В«Метод капіталізації доходу в оцінці нерухомості В»
План:
Введення
1. Загальна характеристика дохідного підходу до оцінки нерухомості. Метод прямої капіталізації
2. Визначення чистого доходу від використання об'єкта нерухомості
3. Методи розрахунку ставки капіталізації та розрахунок вартості нерухомості
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Становлення в Азербайджані ринкових відносин зумовило виникнення нових процесів у суспільного і економічного життя.
Минула приватизація та акціонування державної власності з'явилися основою створення інститутів приватної і корпоративної власності, фондового ринку, комерційних банків, заставного кредиту та інших атрибутів ринкової економіки. Як наслідок цих процесів, перехід власності з рук в руки, тобто купівля-продаж об'єктів власності стала звичайним явищем економічної життя. Придбання реального об'єкта може переслідувати двояку мету - особисте споживання, наприклад, купівля будинку або вкладення коштів з метою отримання в майбутньому доходів: купівля торгової чи промислової фірми, обладнання, транспортних засобів і т.п. Однак, незважаючи на різні мотиви, що спонукали учасників угоди до її здійснення, найважливішим етапом операції є оцінка купівлі-продажу.
Проведення оцінки нерухомості для визначення ціни продажу є найвідповідальнішим видом оцінної діяльності і тому вимагає дуже уважного і зваженого підходу. Дійсно, якщо при оцінці нерухомості для застави, оренди, переоцінки основних засобів підприємства та інших цілей, не подразумевающих відчуження майна, незначні неточності у визначенні ринкової вартості нерухомості не призводять до матеріальних втрат власника, то при продажу нерухомості будь-яка неточність безпосередньо позначається на фінансовому результаті угоди.
В силу всього цього оцінка нерухомості для купівлі-продажу провадиться з особливою ретельністю. Всі фактори, що впливають або здатні впливати на вартість нерухомості, повинні бути досліджені і їм має бути дана оцінка. Особливо це відноситься до дорогим об'єктам, для яких кілька відсотків їх вартості складають дуже значні суми в абсолютному вираженні.
У ряді випадків оцінка нерухомості при продажі є необхідною, а іноді і обов'язковою процедурою. Це відноситься до продажу спірного об'єкта, коли на нього мають права відразу декілька осіб, така ситуація часто зустрічається при реалізації об'єктів застави. Або при продажі нерухомості, що знаходиться в часткової власності, коли необхідно засвідчити ринковий характер здійснюють операції.
Основна складність в оцінці нерухомості полягає в величезному різноманітті самої нерухомості, параметрів, що характеризують його споживчі властивості, і розвиненості ринку даного виду майна. За багатьма видами нерухомості власник може обгрунтовано сам визначити ціну продажу, якщо дане майно знаходиться в широкому обігу і ціни угод відомі. Але для складних, дорогих об'єктів, для яких не зовсім очевидна їхня ринкова вартість, а ціна помилки занадто висока (т. е фінансова значимість помилки значно більше вартості послуг оцінювача), - виникає необхідність звернутися до професійного оцінювачу.
1. Загальна характеристика дохідного підходу до оцінки нерухомості. Метод прямої капіталізації
Обгрунтованість і достовірність оцінки вартості нерухомості залежить від правильності визначення області застосування витратного, дохідного та порівняльного підходів. Вибір одного з цих підходів здійснюється оцінювачем виходячи з конкретних завдань і цілей проведення оцінки.
Дохідний підхід
Дохідний підхід являє собою сукупність прийомів і методів, дозволяють оцінити вартість об'єкта на основі його потенційної здатності приносити дохід. Вартість приносить дохід нерухомості визначається величиною, якістю і тривалістю періоду отримання тих вигод, які даний об'єкт, як очікується, буде приносити в майбутньому в процесі всієї залишилася економічного життя. Оцінювач, уважно вивчає відповідну ринкову інформацію, перераховує ці вигоди в єдину суму поточної вартості.
Виходячи з визначення, в цьому підході ми маємо справу з встановленням ціни на основі відчутної цінності товару. Цінність товару визначається як поточна вартість очікуваних вигод. Під вигодою може розумітися не тільки реальний дохід, принесений об'єктом при здачі в оренду, але і неявні вигоди, пов'язані, наприклад, з використанням об'єкта власником для своїх потреб. В останньому випадку вартість об'єкта визначається поточною вартістю орендної плати, яку власник міг би отримати від здачі об'єкта в оренду.
Ціна володіння (користування) об'єктом може визначатися не тільки через величину орендної плати. Це може бути будь-яке, виражене в грошовій формі, визначення споживчої корисності або цінності нерухомості як товару. Наприклад, при оцінці землі під будівництво житлового будинку ми можемо розглядати дохід не від оренди житлових приміщень, а від продажу їх в власність, тим більше що пайове будівництво дає багато переваг перед будівництвом типового, генеруючого умовно постійний потік доходу, об'єкта комерційної нерухомості. Слід зазначити і те, що ринкова вартість залежить від поточної вартості не будь-якого з можливих використань, а найбільш ефективного використання об'єкта. При вирішенні даної проблеми визначають ціну оренди приміщень при різних варіантах функціонування нерухомості. В даному випадку розрахунок ціни здійснюється на основі аналізу беззбитковості і забезпечення цільового прибутку. Оцінювач повинен проаналізувати весь діапазон цін оренди на аналогічні приміщення при різних функціональних і технічних характеристиках з урахуванням витрат на проведення необхідної реконструкції та поточного ремонту об'єкта, на оплату комунальних послуг, на утримання апарату управління, на рекламу і маркетинг та інше. Необхідно врахувати також грошові відрахування для покупки (споруди) в майбутньому нового об'єкта взамін зношеного. Всі грошові потоки розглядаються з урахуванням їх вартості в часі та ризику неотримання прогнозованої величини доходу. Ставка дисконту при прибутковому підході грає також роль цільового прибутку на інвестиції в нерухомість. З точки зору теорії попиту та пропозиції підхід за доходами відображає точку зору покупця, формує попит на товари.
Даний підхід використовується при визначенні:
1. інвестиційної вартості, оскільки потенційний інвестор не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього об'єкта;
2. ринкової вартості.
Основні принципи оцінки доходного активу - принцип очікування і принцип заміщення. Принцип очікування є основним принципом методу. Він говорить, що вартість активу V визначається нинішньої (сьогоднішньої, поточної) цінністю (PV - від англ. present value) всіх його майбутніх доходів I: V = PV (Il, ... Ik), де k - період володіння активом. Чим вище дохідний потенціал оцінюваного активу, тим вище його вартість. При цьому аналіз доходів має здійснюватися на протязі всієї залишилася економічного життя активу за умови його використання протягом цього періоду найбільш ефективним чином.
У відповідності з принципом заміщення максимальна вартість активу V не повинна перевищувати найменшої ціни, за якою може бути придбаний інший аналогічний актив з еквівалентною прибутковістю. Даний принцип є аналогом економічного принципу альтернативності інвестицій.
У рамках дохідного підходу розрізняють метод прямої капіталізації та метод капіталізації доходів за нормою віддачі на капітал. В основі цих методів лежить аналіз та оцінка чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації або дисконтування.
При прямій капіталізації здійснюються аналіз і оцінка чистого операційного доходу першого року використання активу за умови, що актив знаходиться в стадії генерації типових доходів, і ...
