Емфітевзис і суперфіцій

1 ..

Загальне поняття про речові права. Загальною властивістю всіх речових прав взагалі є юридична влада над річчю, що припускає, по-перше, зв'язок з річчю, по-друге, право слідування (при переході речі з одних рук в інші приналежне третій особі речове право на неї все одно зберігається) [1] і, по-третє, виключне право, що володіє більшою силою, ніж пов'язані з тією ж річчю зобов'язальні права.

Влада над річчю може бути повною або частковою. Перша становить право власності, яке є, по суті, вільним і необмеженим як libertas rei. Друга ж влада обмежується небудь стороною або властивістю речі, допускаючи одночасне з правом власності господаря буття чужого права на ту ж річ, [2] і, таким чином, обмежує свободу власника. Римляни не мали технічного назви такого роду прав. Іноді вони вживали термін В«iura in re В». Нові цивілісти називають усі права на чужу річ В«iura in re alienaВ», що буквально перекладається як В«права в чужій речіВ».

Сама назва - В«iura in re alienaВ» - показує, що під правом на чужу річ розуміється юридична панування, що належить одному особі щодо деяких сторін речі, що знаходиться у власності іншої. Практично всі правознавці-романісти XIX - початку XX в. дають схожі за змістом визначення даного інституту. Так, російський вчений-цивілісти Н. І. Крилов під ім'ям прав на чужу річ розуміє В«панування однієї особи, встановлене над річчю, складовою власність іншої особи В». [3] Або ж їх визначають як права обмеженого панування над річчю. [4] Будь ius in re (як і право власності) встановлювалося на невизначений час (було безстроковим) і захищалося за допомогою речових позовів.

Поняття речових прав на чуже майно було відомо і древньому римському праву, але єдино тільки у формі сервітутів, устанавливавшихся спершу шляхом договору, а потім і в силу

вимог закону. Тільки пізніший римське право визнало чотири роду iura in re aliena: servitutes, emphyteusis, superficies і hyposheca. Емфітевзис з'явився в епоху імперії і за своїм змістом, обсягом укладених в ньому прав, і по випливають з нього позовами був більш всього схожий з правом власності.

Емфітевзис . Інститут емфітевтіческой оренди в римському приватному праві мав дуже давнє походження і застосовувався ще в практиці Єгипту і Карфагена. Що стосується самого слова В«emphyteusisВ», то воно грецького походження. В Греції ще в III в. до н. е.. існувала спадкова земельна оренда для розведення садів і виноградників. Відносини емфітевтіческого володіння в римському державі стали виникати з II в. н. е.. на імператорських землях, і перш всього в Африці. Спочатку здавалися в оренду пустопорожні землі, причому розмір встановленого винагороди за їх використання (canon) був менше орендної плати і навряд чи міг задовольнити фіскальні інтереси держави. Це пояснювалося тим, що головною метою імператорських керуючих було не стільки отримання доходів, скільки заселення країни й пристосування некультівірованних ще земель для сільського господарства. [5]

Надалі правовідносини з приводу найму поземельного майна, спочатку виникло як зобов'язальне, починає набувати характер речового, зближуючись з вектігальним правом. [6]

Взаємопроникнення ius in agro vectigalis і emphyteusis посилилося, коли в IV в. держава для поповнення своєї казни і коштів Церкви приступило до конфіскації майна міських громад і язичницьких храмів і багато хто з орендарів цих земель стали наймачами казенних володінь. Остаточне злиття цих двох інститутів під назвою В«emphytcusisВ» відбулося при Юстиніані, постанови якого закріпили можливість здачі земельних ділянок в оренду з боку приватних осіб, а емфітевтіческое право поширилося на всі види земель (вектігальние, фіскальні, муніципальні та ін.) І, нарешті, імператор Зенон, вирішуючи стару суперечку між юристами про сутність емфітевзису, присвоїв цим договором самостійне речове-правове значення і назвав його В«contractus emphyteuticariusВ». У своєму класичному вигляді emphyteusis визнавався вічної орендою, яка давала право на річ, що захищається особливим позовом.

Емфітевтіческое право - це речове, спадкове, відчужуване право володіння і користування чужою землею з обов'язком вносити орендну плату (canon) на користь власника і не погіршувати маєтки.

