МІНІСТЕРСТВО ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
федерального державного освітнього УСТАНОВА
ВИЩОГО ПРОФЕСІЙНОГО ОСВІТИ
В«ВСЕРОСІЙСЬКА ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АКАДЕМІЯ
МІНІСТЕРСТВА ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ В»
Дисципліна: В«Оцінка нерухомостіВ»
РЕФЕРАТ
Дохідний підхід до оцінки нерухомості
Виконав: Скородумова О.Ю.
Спеціальність: податки та оподаткування
Група: НЗ - 401
Москва 2009
Зміст
Введення
1. Характеристика прибуткового підходу
2. Визначення чистого операційного доходу
3. Теорія капіталізації та капіталізаційні коефіцієнти
4. Пряма капіталізація
5. Методи розрахунку ставки капіталізації
6. Дисконтування потоку доходів
7. Оцінка з застосуванням техніки залишку
8. ЗА І ПРОТИ застосування дохідного підходу
Висновок
Література
Введення
В даний час нерухоме майно є одним з необхідних ресурсів (поряд з людськими, фінансовими, матеріально-технічними та інформаційними ресурсами) забезпечення ефективної діяльності акціонерного товариства, державного і муніципального власника і, нарешті, нормальної життєдіяльності кожного окремо взятого фізичної особи.
При цьому нерухомість є найважливішим майновим компонентом власників. За своєї оціночної вартості нерухомість становить до 30-40% (звичайно, є ряд сучасних напрямків діяльності, де нерухомість використовується мінімально, наприклад, в малому бізнесі, в інтернет-магазинах і т.п.)
Тому оцінка нерухомого майна є важливою і актуальною на сучасному етапі розвитку. Оцінка рухомого майна також важлива як в цілях оподаткування, так і в цілях купівлі-продажу, застави, оренди та ін
Існує кілька методів оцінки нерухомого та іншого майна підприємств. Такі як: дохідний, порівняльний, витратний і майновий підходи до оцінки нерухомого та іншого майна. У даній роботі я розглядаю дохідний підхід до оцінки нерухомості, використовуваний для оцінки нерухомого майна, приносить дохід.
1. ХАРАКТЕРИСТИКА Дохідний підхід
Дохідний метод заснований на принципі очікування, який стверджує що типовий інвестор або покупець купує нерухомість в очікуванні отримання від неї бедующіх доходів або вигод, тобто відображає:
В· якість і кількість доходу, який об'єкт нерухомості може принести протягом свого терміну служби;
В· ризики як характерні для оцінюваного об'єкта, так і для регіону.
Таким чином, вартість об'єкта може бути визначена як його здатність приносити дохід у майбутньому. Тут діє фактор часу, і сума майбутніх доходів повинна бути наведена нульового моменту часу шляхом капіталізації доходів і дисконтування.
Теоретичною базою дохідного підходу є принципи оцінки, найбільш значимі з яких, а також фактори та обставини, аналіз який базується на відповідних принципах (рис. 1)
Принцип Сфера впливу
ОЧІКУВАННЯ
(основний принцип, на якому базується оцінка по доходу)
ціноутворюючих факторів
Характеристика доходу
Характеристика капіталу
Коефіцієнти
заміщення
Вибір і аналіз об'єктів-аналогів
Аналіз альтернативних інвестицій
ПОПИТУ І ПРОПОЗИЦІЇ
Облік і аналіз чинників:
корисність;
дефіцитність;
конкурентоспроможність;
доступність ринку капіталу;
монопольний, державний контроль,
ділова активність;
характеристики населення
гранично ПРОДУКТИВНОСТІ
(балансу, вкладу)
Аналіз об'єкта нерухомості:
економічне відповідність елементів нерухомості;
її використання і тип землекористування
Рис. 1
Основне перевага дохідного підходу в порівнянні з ринковим і витратним полягає в тому, що він більшою мірою відображає уявлення інвестора про нерухомість як джерелі доходу, тобто це якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Дохідний підхід до оцінки тісно пов'язаний з ринковим і витратним підходами. Наприклад ставки доходу, що застосовуються в дохідному підході, зазвичай визначаються з аналізу порівнянних інвестицій; витрати на реконструкцію використовуються при визначенні грошового потоку як додаткові інвестиції; методи капіталізації використовуються при коригуванні відмінностей ринкового і витратного підходів.
Основним недоліком дохідного підходу є те, що він на відміну від інших підходів до оцінки заснований на прогнозних даних.
У рамках дохідного підходу можливе застосування двох методів:
В· прямий капіталізації доходів;
В· дисконтованих грошових потоків.
Достоїнства і недоліки методів визначаються за наступними критеріями (рис. 2)
Критерії порівняння методів дохідного підходу
Можливість відобразити дійсні наміри потенційного покупця (інвестора)
Тип, якість і обширність інформації, на основі якої проводиться аналіз
Здатність враховувати конкурентні коливання
Здатність враховувати специфічні особливості об'єкта, що впливають на його вартість
місцерозташування
розмір
потенційна прибутковість
Рис. 2.
В основі даних методів лежить передумова, що вартість нерухомості обумовлена здатністю оцінюваного об'єкта генерувати потоки доходів в майбутньому. В обох методах відбувається перетворення майбутніх доходів від об'єкта нерухомості в його вартість з урахуванням рівня ризику, характерного для даного об'єкта. Розрізняються ці методи лише способом перетворення потоків доходу.
При використанні методів капіталізації доходів у вартість нерухомості перетвориться дохід за один часовий період, а при використанні методу дисконтованих грошових потоків - дохід від її пропонованого використання за ряд прогнозних років, а також виручка від передпродажу об'єкта нерухомості наприкінці прогнозного періоду.
2. ВИЗНАЧЕННЯ Чистий операційний дохід
Для оцінки повних прав власності та прав орендаря в якості потоку доходів розраховується чистий операційний дохід (ЧОД).
Оцінювач нерухомого майна працює з наступними рівнями доходу:
Потенційний валовий дохід (ПВД)
Дійсний валовий дохід (ДВД)
Чистий операційний дохід (ЧОД)
Потенційний валовий дохід (ПВД) - доход який можна отримати від нерухомості, при 100%-му її використанні без урахування всіх втрат і витрат. Потенційний валовий дохід залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:
ПВД = S x Ca
Де S-площа, що здається в оренду, м2;
Ca - орендна ставка за 1м2
Величина орендної ставки залежить від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.д.
Орендна ставка буває двох видів (рис. 3)
Рис.3
Ринкова орендна ставка припускає со...
