Мордовський ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
ІМ. Н.П. Огарьово
Архітектурно - Будівельний факультет
КУРСОВА РОБОТА
За економіці нерухомості
на тему:
Фактори, що впливають на вартість нерухомості
Виконав: студент 407 групи
Благов А.В.
Саранськ 2010
Зміст
Введення
1. Специфіка формування ринку нерухомості
2. Особливості співвідношення попиту та пропозиції на ринкенедвіжімості
3. Фактори, що впливають на вартість об'єктів нерухомості
4. Основні фактори, що впливають на стоімостьнедвіжімості
4.1 Соціально-економічні
4.2 Політико-психологічні
Висновок
Список використаних джерел
Введення
В даний час, коли в Росії з'явилася нормативна база купівлі та продажу об'єктів нерухомості та формується механізм банкрутств підприємств, все частіше виникає необхідність визначення вартості підприємств та об'єктів нерухомості (в тому числі земельних ділянок), при купівлі і продажу майна, отримання кредиту під заставу майна, визначення бази оподаткування, страхування майна, виділення частки ділянок підприємств, реорганізації, ліквідації, а також використанні прав наслідування і судового вироку. Сьогодні російський ринок нерухомості починає знаходити цивілізовані форми, починає формуватися його необхідна інфраструктура. Тому, все більшого значення набуває правильне визначення ціни конкретного об'єкта нерухомості.
Поняття вартості важко піддається чіткому визначенню і має безліч інтерпретацій. Для того, щоб розібратися з вартістю, слід виділити наступні соціальні, економічні, юридичні та інші фактори, що впливають на неї.
Специфіка формування ринку нерухомості
Для того, щоб визначити фактори, що впливають на вартість нерухомості, необхідно, по-перше, проаналізувати чинники, що визначають специфіку ринку нерухомості на етапі його становлення. І, крім того, розуміти - куди ринок нерухомості може рухатися в майбутньому і що його чекає з урахуванням тієї специфіки, по якій він сформований. На становлення і розвиток ринку нерухомості на ранніх стадіях впливали наступні моменти.
Політичні чинники (Політична нестабільність). Специфічні фактори (запізнення з початком становлення ринку нерухомості в порівнянні з іншими секторами економіки; невпевненість у майбутньому у значної частини населення; економічна і соціальна нестабільність).
Юридичні чинники (Відсутність необхідних для нормального функціонування ринку законодавчих норм і процедур, які забезпечують безпечне здійснення угод і захист прав власності; прискорені і не завжди налагоджені процедури приватизації; невідпрацьований порядок закріплення прав на нерухомість; відсутність механізмів перевірки правового статусу та юридичної історії об'єктів нерухомості; відсутність чітко окреслених прав по відношенню до будівлі в цілому і до земельної ділянці, на якій воно розташоване).
Ринкові фактори (Відсутність ринку землі, що почалася приватизація житла, зародження і становлення ринку оренди, розвиток ринку комерційної нерухомості).
Фінансові та економічні чинники (високі темпи інфляції, різка диференціація в доходах, нерозвиненість і нестабільність фінансової системи, нестача грошових ресурсів у структурі оборотних коштів підприємств і населення; відсутність необхідної для функціонування ринку нерухомості фінансової та ринкової інфраструктур).
Адміністративні фактори (розподіл квартир за ордерами - функціонувала так звана адміністративно-розподільча система; дуже низька оплата житла в порівнянні із загальним рівнем заробітної плати; будівництво житла для населення та його зміст були прерогативою держави).
2. Особливості співвідношення попиту та пропозиції на ринку нерухомості
ринок нерухомість вартість
Від попиту, пропозиції і їх співвідношення в визначальною мірою залежать такі найважливіші економічні параметри, як ціни, прибутковість, ризики придбання або створення об'єктів нерухомості.
В цьому відношенні розуміння особливостей реакції попиту та пропозиції на ринку нерухомості на такі параметри, як ціни, доходи і т. п., є досить суттєвим обставиною, що дозволяє грамотно інтерпретувати дані про стан ринку і, що ще важливіше, робити обгрунтовані прогнози щодо його розвитку.
Баланс попиту та пропозиції - один з визначальних факторів, але він не автентичний, і його, зрозуміло, необхідно розглядати у взаємодії з усіма групами факторів. При цьому, думаю, ніхто не буде сперечатися з тим, що більш за все ситуацію на ринку нерухомості визначають саме попит і пропозицію. І саме попит і пропозиція в найбільшій мірі впливають на ціни.
Необхідно обов'язково відзначити, що будь-який об'єкт нерухомості - це результат взаємодії таких факторів виробництва, як земля, капітал і праця, причому два останні мобільні, а земля - Нерухома і обмежена. Ці властивості землі визначають неможливість збільшення пропозиції нерухомості навіть при зростанні цін на неї. Але якби справа було тільки в цьому, то наслідком зростання попиту був би постійний ріст цін на нерухомість, однак усім відомо, що на ринку нерухомості, так само як і скрізь, зростання цін змінюється їх падінням, перевищення попиту над пропозицією - надлишком пропозиції.
Розглянемо цікавий теоретичний і практичний питання про вибір різних варіантів вирішення проблеми збільшення обсягу пропозиції на ринку нерухомості. Це питання може встати, наприклад, перед забудовником. Забудовник в ситуації збільшення попиту на ринку нерухомості повинен буде вибирати між придбанням нових ділянок землі і більш інтенсивним використанням вже наявних. Очевидно, що значення буде мати і можливість придбання нових ділянок землі, але головне, чим повинен керуватися забудовник - ціна землі та ціна додаткових вкладень капіталу. Якщо придбання додаткових земельних ділянок виявляється затратніше, ніж використання більш дорогих конструкцій, матеріалів і т. д., то резонним буде шлях заміщення землі капіталом, якщо ні - краще йти шляхом придбання землі. Отже, пропозиція на ринку нерухомості може бути збільшено різними способами. Інша справа, що освоєння нових територій, створення нових об'єктів нерухомості, впровадження нових матеріалів і конструктивних рішень - процес тривалий, тому пропозиція на ринку нерухомості не може бути збільшено відразу ж після зростання цін на нерухоме майно. Як пишуть у роботах з економічної теорії, пропозиція на ринку нерухомості абсолютно нееластичні в короткостроковому періоді. Таким чином, попит і пропозиція, будучи одним з факторів, що визначають зростання або падіння цін на ринку нерухомості, перебувають у взаємодії з усіма іншими факторами.
3. Фактори, що впливають на вартість об'єктів нерухомості
Зміна вартості будь нерухомості залежить від цілого ряду чинників, які проявляються на різних стадіях процесу оцінки; ці фактори можуть бути віднесені до трьох різним ієрархічним рівням.
Перший рівень (Регіональний) - рівень впливу факторів, що носять загальний характер, не пов'язаних з конкретним об'єктом нерухомості і не залежать безпосередньо від нього, але побічно впливають на процеси, що відбуваються з нерухомістю на ринку, і, отже, на оцінюваний об'єкт.
Другий рівень (Місцевий) - рівень впливу локальних факторів в основному в масштабі міста або міського району. Ці чинники безпосередньо пов'язані з оцінюваним об'єктом і аналізом аналогічних об'єктів нерухомості та угод по ним.
Третій рівень (Безпосереднього оточення) - рівень впливу факторів, пов'язаних з об'єктом нерухомості і багато в чому зумо...
