Федерельного АГЕНСТВО ДО ОСВІТИ
ГОУ ВПО В«МОСКОВСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ СЕРВІСУ В»
Факультет: В«Інститут Регіональної Економіки та Муніципального управління В»
Кафедра: В«Державне та муніципальне управлінняВ»
Курсовий проект.
Тема: Удосконалення методів оцінки нерухомості.
Дисципліна: Управління муніципальної нерухомістю.
Виконала студентка
Групи ГРДС 3-2
Шевчук М. В.
Прийняв викладач
Дубовик М.В.
Москва
2006
ЗМІСТ
Введення ............................................................................... 3
I Теоретична частина
1.1 Класифікація об'єктів нерухомості ................................... 5
1.2 Методика оцінки об'єктів житлової нерухомості ....................... 6
1.3 Ринок житла ..................................................................... 9
1.4 Ринок цінних паперів на нерухомість ................................... 13
1.5 Іпотека .......................................................................... 15
II Аналітична частина
2.1 Сучасні принципи аналізу ринку нерухомості ............... 18
2.2 Дослідження ринку нерухомості ........................................ 20
2.3 Методи оцінки ринкової вартості нерухомості .................. 26
2.4 Особливості різних видів оцінки .................................... 34
2.5 Вплив факторів навколишнього середовища на вартість .................. 36
III Практична частина
3.1 Практичне застосування методу порівняльних продажів ........... 39
3.2 Ризики інвестицій та статистика ринків нерухомості ............... 44
Список літератури ................................................................ 50
Введення.
Термін "Нерухомість" з'явився в російському законодавстві з часів Петра I. Однак, у нині діючих законодавчих актах ще не проведено чітке розмежування між рухомим та нерухомим майном.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язано із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю.
Відповідно до частини першої Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт громадянських прав.
Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано по спадок.
До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором.
Державний орган, який здійснює державну реєстрацію нерухомості, зобов'язаний надати інформацію про виробленої ним реєстрації і зареєстрованих прав на об'єкти нерухомості будь-якій особі. Ця норма безумовно дозволить істотно знизити ризик неналежного здійснення угод з об'єктами нерухомості для учасників цивільного обороту.
Різні форми власності: приватна, власність акціонерних підприємств, місцева, муніципальна й, нарешті, федеральна. Визначити ефективність тієї чи іншої форми дуже складно - все залежить від конкретних ситуацій.
У цілому ринок житлових приміщень розвинений значно більше, ніж інші сегменти. І це зрозуміло. Тут є вже певна законодавча база, що регулює процеси приватизації житла, отримання землі для будівництва котеджів і т.д.
Ринок нежитлових приміщень представлений в основному колись викупленими або реконструйованими приміщеннями, переобладнаними під офіси. Але в ході приватизації з'являється все більше об'єктів, які здаються в довгострокову оренду або продаються з аукціонів фондами майна, тобто місцевими органами управління. На другому етапі приватизації ринок нерухомості поповниться промисловими об'єктами і в ще більшому ступені об'єктами торгово-сервісного призначення.
Після введення права приватної власності на нерухоме майно та проведення приватизації в Російській Федерації держава перестало бути єдиним власником переважної кількості об'єктів нерухомості, що послужило початку формування ринку нерухомості.
< b>
I Теоретична частина
1.1 Класифікація об'єктів нерухомості.
Оцінка нерухомості становить інтерес, в першу чергу, для категорій об'єктів, активно обертаються на ринку як самостійний товар. В даний час в Росії це:
В· квартири і кімнати
В· приміщення і будівлі під офіси і магазини
В· приміські житлові будинки із земельними ділянками (котеджі і дачі)
В· вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей (у найближчій перспективі)
В· складські та виробничі об'єкти.
Крім того, об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств і організацій (зокрема, що приватизуються) та суттєво впливає на їх вартість. Існують і інші категорії об'єктів нерухомості, ринок яких ще не сформувався.
На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови і їх поєднання. Наводимо приклад ознак класифікації.
1. Походження
В· Природні (природні) об'єкти.
В· Штучні об'єкти (споруди).
2. Призначення
В· Вільні земельні ділянки (під забудову або інші цілі)
В· Природні комплекси ( родовища) для їх експлуатації.
В· Будівлі
Для житла.
Для офісу.
Для торгівлі та сфери платних послуг.
Для промисловості.
В· Інші.
3. Масштаб
В· Земельні масиви.
В· Окремі земельні ділянки.
В· Комплекси будинків і споруд.
В· Житловий будинок багатоквартирний.
В· Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж)
В· Секція (під'їзд).
В· Поверх в секції.
В· Квартира.
В· Кімната.
В· ; Літня дача.
В· Комплекс адміністративних будівель.
В· Будівля.
В· Приміщення або частини будинків (секції, поверхи).
4. Готовність до використання
В· Готові об'єкти.
В· Потребують реконструкції або капітального ремонту.
В· ; Потребуючі завершення будівництва.
1.2 Методика оцінки об'єктів житлової нерухомості.
Практичний досвід вказує: для невеликої житлової нерухомості доцільно проводити оцінки за спрощеною процедурою, яка може базуватися тільки на методі зіставлення ринкових продажів. Підхід до оцінки вартості з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, що були продані або включені до реєстру на продаж. Покупці часто засновують свої ви...