Емфітевтіческое право встановлювалося консенсуальних договором, відомим як contractus emphyteuticarius consensualis, сторонами якого були: 1) власник орендованої землі; 2) орендар-emphyteuta або emphyteuticarius (емфітевта). Форма цього договору, що встановлював права і обов'язки сторін, залежала від приналежності орендованих земель. Тільки за відношенню до церковної землі був потрібний письмовий акт, якщо ж угоду включало в себе умови, які суперечать загальним положенням про емфітевзис, то письмова форма була обов'язкова також і для світських емфітевзису.

Виділимо характерні ознаки emphyteusis.1) Маючи речовий характер, він породжував actiones in rem.

2) За змістом був близький до права власності; емфітевта мав усі позови, що належать власнику (vindicatio, actio negatoria, confessoria, publiciana); міг закласти ділянку, обтяжити його сервітутами на час дії емфітевзису; набував плоди, як і власник, за допомогою separatio fructuum; платив замість господаря земельні податки і податі державі. Але, з іншого боку, він не повинен був закидати землю, не міг відмовитися від свого права на річ, не мав прав на надра, а значить, і на скарб, знайдений на емфітекарном ділянці. [7]

3) емфітевта належало похідне володіння маєтком, так як в джерелах він прямо називається "qui agrum possidet". Будучи юридичним власником, орендар міг вдаватися до посессорним інтердиктів при порушення свого права.

4) Право користування при емфітевзис було набагато ширше сервітутних прав, так як наймач тут не був пов'язаний економічним призначенням речі і міг пристосовувати її до будь користуванню: з орного поля влаштувати виноградники і т. д. Він не повинен був тільки погіршувати землі.

5) За користування емфітевзис власнику покладалася орендна плата (vectigal, pensio, canon), внесена щорічно. Розмір її не зменшувався внаслідок неврожаю або нещасних випадків у маєтку, тільки й випадку повного руйнування маєтку плата за користування знімалася.

6) Наймач міг безоплатно або за плату передати своє майно, укладаючи угоди mortis causa або inter vivos. При цьому існували наступні правила: а) власник повинен бути повідомлений про відчуження та про купівельною ціною не менш ніж за 2 місяці, маючи ius protimiseos (право переважної купівлі протягом цього терміну), б) новий орендар платив 2% від вартості поземельного майна, якщо той не скористався вищезгаданої привілеєм.

Емфітевтіческое право встановлювалося: 1) договором між власником і орендарем; 2) за допомогою судового рішення, якщо право власності передавалося одній особі, а право вічного користування-іншому; 3) заповідальним відказом власника.

Емфітевзис мав крім загальних для всіх речових прав наступні підстави припинення: 1) давність; 2) смерть емфітевта без спадкоємців, якщо емфітевзис як bonus "vacans протягом 4 років не дістанеться Фіск; 3) вигнання орендаря власником маєтку за погіршення ділянки, порушення правил про відчуження майна, при несплаті державних повинностей за три роки або канону в продовження трьох (для церковних земель - двох) років.

Суперфіцій. Історія походження цього виду iura in re aliena багато в чому нагадує виникнення емфітевзису. Так, практика надання порожніх земельних ділянок приватним особам для забудови отримала визнання в Римі ще в період Республіки, переважно в містах. Відомо, що вже в 298 р. до н.е. Авентінському пагорб був відданий в користування плебеям під забудову.

Нужденні в житло, але не мають коштів на його покупку римляни мали два шляхи: або найняти чужий будинок (частину його), або ж взяти в користуванн...я чужу землю з правом споруди на ній будинку за рахунок своїх коштів; останнє мало сенс у тому випадку, коли договір найму полягав назавжди або на дуже тривалий час. Цей другий шлях і отримав досить широке поширення в Римі перш за все щодо порожніх державних і муніципальних земель, чому в чималому ступені сприяв і заборона на відчуження згаданого майна як loca publica у власність громадян. Значить, спочатку наймання землі носив публічно-правовий характер з причини обмеженої оборотоздатності ager vectigalis і ager municipalis.

