Курсова робота з дисципліни
На тему В«Ціноутворення на ринку нерухомостіВ»
Введення
Одним з головних показників розвитку в країні нормальних ринкових відносин є стан ринку нерухомості в цілому та його окремих секторів. Ринок нерухомості є істотною складовою в будь національній економіці, бо нерухомість - найважливіша частина національного багатства, на частку якої припадає більше 50% світового багатства. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що ринки праці, капіталу, товарів і послуг та ін для здійснення статутної діяльності повинні мати необхідні приміщення. Важливе значення вітчизняного ринку нерухомості як сектора економіки підтверджується його високою часткою у валовому національному продукті, високим рівнем доходів до бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (в тому числі землі), високим рівнем зборів до бюджету від податків на нерухомість і угод з нею.
При будь-якому суспільному устрої особливе місце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язані життя і діяльність людей у ​​всіх сферах бізнесу, управління та організації.
Основними фізичними ознаками нерухомості як товару є:
унікальність і неповторність;
стаціонарність;
тривалість створення і довговічність.
Нижче я розгляну специфіку нерухомості як галузі, також специфіку нерухомості Санкт-Петербурга, динаміку попиту і пропозиції на цьому ринку, викладу характерні риси економічного, екологічного стану кожного з районів міста, т. к. житель даного району може ознайомитися з перевагами та недоліками свого району.
Детально вивчимо всі ціноутворюючі фактори нерухомості, які безпосередньо впливають на її вартість. Також побачимо по яким методам проводиться оцінка нерухомості, їх недоліки та переваги.
І в ув'язненні проаналізуємо конкретні дані з первинної та вторинної нерухомості стосовно в Спб.
1. Сутність ринку нерухомості
В«Ринок нерухомості - це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування В».
Більш повним буде визначення ринку нерухомості як комплексу відносин, пов'язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості. Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) і оборот прав на нерухомість.
Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного асинхронність розвитку, рівнем цін і ризиків, ефективністю інвестицій в нерухомість, станом законодавства, політичної та соціальної стабільністю і т.д.
Ринок нерухомості, як будь-яка саморегулююча система, характеризується попитом, пропозицією, ціною, інфраструктурою. До основних функцій ринку нерухомості відносяться:
В§ інформація про ціни, попит і пропозицію;
В§ посередництво - Встановлення зв'язків між споживачами, попитом і пропозицією;
В§ вільне формування цін на об'єкти нерухомості та захист прав власності;
В§ перерозподіл інвестицій в об'єкти нерухомості; забезпечення свободи підприємництва; ефективне розв'язання соціальних програм.
З точки зору підприємницької та комерційної діяльності ринок нерухомості (рис. 1) має свої переваги і недоліки.
Рис. 1. Переваги і недоліки ринку нерухомості
Ринок нерухомості є складовою частиною ринкового простору. На ньому, як і на інших ринках, В«Ставлення попиту та пропозиції визначає ціну, але висота ціни визначає відношення попиту та пропозиції. Якщо зростає попит, то зростає ціна; але якщо зростає ціна, то падає попит, а якщо падає ціна, то попит зростає. Далі, якщо зростає попит, а тому і ціна, то зростає пропозиція, тому що виробництво стає вигідним. Таким чином, ціна визначає попит і пропозицію, попит і пропозиція визначають ціну; далі попит визначає пропозицію, а пропозиція визначає попит. Крім того, всі ці коливання мають тенденцію до вирівнювання. Якщо попит зростає і ціна піднімається вище нормального рівня, то збільшується пропозиція; це збільшення легко переходить межу необхідного, і тоді ціна падає нижче норми В».
1.1 Ринок житла Санкт-Петербурга
В Нині в Петербурзі проживає близько 4.8 млн. жителів, в майже 44 тис. житлових будинках загальною площею приблизно 92 000 тисячі кв. м., в майже 1600000 квартирах.
В хорошому технічному стані (знос від 0 до 20%) знаходиться приблизно 20% житла, в задовільному (знос від 21 до 40%) - 50%, незадовільному (знос понад 30%) - 30%, 15 млн. кв. м. житлового фонду потребує капітального ремонту. Майже 25% населення Петербурга проживає у комунальних квартирах.
Гј Ринок інвестиційних проектів і отдельностоящих будівель.
Гј Ринок офісних приміщень.
Гј Ринок торгових приміщень.
Гј Ринок виробничих і складських приміщень.
Гј Ринок житла , який представлений наступними сегментами:
= Первинний: - будуються багатоквартирні будинки в мікрорайонах;
- реконструюються багатоквартирні будинки в центрі міста;
- споруджувані зблоковані односімейні будинки;
= Вторинний:
Купівля-продаж - Квартир в центрі;
- квартир в мікрорайонах.
Оренда - Звичайних квартир
- квартир підвищеної комфортності
- кімнат.
В зв'язку з відсутністю інженерно підготовлених територій з більш-менш розвиненою сервісною інфраструктурою, низькою купівельною спроможністю населення, не розвиненістю ринку землі, ринку приватних будинків практично не існує. Допотопні архітектурні рішення збудованих протягом останніх п'яти років будівель, надзвичайно низька ліквідність і ціна реалізації подібних будов, тому свідчення.
Райони міста.
Одну з основних факторів, що впливають на ціну нерухомості - місцеположення. В Санкт-Петербурзі 13 районів, які відрізняються за престижністю, екології, озеленення, промисловістю, рівнем зашумленості, особливістю житлового фонду, віком та ін Докладну характеристику кожного району див. Додаток 1
Відповідно економічної, екологічної характеристикою, впливу попиту і пропозиції складемо рейтинг районів від найпрестижнішого:
v Центральний
v Адміралтейський
v Василеостровский
v Московський
v Приморський
v Петроградський
v Калінінський
v Виборзький
v Фрунзенський
v Червоногвардійський
v Невський
v Красносельський
v Кіровський
Відстань від станцій метро.
При віддаленості понад 3 зупинок транспортом зниження ціни може скласти 10-15%
Конкретні приклади по районах з опис ви можете розглянути в додатку № 1.
2. Методи ціноутворення
Оцінка нерухомості, визначення її ринкової вартості як переважаючою для цього виду нерухомості ціни, є складною справою, яким займаються професійно підготовлені люди, що одержали державну ліцензію на цей вид діяльності.
Оцінка проводиться багатьма методами, результати яких потрібно узгоджувати між собою. В«Процедура погодженняВ» отриманих різними методами результатів не зводиться до обчислення середнього арифметичного, а вимагає зважування значимості кожного підходу для конкретної ситуації, цілей оцінки, виду майна та інших обставин.
Розглянь деякі з них: порівняльний, дохідний і витратний.
2.1 Порівняльний метод
...
