Договори про передачу майна в користування (оренда, позика, житловий найм)
Введення
Договір майнового найму зародився в римському праві як договір найму речей (Locatio-conductio rerum). Дореволюційний російське громадянське законодавство використало поняття договору майнового найму, не надаючи будь-якого спеціального юридичного значення одночасного застосуванню поняття "оренда майна". Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. в ст. 152 і Цивільний кодекс 1964 р. в ст. 277 також оперували поняттям "Майновий найм", хоча і в той час термін "оренда" використовувався в законодавстві для позначення договорів з передачі в найм - господарську експлуатацію державних підприємств. У цьому ж значенні термін "оренда" був використаний Основами законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 р. У ст. 1 даних Основ говорилося: "Оренда являє собою засноване на договорі строкове платне володіння і користування землею, іншими природними ресурсами, підприємствами (Об'єднаннями) та іншими майновими комплексами, а також іншим майном, необхідною орендареві для самостійного провадження господарської чи іншої діяльності ". Тут поняття "оренда" було використано для позначення особливостей термінового возмездного володіння майном з метою отримання доходів.
В деяких зарубіжних законодавчих системах, зокрема в законодавстві ФРН та Швейцарії, розрізненню понять "майновий найм" і "Оренда" надається юридичне значення. Так, під орендою розуміється договір, за яким на відплатних засадах переноситься не тільки право користування річчю, але й право вилучення з речі плодів. Тому предметом договору оренди оголошується тільки плодоносна річ. На умовах оренди здійснюється оренда, iнжинiринг торгово-промислових підприємств.
В чинному законодавстві дається таке легальне визначення договору оренди.
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК). Як видно, законодавство повністю ототожнює поняття "майновий найм" і "оренда". За юридичною природою договір оренди є консенсуальних, оплатним, взаємним і двостороннім.
Договір оренди - це угода, що дозволяє розширити можливості господарського використання майна. Власник майна надає його в користування іншій особі, не відчужуючи майно, але витягуючи з такої передачі дохід. В свою чергу, користувач майна витягує власну вигоду завдяки експлуатації чужого майна. У зв'язку з цим форми орендних відносин вельми різноманітні. До них відносяться прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда (лізинг). До зазначеним видам договору оренди положення, передбачені В§ 1 гл. 34 ЦК, застосовуються, якщо інше не встановлено спеціальними нормами про ці договори. Згідно зі ст. 607 ГК в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відокремлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які в процесі їх використання не втрачають своїх натуральних властивостей (неспоживна речі). З цього випливає, що предметом договору оренди можуть бути тільки індивідуально-визначені неспоживна речі, що підлягають поверненню.
Майно, володіє родовими ознаками, не може бути предметом майнового найму, так як за загальним правилом після передачі такого майна воно знеособлюється, змішується з майном користувача. Внаслідок цього у особи, що передала користувачеві майно, що володіє родовими ознаками, виникає право вимоги повернення майна того ж роду і кількості. Також не можуть бути предметом договору оренди нематеріальні блага: винаходи, корисні моделі, промислові зразки, службова (комерційна) інформація, товарні знаки, фірмові найменування і т.п. Передача прав на їх використання здійснюється на основі ліцензійних угод, що не відносяться до різновидів договору майнового найму.
Предметом договору оренди може бути як рухоме, так і нерухоме майно. Нерухоме майно як предмет оренди володіє відомими особливостями, зумовленими як самою природою цього майна, так і необхідністю державної реєстрації угод з ним і прав на нього. Але нерухоме майно, яке може здаватися в оренду за правилами гл. 34 ЦК, не повинно бути призначене для проживання людей. Наймання житлової нерухомості регулюється спеціальними нормами гл. 35 ЦК.
Особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів встановлюються земельним та іншим природоресурсного законодавства. В Нині об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки і ділянки лісового фонду. Можливість передачі в оренду водних об'єктів та гірничих відводів водним законодавством та законодавством про надра не передбачена. Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. До такого майна відносяться атомні електростанції, озброєння, залізні дороги загального користування і т.п.
За чинному законодавству єдиним істотною умовою договору оренди в силу вимоги закону є умова про предмет оренди. Згідно нормі п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди повинні бути зазначені дані, що дозволяють безумовно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір вважається неукладеним. У зв'язку з цим до договору повинні додаватися документи, що дозволяють точно ідентифікувати предмет оренди. Якщо в оренду здається земельну ділянку або частину його, до договору оренди додається план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням її частини, що здається в оренду. У тому випадку, якщо в оренду здаються будівля, споруда, приміщення в них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна додаються поверхові плани будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Якщо в оренду здається обладнання, до договору повинен бути доданий технічний паспорт на обладнання і т.п.
Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Орендодавцями можуть бути власники, а також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). До останніх відносяться особи, які володіють правомочностями за розпорядженням державним і муніципальним майном. Якщо державне або муніципальне майно закріплене за унітарними підприємствами на праві господарського відання чи праві оперативного управління, то орендодавцями такого майна можуть бути самі ці підприємства з дотриманням вимог ст. 294-297 ГК. Унітарні підприємства, що є суб'єктами права господарського відання, можуть самостійно без згоди власника передавати в оренду закріплене за ними рухоме майно, а нерухоме майно - тільки за згодою власника. Унітарні підприємства, є суб'єктами права оперативного управління, можуть передавати в оренду закріплене за ними як рухоме, так і нерухоме майно тільки за згодою власника. Від імені власника (держави, муніципального освіти) в Як органу, що дає згоду на передачу суб'єктами права господарського ведення та права оперативного управління, виступають Мінгосімущество РФ, його територіальні органи та відповідні органи місцевого самоврядування. В вказаних законом випадках в якості таких можуть виступати інші державні органи.
Державне і муніципальне майно, не закріплене за унітарними підприємствами, може передаватися в оренду Мингосимуществом РФ, його територіальними органами або відповідними органами місцевого самоврядування. Земля та інші природні об'єкти, що знаходяться в публічній власності, можуть передаватися в оренду спеціальними органами, зазначеними в природоресурсного законодавства. Наприклад, при оренді ділянок лісового фонду в якості орендодавців виступають лісгоспи федерального органу управління лі...