Наймачі-забудовники зобов'язувалися щорічно вносити особливу плату на користь державної скарбниці або міської громади (solarium), яка являла собою не звичайний орендний платіж, а скоріше земельну повинність у формі оброку. При цьому правовідносини найму виникало як на підставі угоди між громадянином і власником землі, так і внаслідок інших юридичних фактів. Зокрема, Тит Лівії згадує, що коли під час другої Пунічної війни римляни взяли Капую, місто не було зруйноване, але всі його будівлі були оголошені державною власністю, при цьому багато жителів зберегли право постійного проживання в них. Швидше за все їх правове становище збігалося зі статусом наймача, забудувати ділянку в місті.

Надалі право здавати землю під забудову отримали і приватні особи, а саме правовідношення набуло приватноправовий характер. Якщо здача державної землі в користування перебувала під юрисдикцією цензорів, то аналогічні відносини між приватними особами підлягали веденню преторів. Слід зауважити, що і ті, і інші розглядали договір надання ділянки для забудови як звичайну оренду, тобто як зобов'язально-правове відношення, в якому орендар користується тільки особистим позовом для захисту свого права. Але потім претори виділили забудовника з ряду звичайних наймачів, надавши йому особливі засоби захисту: інтердикт про суперфіції (interdictum de superficie) для захисту від користування третім осіб, а також і речовий позов (actio de superficie) проти власників речі (у тому числі проти власника). Мотивом цього захисту було те обставина, що суперфіціарій (орендар) будував будинок за свій рахунок, а тому справедливість вимагала забезпечити його самостійними засобами захисту від порушень з боку третіх осіб без посередництва власника.

Спочатку згадана захист використовувалася як виняток у порядку causae cognitio (особистого дослідження магістратом справи на першій стадії процесу). І лише з моменту, коли необхідність кожен раз вчиняти згадану процедуру відпала, право забудовника, безперечно, придбало речовий характер, а суперфіції остаточно відокремився від найму.

Superficies (суперфіції) буквально означає всі те, що міцно пов'язано із землею. В юридичному сенсі суперфіції - це речове, відчужуване і наслідуване право користування будівлею на чужій земельній ділянці за плату.

Предметом суперфіцію могли бути знаходяться на чужій землі будови, проста надбудова (поверх, зведений на чужому будинку) або ж сукупність споруд, що використовуються з господарською метою (наприклад, плантація). Останнє, втім, було явищем винятковим, оскільки за загальним правилом розведення плантацій на чужій ділянці регулювалося емфітевтіческім правом. При цьому власник міг передати забудовнику як пустує ділянку, так і вже забудований. Якщо предметом угоди була порожня земля, то суперфіціарій зобов'язаний був забудувати її за рахунок власних коштів. Зводяться будови розглядалися як приналежність до головної речі (землі), тому в суперфіціарні праві діяв принцип superficies solo cedit (Gai. 2.73), згідно з яким власник землі набував право власності та на всі споруди, зведені на його ділянці забудовником. [8]

Правове становище суперфіціарія характеризувалося такими рисами:

1) забудовник мав речове право користування майном, що відрізняло його від звичайного орендаря; за обсягом правомочностей це право наближалося до власності. Право користування суперфіціарія було настільки вільним, що якщо відсутній пряма заборона dominus'a, він міг розташовувати субстанцією речі, допускаючи навіть деяке погіршення майна. Подібно власнику забудовник витягував плоди з будови (наприклад, від здачі майна в оренду і т.д.);

2) суперфіціарій міг вільно розпоряджатися будовою при житті і на випадок смерті. Згоди господаря ділянки на відчуження майна не вимагалося, він не мав права на переважну куплю, не міг витребувати laudemium з нового набувача. Єдиний обов'язок відчужувача полягала в сповіщенні dominus'a про те, що він має намір передати суперфіцій іншій особі. Проте недотримання цього правила не давало господареві забудованої ділянки права оскаржити дійсність такої угоди.

Тим більше забудовник міг встановити сервітути на час існування свого ius in re aliena, а також закласти його. По смерті забудовника суперфіцій переходив до його спадкоємців або за заповітом, або за законом.

