ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ) ОСЕЛІ
1. Поняття житлового законодавства та договору найму житла
Житлове законодавство - це сукупність нормативно-правових актів, що регулюють суспільні відносини по реалізації конституційного права на житло та пов'язані з ними відносини по управління житловим фондом, забезпеченню його схоронності, експлуатації та ремонту.
Загальні правила найму (оренди) житла передбачені в главі 59 ЦК.
Спеціальним нормативно-правовим актом житлового законодавства є Житловий кодекс України від 30.06.93 р.
Житловий фонд утворюють знаходяться на території України житлові будинки, а також жилі приміщення в інших будовах.
Існують кілька видів житлового фонду:
державний;
громадський;
фонд житлово-будівельних кооперативів та житлових кооперативів (ЖБК і ЖК);
приватний.
Надання жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду регулюють Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені Постановою Ради Міністрів УРСР і Української республіканської ради професійних спілок від 11.12.84 р. № 470.
Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради.
Облік потребуючих поліпшення житлових умов громадян, які працюють на підприємствах, що мають житловий фонд, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - і за місцем проживання.
Кожна сім'я може перебувати на квартирному обліку за місцем роботи одного з членів сім'ї (За їх вибором) та у виконавчому комітеті місцевої ради за місцем проживання.
-->> Для постановки на квартирний облік необхідні потреба в поліпшенні житлових умов, а також постійне проживання та прописка в даному населеному пункті.
Потребуючими в поліпшенні житла вважаються:
-особи, забезпечені житлом нижче встановленого рівня;
-проживаючі в приміщенні, що не відповідає санітарним і технічним вимогам;
-страждаючі тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;
-проживаючі по договором піднайму житла в будинках державного або громадського фонду чи за договором найму житла в будинках ЖБК;
-проживаючі тривалий час за договором найму (оренди) в приватних будинках (квартирах);
-проживаючі в гуртожитках;
-проживаючі в одній кімнаті по дві і більше сім'ї незалежно від родинних відносин, або особи різної статі старші за 9 років, крім подружжя (в тому числі якщо займане ними жиле приміщення складається більш ніж з однієї кімнати).
Надання житла здійснюється в порядку черговості.
Законодавство встановило перелік осіб, які мають право першочергового надання житла. До них, зокрема, відносяться:
-інваліди Великої Вітчизняної війни та прирівняні до них особи;
-Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці;
-особи, страждаючі тяжкі форми деяких хронічних захворювань;
-учасники війни;
-інваліди праці I і II груп та інваліди I і II груп з числа військовослужбовців;
-матері, яким присвоєно звання В«Мати-героїняВ»;
-сім'ї при народженні близнят;
-багатодітні сім'ї;
-вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітніх шкіл і професійно-технічних навчальних закладів та ін
Поза черзі житло надається:
-громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання;
-особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;
-особам, возвратившимся з державного дитячого закладу, від родичів, опікуна або піклувальника; громадянам, незаконно засудженим і згодом реабілітованим, при неможливості повернення раніше займаного житла;
-дітям-інвалідам, які не мають батьків або батьки яких позбавлені батьківських прав і проживають у державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;
-особам, обраним на виборну посаду, коли це пов'язано з переїздом в іншу місцевість;
-членам родини народного депутата України у разі його смерті в період виконання Депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі.
При надання житла не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі старше 9 років, крім подружжя, а також особами, які страждають важкими формами хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім'ї.
Житлове приміщення надається громадянам у межах 13,65 кв. м житлової площі на одну людину, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті.
Рішення про надання житла в будинках державного і громадського житлового фонду приймає виконавчий комітет місцевої ради або адміністрація підприємства спільно з профкомом (спільним рішенням).
На підставі рішення про надання житла виконавчий комітет місцевої ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення. Ордер дійсний протягом 30 днів.
Глава 59 ЦК регулює найм (оренду) житла.
Договір найму (оренди) житла - це договір, за яким одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст.810 ЦК).
Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.
До договором найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом.
Згідно Житловим кодексом України договір найму житлового приміщення - це договір, за якому наймодавець зобов'язується надати житлове приміщення в користування наймачеві та членам його сім'ї, а наймач зобов'язується використовувати житло по призначенням, забезпечувати його збереження та своєчасно вносити квартирну плату.
Характеристики договору - двосторонній, БЕЗОПЛАТНО. Відповідно до ЦК він може бути як консенсуальним, так і реальним (Згідно Житловому кодексу він є консенсуальним).
Відмінності договору найму (оренди) житла від договору найму (оренди):
а) предмет договору найму житла - тільки житлове приміщення;
б) коло прав наймача у договорі найму житла ширше, ніж
в договорі найму - зокрема, вони мають не тільки право користування житлом у будинках державного і громадського житлового фонду, але і право обміну, вселення членів сім'ї та ін
в) договір найму житла породжує права і обов'язки не тільки для наймача, але і для членів його сім'ї;
г) договір найму житла в будинках державного і громадського фонду має безстроковий характер.
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Приміщення має бути придатне для постійного проживання в ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, яке обслуговує будинок (ст.812 ЦК).
Сторони в договорі найму житла наймодавець і наймач. Ними можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ст.813 ЦК).
Сторони договору найму житлового приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду - житлово-експлуатаційна організація (а при її відсутності - підприємство, організація) та ордеродержатель. У договорі найму житлового приміщення в будинках приватного житло...
