Зміст
Введення
Глава 1. Історія розвитку законодавства про оренду землі
1.1 Дореволюційні земельні правовідносини
1.2 Земельна реформа 90х років і її правова основа
Глава 2. Поняття орендних відносин і оренди землі
2.1 Поняття та основні ознаки оренди землі. Законодавство про оренду
2.2 Правове регулювання оренди землі: співвідношення норм цивільного та земельного права
Глава 3. Особливості оренди земельних ділянок
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Договір оренди земельних ділянок в даний час є одним з найпоширеніших договорів у сфері нерухомості.
У російському законодавстві визначення договору оренди дано у ст.606 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ). За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
Належність оренди земельної ділянки до договірному типу оренди зумовлюється тим, що вона, як і будь-який інший договір оренди, спрямована на оплатне передачу земельної ділянки під тимчасове володіння і користування, проте між ними є й певні відмінності.
Специфічною ознакою, який зумовив виділення оренди земельної ділянки як особливого виду оренди, є предмет договору, що вимагає спеціального правового регулювання.
У ст. 607 ГК РФ говориться, що законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів.
Норми, що регулюють здачу в оренду земельних ділянок, містяться у гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 270, 280), введеної в дію Федеральним законом від 16 квітня 2001 р. N 45-ФЗ, і в Земельному кодексі РФ (далі - ЗК).
У ЗК РФ питання оренди регулюються гл. IV, присвяченій різним видам користування землею. У відповідності зі ст. 20 цього Кодексу юридичні особи (крім зазначених у п. 1), мали до цього право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками, зобов'язані переоформити це право на право оренди або придбати їх у власність до 1 січня 2006 р. (в ред. Федерального закону від 8 грудня 2003 р. N 160-ФЗ). Оренді земельних ділянок присвячена ст. 22 ЗК РФ.
Умови оренди та викупу земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані об'єкти нерухомості, визначаються ст. 28 Федерального закону від 21 грудня 2001 р. N 178-ФЗ (в ред. Від 27 лютого 2003 р.) "Про приватизацію державного та муніципального майна" (Далі - Закон про приватизацію державного та муніципального майна). За бажанням власника об'єкта, розташованого на земельній ділянці, що відноситься до державної або муніципальної власності, земельна ділянка може бути надано йому в оренду на строк до 49 років.
Здача в оренду ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, може здійснюватися шляхом проведення конкурсів і аукціонів. Порядок їх проведення визначено Правилами, затверджених Постановою Уряду РФ від 11 листопада 2002 р. N 808 "Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок ".
Новий ЗК РФ намагається безпосередньо регулювати цілий ряд цивільно-правових відносин. При цьому деякі автори вважають, що більшість з містяться в ньому цивільно-правових норм, покликаних регламентувати обіг земельних ділянок, не відрізняються високим рівнем, а в ряді випадків прямо суперечать відповідним положенням ГК РФ.
Глава 1. Історія розвитку законодавства про оренду землі
1.1 Дореволюційні земельні правовідносини
Селянська реформа 1861 м.
Основні земельні перетворення в Росії, докорінно змінили її земельно-правовий лад, беруть свій початок з 1861 р. Соціально-політична атмосфера середини XIX в. об'єктивно вела до необхідність скасування кріпосного права, яке себе пережило як морально, так і економічно.
З 1857 р. починається створення відповідних державних структур по підготовці реформи. У січні був утворений Секретний комітет з селянських справах на чолі з Олександром II. Однак цей комітет не мав ні концепції, ні плану проведення реформ.
У лютому 1859 р. з'являються губернські комітети, виробивши до середини 1859 свої пропозиції. Ці пропозиції можна розбити на три групи:
Г? не допускають ніякого звільнення селян і передбачають лише дрібні перетворення;
Г? передбачають звільнення селян без землі;
Г? передбачають звільнення селян із землею.
У результаті, як відомо, восторжествувала державна політика проведення реформи 1861 р., заснована на можливості отримання селянами політичної та економічної свободи.
19 лютого 1861 був підписаний Маніфест про скасування кріпосного права, прийнято Загальне положення про селян, що вийшли з кріпосної залежності, Положення про пристрій дворових людей, Положення про викуп, Положення про губернських і повітових по селянських справах установах, Правила про порядок приведення в дію положень про селян, Закон про заснування Селянського банку [1], ряд місцевих положень про поземельній пристрої селян.
Ці документи послужили найважливішою правовою основою проведення земельної реформи в Росії.
Положення проголошувало селян вільними обивателями, яким надавалися не тільки особисті, але й майнові права. При збереженні за поміщиком права власності на землю селяни отримували за певні повинності в постійне користування садибні землі і землі, необхідні для забезпечення їх побуту і виконання обов'язків перед урядом. Таким чином, хоча в цьому випадку селяни і не перетворювалися на власників землі, на відміну від дореформеного періоду вони ставали суб'єктами особливого виду речового права на землю - права постійного користування. За відведений на праві постійного користування земельний наділ селянин зобов'язаний був відбувати на користь поміщика певні місцевими положеннями повинності роботою або грішми. Такі місцеві положення існували в 34 російських губерніях.
Допускаючи добровільний характер угод між селянами і поміщиками щодо таких повинностей, Положення від 19 лютого 1861 р. передбачало дотримання наступних обов'язкових умов:
1) наділ, надаваний селянам для забезпечення їх побуту і виконання державних повинностей, не повинен був бути меншим розміру, встановленого для цих цілей Місцевими положеннями;
2) повинності селян на користь поміщика, пов'язані з виконанням певних робіт, оформлялися тимчасовими договорами на термін не більше трьох років, при їх подальшому поновленні на термін також не більше трьох років;
3) всі укладаються між поміщиками і селянами угоди не повинні були обмежувати особисті та майнові права селян, гарантовані зазначеним Положенням. При не досягнення угоди всі повинності на користь поміщика вироблялися в точній Відповідно до Місцевими положеннями.
Найважливішим у земельній реформі 1861 р. було те, що селянин визнавався суб'єктом права власності на землю. За згодою поміщика він міг викуповувати у власність садибну осілість і інші угіддя, в тому числі польові землі. При цьому викуп садибних земель регулювався Місцевими положеннями, а інших - загальними законами. При придбанні земельних ділянок у власність всі земельні відносини між селянином і поміщиком припинялися. Кожен селянин міг набувати у власність також все нерухоме майно та вчиняти з ним угоди в Відповідно до загальними законами про сільських обивателях.
Положення від 19 лютого 1861 передбачала, що крім селян (фізичних осіб) придбавати поміщицькі землі у власність могло також сільське суспільство (як юридична особа), яке розпоряджалося цими землями на свій розсуд. Зокрема, суспільство могло надавати земельну ділянку господарю в приватну в...
