ЗМІСТ
ВСТУП
ГЛАВА 1. ВИНИКНЕННЯ І РОЗВИТОК ДОГОВОРІВ НАЙМУ І Оренда житлових приміщень
1.1 Житловий найм в історії російського законодавства
1.2 Оренда житлових приміщень в історії російського законодавства
РОЗДІЛ 2. ВИДИ ДОГОВОРІВ СПРЯМОВАНИХ НА ПЕРЕДАЧУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ У КОРИСТУВАННЯ та особливості їх УКЛАДАННЯ
2.1 Соціальний і комерційний найм
2.2 Договір оренди житлових приміщень
2.3 Правові особливості укладення договорів житлового найму та оренди
РОЗДІЛ 3. ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ЖИТЛОВОГО НАЙМУ І ОРЕНДИ
3.1 Зміст договору житлового найму
3.2 Відповідальність за договором
ВИСНОВОК
БІБЛІОГРАФІЧНИЙ СПИСОК
Додатка
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. У сучасних ринкових умовах неминуче розширюється сфера цивільно-правового регулювання майнових відносин, що складаються в різних сферах діяльності.
Здача квартири (будинку) або окремих кімнат для багатьох власників житла стала джерелом додаткового доходу. Найчастіше житло здають не від його надлишку, а з метою забезпечити собі стерпне існування. Тому, здаючи "надлишки" житлової площі, миряться з незручностями, з'їжджаються з батьками, дітьми.
На жаль, не можна стверджувати, що з прийняттям нового Цивільного кодексу (далі - ЦК РФ) Росія отримала єдине і несуперечливе цивільне законодавство, вільний від численних нашарувань, притаманних законодавству радянського періоду. Якщо звернутися до нормативних актів, регулює відносини у сфері житлового найму, то в їх числі, поряд з власне законодавчими актами, виявляться документи численних виконавчих органів різного рівня, включаючи місцеві органи управління.
В вітчизняному праві наймання житла - традиційний інститут ГК. Однак в сьогоденні ГК РФ він регламентований з урахуванням регулювання житлових відносин та спеціальними законами - Житловим кодексом та іншими актами житлового законодавства.
Здача житла проводиться на умовах договору комерційного найму, який раніше іменувався договором оренди. Договір найму житлового приміщення не вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації, але в силу обов'язкової вимоги ст.674 ГК повинен бути укладений у письмовій формі.
До теперішнього ГК РФ наймання житлового приміщення співіснував з іншим різновидом використання чужого житлового приміщення - орендою (ст.17, 18 Закону про житлової політики). Різниця між ними була визначена Законом про житлової політики в цільовому призначенні кожного з договорів: наймання житла призначався для його споживчого, а оренда - для комерційного використання.
ГК РФ відмовився від такої характеристики договору оренди житлового приміщення. Договір оренди житлового приміщення тепер можливий лише між юридичними особами (п.2 ст.671). Його колишні функції передані законом договором найму житлового приміщення. За ГК РФ тепер договір найму житлового приміщення відповідає двом функціональним призначенням: і споживчому, і комерційному. Справжній ЦК регулює договір соціального найму житлового приміщення (ст.672) і договір комерційного найму житлового приміщення, а також вводить загальні норми названих різновидів найму безвідносно до різновидів житлового фонду (п.3 ст.672).
Ступінь наукової розробленості. Найбільш грунтовні наукові роботи даної проблеми присвятили Брагінський М.І., Васильєв П.П., Витрянский В.В., Потяркін Д.Є., Красавчикова О.А., Крашенинников П.В., Садикова О.Н., Сергєєва А.П., Суханова Є.О., Титов А.А., Тихомиров М.Ю., Толстого Ю.К. і багато інших.
Метою даної роботи є дослідження історії розвитку, поняття, видів, порядку ув'язнення, основних елементів та змісту договору оренди та житлового найму.