Обов'язки забудовника полягали в наступному:

перше, він повинен був нести державні повинності, що лежать на поземельном майні. У випадку неплатежу податей господар не міг позбавити забудовника його ius in re, недоїмки стягувалися з нього загальним фіскальним порядком;

друге, суперфіціарій сплачував dominus'y орендну плату (solarium) за користування майном. Solarium міг стягуватися щорічно (або з іншою періодичністю) або ж вносився одноразово при встановленні суперфіцію, але власник міг і взагалі звільнити забудовника від внесення solarium'a. Орендна заборгованість не була підставою для розірвання договору та могла бути стягнута власником за допомогою особистого (Зобов'язального) позову на підставі тієї угоди (найом чи купівля-продаж), якої був встановлений superficies. Однак кожен новий набувач суперфіцію зобов'язаний був сплачувати не тільки поточні платежі за час його володіння, але й недоїмки, не стягнуті з колишніх користувачів;

третє, забудовник зобов'язувався звести будову (надбудувати поверх) на ділянці в обумовлений сторонами строк. За загальним правилом він не ніс витрати на капітальний ремонт будівлі, якщо інше не було встановлено угодою з господарем землі;

четверте, суперфіціарію випливало сповіщати власника у разі відчуження майна іншим особам. Слід зауважити, що невиконання цієї (і попередньої) обов'язки не давало dominus'y можливості в односторонньому порядку припинити суперфіцій;

і нарешті, забудовник, що знайшов скарб на ділянці (в тому числі і під будовою), повинен був передати його господареві землі. Нагадаємо, що емфітевтор в аналогічному випадку міг залишити за собою половину thesaurus'a. Зате якщо скарб був виявлений в самій будівлі, то його власником ставав суперфіціарій.

Superficies виникало:

1) на підставі договору між сторонами, при цьому (на відміну від емфітевзису) потрібна ще й передача речі (Traditio). Спеціального контракту (по аналогією з contractus emphyteuticarius) для встановлення права забудови, про ніж раніше вже говорилося, римськими юристами винайдено не було, тому сторони використовували в таких випадках або emptio-venditio, або locatio-conductio, або навіть дарування (в останньому випадку, ймовірно, дарувальнику доводилося зберігати за собою обов'язок щодо сплати solarium'a власнику землі, оскільки одаровуваний набуває по договором тільки права, але не обов'язки);

2) за допомогою заповідального відказу (Легата);

3) на основі судового рішення, якщо при розділі спільного забудованої ділянки суддя передавав одній особі право власності на землю і будівлю, а іншому - право відчужуваного успадкованого користування;

4) шляхом давностного придбання. Хоча джерела прямо не згадують про такий спосіб виникнення у відношенні суперфіцію, але теоретично немає ніяких підстав не допускати застосування давності для встановлення суперфіцію, оскільки вона допускалася при сервітути (Які також відносяться до категорії iura in re aliena). Втім, деякі романісти дотримуються протилежної точки зору, вважаючи, що правила ...про давності, що стосуються права власності та сервітутів, є lex singularis.

Від підстав встановлення суперфіцію слід відрізняти підстави переходу такого права до нового суб'єкту. Цей перехід відбувався:

а) у разі укладення договору про відчуженні між колишнім і новим володарем суперфіцію;

б) у порядку спадкування (як по законом, так і за заповітом). Якщо заповідач був суперфіціарієм, то він міг в заповіті відмовити своє право забудови третій особі, тобто перехід ius in re aliena відбувався і на основі заповідального відмови;

в) шляхом судового рішення в процесах, порушених розділовим позовом. У цьому випадку повторювалася історія з емфітевзису (якщо забудовану землю не можна було розділити, то допускалося присудження superficies одній особі, яка зобов'язувалася сплатити частину вартості забудови іншим претендентам).

Для захисту свого права забудовник мав наступні засоби:

1) петіторние позови (actio de superficie, actio negatoria, actio prohibitoria, а також actio Publiciana), які надавалися йому як actiones utiles.

Actio de superficie (in rem) надавався суперфіціарію згідно з обіцянкою віндикаційним позовом. т.д. Фундаментом специфікації.

положення).

1. Дигести

2.

3.

4. Черниловский З.М.

5. Іоффе О.С., Мусін В.А. Основи

6. Дождев Д.В. Римське приватне право. - М., 1996.

7. Косарєв А.І. Римське приватне право. М., 1998

8.

[1] Іоффе О.С., Мусін В.А.

[2] Пухта Г.Ф.

[3]

[4]

[5]

[6] З е..

[7] М., 1896. С.

[8]