Зміст
Введення
1. Земельний ринок та його особливості
1.1 Правовий режим земельних ділянок
2. Процедура оцінки земельних ділянок
3. Методи оцінки земельних ділянок
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Земля була і продовжує залишатися однією з основних сфер пріоритетних вкладень коштів. Її можна купувати, продавати, здавати в оренду. Як правило, коли заходить мова про оцінці землі, потрібно визначити або ринкову вартість земельної ділянки, або ринкову вартість права оренди земельної ділянки. Оцінка землі - це область оцінки нерухомості, де оцінюваним об'єктом є тільки земельну ділянку - частина поверхні, межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом. Основним документом, підтверджуючим права на ділянку, є свідоцтво про реєстрацію права, видане "Єдиним державним реєстром прав на нерухоме майно та угод з ним ".
Ринкова вартість землі, в першу чергу, залежить від її місцеположення і впливу зовнішніх факторів, від попиту та пропозиції на існуючому ринку. Також ринкова оцінка вартості землі залежить від очікуваної величини, терміну та ймовірності отримання доходу від його експлуатації за певний період часу при найбільш ефективному його використанні земельної ділянки без урахування доходів від інших факторів виробництва, приваблюваних до об'єкту для підприємницької діяльності. Необхідно враховувати, що ринкова вартість ділянки змінюється в часі і оцінка землі завжди проводиться за станом на конкретну дату.
Для оцінки земельної ділянки звичайно потрібні такі документи: документ, що встановлює право на земельну ділянку (державний акт на землю); кадастровий план земельної ділянки; категорія земельної ділянки щодо її цільового призначення (Земля населеного пункту, землі сільськогосподарського призначення та інше); дозволене використання; інформація про обмеження земельної ділянки та інформація про наявність та стан інженерних комунікацій.
Метою даної роботи є вивчення оцінки земельних ділянок.
1. Земельний ринок і його особливості
Оцінювачі розглядають вартість в контексті ринків нерухомості, тому дослідження ринку є важливою частиною процедури оцінки. Ринки нерухомості відрізняються від ринків інших товарів і послуг економічними характеристиками та поведінкою покупців і продавців, а також характеристиками знаходяться в обороті товарів. Ринки нерухомості підрозділяються на сегменти виходячи з відмінностей між типами нерухомості та їх привабливості для різних учасників ринку.
В процесі визначення вартості землі (зокрема, ринкової вартості) знання оцінювачем земельного ринку дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших земельних ділянок. Щоб визначити ринкову вартість, оцінювачу необхідно ідентифікувати і проаналізувати земельний ринок або ринок нерухомості в цілому, що надають вплив на вартість оцінюваного земельної ділянки.
Ринок землі є частиною ринку нерухомості і включає об'єкти, суб'єкти, а також правові норми, регулюють земельні відносини.
В земельному законодавстві виділено три основні групи суб'єктів ринку землі.
1. Російська Федерація (Президент, Державна дума. Рада Федерації) і суб'єкти РФ в особі органів державної влади; міста, райони, населені пункти в особі органів місцевого самоврядування.
2. Юридичні особи - комерційні та інші організації, в тому числі іноземні.
3. Громадяни та їх об'єднання, сім'ї, народи і, в певних випадках, іноземні громадяни.
Облік специфіки ринку нерухомості дозволяє більш обгрунтовано оцінити поточний вплив основних ціноутворюючих факторів на величину вартості по аналогам і оцінюваному об'єкту в рамках порівняльного підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості землі як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором) вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем конкретного сегмента земельного ринку дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості.
При оцінці вартості земельних ділянок необхідно враховувати наступні особливості земельного ринку:
в– об'єкти на ринку землі складно стандартизувати, сортувати і купувати за зразками, оскільки кожна земельна ділянка має конкретне місце розташування та фізичні характеристики, крім того, цінність ділянки в значній мірі залежить від зовнішнього оточення;
в– пропозицію на ринку землі нееластичні і в межах адміністративної одиниці виступає як фіксована величина, обмежена самою природою. У цьому проявляється одна з особливостей землі як вільно не відтвореного товару. Попит менш еластичний, ніж на інших ринках, і багато в чому залежить від місця розташування ділянки. Наприклад, в Москві найбільшим попитом користуються земельні ділянки в межах Садового кільця;
в– пропозицію і попит, як правило, не збалансовані, і можливості приведення їх у рівновагу за допомогою цін обмежені;
в– на ринку землі в якості товару виступають права на об'єкти. Самі земельні ділянки мають фіксоване положення. Операції з земельними ділянками зачіпають багато юридичних формальностей і вимагають документального оформлення та державної реєстрації. Тому операції на ринку землі пов'язані зі значними витратами на перевірку прав власності та реєстрацію;
в– інформація на ринку земельних ділянок не настільки відкрита, як на ринках цінних паперів або споживчих товарів, оскільки угоди з нерухомістю часто мають конфіденційний характер, що збільшує ризики інвесторів;
в– угоди із земельними ділянками вимагають порівняно великих інвестицій, тому розвиток ринку земельних ділянок сильно залежить від можливостей позикового фінансування, зокрема від вартості залучення кредитів на освоєння землі;
в– ринок землі відрізняється високим ступенем державного регулювання законодавчими нормами і зонуванням територій. Ефективне місцеве управління підвищує інвестиційну привабливість територій та активно використовується в деяких містах, наприклад у Москві, Санкт-Петербурзі, для внесення земельних ділянок в якості інвестиційної складової в багато проекти;
в– для російського ринку землі характерна відносно низька ліквідність об'єктів купівлі-продажу в порівнянні з розвиненими країнами. Це пояснюється процесом становлення земельного законодавства і, перш за все, поділом державної власності на землю, створенням Державного земельного кадастру, нерозвиненістю багатьох сегментів ринку (наприклад, сільськогосподарських угідь), що стримує розвиток ринку і не дозволяє реалізувати основний ринковий принцип - ефективне управління власністю.
Ринкова вартість земельних ділянок складається в процесі взаємодії попиту і пропозиції. Взаємодія попиту і пропозиції виражає взаємозалежність між зростаючою потребою в земельних ділянках в процесі соціально-економічного розвитку суспільства і природного обмеженістю їх пропозиції.
Попит і пропозиція на земельні ділянки формуються під впливом численних факторів, які можна розділити на чотири групи.
в– Перша група - економічні фактори, що залежать від макроекономічного стану та економічної ситуації в регіоні.
Друга група - соціальні і демографічні чинники (чисельність і щільність населення та ін)
Третя група - фактори, обумовлені державним регулюванням ринку землі (правове регулювання земельного ринку на федеральному і регіональному рівні)
Четверта група - фактори, що відбивають фізичні характеристики ділянки та вплив навколишнього середовища (розташування):
При кадастрової оцінки земель поселень враховується вплив таких груп факторів:
в– віддаленіс...
