1. Умови та порядок купівлі - продажу земельних ділянок
Договір купівлі-продажу визначається як договір, за умовами якого одна сторона (продавець) зобов'язується передати товар у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну). У Цивільному кодексі РФ (п. 1 ст. 485) особливо обумовлено, що покупець зобов'язаний вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до законом, іншими правовими актами, договором або звичайно ставляться вимогами необхідні для здійснення платежу. Поряд із загальними положеннями Цивільного кодексу РФ передбачає особливу регулювання договорів купівлі-продажу та інших угод з земельними ділянками, по яких земля може відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209 ЦК РФ). Дані положення покликані врегулювати правовий режим такого об'єкта, як земля, що є одночасно і природним об'єктом, і природним ресурсом і нерухомим майном. Договори купівлі-продажу земельних ділянок значно відрізняються від договорів купівлі-продажу звичайних товарів і в багатьох національних законодавствах регулюються спеціальними нормами, як правило, імперативного характеру. Подібного роду операції із земельними ділянками, які є не тільки різновидом нерухомого майна, а й природним об'єктом, охоронюваним в якості найважливішої складової частини природи, природним ресурсом, використовуваним як засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві, і основою здійснення господарської та іншої діяльності на території Російської Федерації, регулюються не тільки нормами цивільного законодавства, але й мають відношення до зобов'язання з купівлі-продажу земельних ділянок відповідними нормами земельного, лісового, природоохоронного та іншого спеціального законодавства.
1.1 Сторони, що беруть участь в купівлі-продажу
У договорі купівлі-продажу земельної ділянки беруть участь дві сторони: продавець і покупець. В якості продавця може виступати тільки власник відчужуваної земельної ділянки, наділений правом на умовах і в межах, зазначених у законі, вільно розпоряджатися, тобто визначати юридичну долю земельної ділянки, якщо ці дії не завдають шкоди навколишньому середовищу і не порушують прав і законних інтересів інших осіб.
В якості продавця по договором купівлі-продажу земельних ділянок можуть виступати Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти в особі відповідних державних органів і органів місцевого самоврядування, які здійснюють функції розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у державній або муніципальній власності.
З введенням в дію Земельного кодексу РФ до розмежування державної власності на землю розпорядження зазначеними землями здійснюється органами місцевого самоврядування, якщо законодавством не передбачено інше. Деякі особливості є в порядку здійснення правомочий з розпорядження і по відчуження земельних ділянок, на яких розташовані приватизовані будівлі, будівлі та споруди, а також незавершені об'єкти будівництва, визнані самостійними об'єктами нерухомості. Рішення про продаж земельних ділянок приймається органом, який прийняв рішення про приватизацію відповідних об'єктів нерухомості, у двотижневий строк з дня звернення покупця з пропозицією укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки.
В якості продавця по договором купівлі-продажу поряд з Російською Федерацією, суб'єктами РФ, муніципальними утвореннями можуть виступати громадяни та юридичні особи, які повинні володіти закріпленої законом правоздатністю і дієздатністю.
Слід пам'ятати, що Земельний кодекс РФ забороняє іноземним громадянам та юридичним особам набувати у приватну власність земельні ділянки у прикордонних та інших особливо регламентованих територіях Російської Федерації. Виключається також можливість виступу в якості покупця в договорі іноземних громадян, іноземних юридичних осіб та осіб без громадянства, якщо предметом договору є земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення. Крім того, юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземної участі складає більше ніж 50%, не вправі виступати покупцями земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення.
1.2 Предмет купівлі-продажу
Предметом купівлі-продажу може бути будь-який не вилучений з обороту земельну ділянку. При цьому встановлено особлива вимога, згідно з яким предметом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). У Цивільному кодексі РФ встановлені особливості предмета в договорі продажу нерухомості, в якому кількісні та якісні характеристики предмета договору дани через критерії, що дозволяють визначити розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.
Поряд із загальним правилом про допустимість використання в якості предмета договору купівлі-продажу земельних ділянок, дозволених або обмежених в обороті, в кожному окремому випадку потрібно враховувати спеціальні правила, відповідно до яких в процесі державного кадастрового обліку даються опис, належне документування та подальша реєстрація кожної земельної ділянки і міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомого майна.
1.3 Характеристики, продаваного об'єкта
До кількісних і якісним характеристикам, що описують земельну ділянку, відносяться: кадастровий номер; місце розташування (адресу); площа; категорія земель і дозволене використання ділянок; опис меж ділянок та їх окремих частин; зареєстровані в установленому порядку речові права та обмеження (Обтяження); економічні характеристики, у тому числі розміри плати за землю; якісні характеристики, в тому числі показники стану родючості земель окремих категорій земель; наявність об'єктів нерухомого майна, міцно пов'язаних із земельними ділянками.
1.4 Права і обов'язки по даному виду договору
Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу земельних ділянок розподіляються наступним чином. Основним обов'язком для продавця згідно зі ст. 436 ГК РФ визнається обов'язок передати земельну ділянку, що є предметом договору купівлі-продажу, у власність покупця. Окремі умови договору купівлі-продажу, що визначають обов'язки продавця, передбачені і п. 1 ст. 37 ЗК РФ, який виділяє насамперед обов'язок продавця передати покупцеві наявну в нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання. Дані положення слід розглядати у взаємозв'язку з нормами ст. 460 ГК РФ, яка покладає на продавця обов'язок передати покупцеві товар, вільний від прав третіх осіб, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти товар, обтяжений правами третіх осіб. Цьому зобов'язанню продавця відповідає право покупця отримати товар, не обтяжений такими правами і домаганнями. Стаття 460 ГК РФ надає, таким чином, покупцеві право вимагати від продавця виконання цього зобов'язання.
Під третіми особами розуміються особи, які не є сторонам договору купівлі-продажу. Під правами третіх осіб слід розуміти насамперед речові права осіб, перелічені в ст. 265 ЦК України, ст. 21 ЗК РФ (право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою), ст. 268 ЦК України, ст. 20, 23, 24 ЗК РФ (право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою та безоплатного термінового користування), ст. 274, 277 ЦК України, ст. 23 ЗК РФ (сервітут - право обмеженого користування чужою земельною ділянкою). До прав третіх осіб відносяться також зобов'язальні права, що випливають з договорів оренди земельних ділянок, регульовані гл. 17 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, і заставу земельних ділянок, регульований Федеральним законом від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості) ".
Договір купівлі-продажу земельної ділянки є двосторонній договір, в силу якого відповідно до п. 1 ст. 454 ГК РФ на покупця покладаються дві основні обов'язки: прийняти передається ...