В ході дослідження в роботі вирішуються наступні завдання:
В· узагальнення уявлень про житлове наймання та оренди житлових приміщень, які існували в дореволюційному російському законодавстві, радянському цивільному і житловому праві;
В· визначення поняття договору житлового найму та оренди, його сутності і видів;
В· розгляд порядку укладення договору житлового найму з урахуванням особливостей видів договорів житлового найму, а також договору оренди житлових приміщень;
В· аналіз основних елементів договору оренда та найму житлового приміщення (предмета, прав і обов'язків суб'єктів договору, форми, терміну та його ціни);
В· розгляд змісту договору оренди та житлового найму;
В· визначення подальших перспектив, пов'язаних із розвитком договірних відносин у сфері житлового найму.
Структура роботи послідовно відображає найбільш актуальні питання розглянутої проблеми та визначена метою, завданнями та логікою дослідження.
Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, які об'єднують у собі сім параграфів, висновків, бібліографічного списку, додатків.
ГЛАВА 1. ВИНИКНЕННЯ І РОЗВИТОК ДОГОВОРІВ НАЙМУ та оренди жилих приміщень 1.1 Житловий найм в історії російського законодавства
Договір житлового найму належить до числа класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права [1].
Прототипом сучасного договору житлового найму в римському праві з'явився договір найму речей. За договором найму речей одна сторона (Наймодавець) зобов'язувалась надати іншій стороні (наймачу) одну або кілька певних речей для тимчасового користування, а ця інша сторона зобов'язувалася сплачувати за користування цими речами певну винагороду і по закінченні користування повернути речі в цілості наймодавцю [2].
У російському дореволюційному цивільному законодавстві договір житлового найму спеціально не виділявся, а визнавався договором майнового найму, в силу якого одна сторона за певну винагороду зобов'язувалася надати іншій свою річ у тимчасове користування. Предмет найму, строк користування та винагорода за нього складали істотні приналежності цього договору (ст. 1691 ч. 1 т. X Зводу законів Російської імперії). Російському законодавству, як зазначав Г.Ф. Шершеневич, було В«чуже відмінність між користуванням тільки річчю і витягом з неї плодів, як це прийнято в німецькому праві, чуже також відмінність між наймом боргів і движимостей, наймом сільських земель, найманням худоби, як це прийнято у французькому праві В»[3].
Такий підхід передбачалося зберегти і в новому Цивільному Укладенні Російської імперії, проект якого (кн. V) був внесений на розгляд Державної Думи в 1913 р. У матеріалах Редакційної комісії, що підготувала зазначений проект, зазначалося, що в сучасних (авторам проекту) законодавствах робиться відмінність між наймом у власному розумінні і орендою. Різниця це вбачалося головним чином в тому, що при наймі В«надається наймачеві користуватися найнятим майном для своїх потреб В»; оренда ж дає користування всімаВ« продуктивними якостями В»найнятого майна з присвоєнням наймачем отриманих плодів і доходів. У проекті не робилося відмінності між орендою і найманням. Підставою до цьому послужило бажання викласти положення про найм згідно з чинним правом, не роблячи без поважних до того причин істотних від нього відступів [4].
Суб'єктами договору найму по дореволюційному цивільному законодавству були, з одного боку, господар (особа, що віддає майно найм), з іншого - наймач (особа, наймає майно). Від обох суб'єктів договору найму вимагалася наявність загальної правоздатності та дієздатності. Стосовно до наймачеві майна законодавство не висувало ніяких додаткових вимог; як наймач могло виступати будь фізична особа або юридична особа, визнане суб'єктом цивільних прав. Від особи, що віддає майно у найм, була потрібна ще здатність розпоряджатися річчю. Правда, як підкреслював Д.І. Мейер, В«не розпоряджатися річчю взагалі, а тільки користуванням її, так що, наприклад, заборона не поширюється на право віддавати її у найм, бо заборона, власне, сто...
