Міністерство Освіти і Науки РФ
Казанський Державний Технологічний Університет
Кафедра Економіки
Контрольна робота
за курсом: В«Економіка нерухомостіВ»
на тему:
В«Сегменти ринку нерухомості та їх характеристикаВ»
Казань 2008
Зміст:
Введення
1. Сегментація ринку нерухомості
2. Характеристика сегментів ринку нерухомості
2.1 Загальна характеристика ринку житлової нерухомості Поволжя
2.2 Характеристика ринку комерційної нерухомості Поволжя
2.3 Х арактерістіка ринку земельних ділянок
Висновок
Список літератури
Введення
Конкретні сегменти ринку нерухомості характеризуються видом використання майна, місцем розташування, потенціалом принесеного доходу, типовими характеристиками орендарів, інвестиційної мотивацією та іншими ознаками, визнаними в процесі обміну нерухомого майна. У свою чергу, ринки нерухомості випробовують вплив різноманітних факторів соціального, економічного, державного і екологічного характеру.
Ринок нерухомості підрозділяється на сегменти виходячи з призначення нерухомості і її привабливості для різних учасників ринку. Сегменти, в свою чергу, поділяються на субринки в відповідно до переваг покупців і продавців, на які впливають соціальні, економічні, державні та екологічні фактори. Дослідження сегментів ринку нерухомості проводиться за такими параметрами, як місце розташування, конкуренція, а також попит і пропозиції, які відносяться до загальним умовам ринку нерухомості.
Розбиття ринку нерухомості на окремі сегменти проводиться відповідно з переважаючими потребами учасників ринку, інвестиційної мотивацією, місцеположенням, строком фактичного функціонування об'єкта, фізичними характеристиками, дизайном, особливостями зонування нерухомості.
Принципи класифікації об'єктів, покладені в основу сегментації ринків нерухомості, підпорядковані конкретним завданням процедури оцінки і вимагають всебічного врахування характеристик оцінюваної нерухомості.
1. Сегментація ринку нерухомості
Сегментація ринку нерухомості - це поділ його на однорідні групи покупців. В основу сегментації можуть бути покладені і характеристики нерухомості, за якою стоять відповідні групи покупців.
Розрізняють такі сегменти ринку нерухомості:
- ринок житла;
- ринок комерційної нерухомості;
- ринок земельних ділянок.
Ринок житла . Безкоштовна приватизація житла за короткий термін створила широку прошарок власників - власників квартир і кімнат із муніципального та відомчого житлового фонду.
Діяла до розподільна система житла привела до невисокої диференціації груп населення і соціальних верств по забезпеченості житлом. Гострий дефіцит житла - хронічне явище для Росії. В даний час житлову проблему посилює постійний приплив біженців та вимушених мігрантів з країн ближнього зарубіжжя. У той же час перехід на ринкові відносини привів до скорочення житлового будівництва за рахунок державного бюджету, який раніше був основним джерелом капіталовкладень у житлове будівництво.
Велика потреба в житло існує при одночасно низькому середньому рівні доходів сучасній російській сім'ї, що не дозволяє більшій частині населення, що має низькі і середні доходи, претендувати на покупку.
Основну групу покупців, які формують в даний час попит на житло, становить 4-6% населення, в яку входять сім'ї з високими доходами. Отже, як тільки почнеться сталий розвиток економіки, стане підвищуватися добробут росіян, прискореними темпами почнеться зростання попиту населення на житло.
Ринок житла в свою чергу поділяється на ринок міського житла і ринок заміського житла.
Міський житловий фонд поділяється на кілька груп, що враховують характер забудови: житло низької якості, типове житло, забудова сталінських часів, будинки поліпшеного планування, елітне житло. При цьому якість житла і його місце розташування є основними параметрами, що впливають на попит на ринку житла і враховуються в цінах на житло.
Формування ринку заміського житла пов'язано зі зняттям обмежень на індивідуальне заміське будівництво. Незважаючи на складну економічну ситуацію в країні зростання досить заможній прошарку населення активізував попит на заміські будинки, котеджі. Попит на заміське житло залежить від місцерозташування (перевага віддається найближчого передмістю, напряму від міста (наприклад, північний напрямок в околицях Санкт-Петербурга), наявності сучасних комунікацій (електрика, газ, каналізація, водопровід, телефон), близькість місць відпочинку (водойми, ліс), забезпечення особистої безпеки та збереження майна.
Основні складові на ринку заміського житла: нове будівництво (Забудова), стара забудова, незавершене будівництво. На сплеск ділової активності на цьому ринку впливає пора року (осінь - загасання ринку, весна-літо - Період підйому).
Ринок комерційної нерухомості . Ринок нежитлових приміщень, або ринок комерційної нерухомості, став формуватися у зв'язку з приватизацією підприємств, він набагато менше, ніж ринок житла, кількість проведених операцій невелика, але у зв'язку з високою вартістю об'єктів є привабливим для структур, що працюють на даному ринку.
На ринку комерційної нерухомості переважають угоди оренди, а не купівлі-продажу або міни, як на ринку житла. Ринок має великі перспективи і резерви для свого розвитку, особливо у великих містах, але розвивається повільно. Купуючи права на оренду нежитлових приміщень в муніципального фонду, орендарі зобов'язані проводити за свій рахунок поточний ремонт, упорядковувати прилеглу територію і т. д. Величина орендної ставки залежить від типу і місцерозташування приміщення, наявності окремого входу, охорони, місць для паркування автомобілів, кількості телефонних ліній, близькості до основних міських магістралях, зручності під'їзду.
Цей ринок поділяється на кілька сегментів, які диференціюються за функціональним призначенням: офісні, торгові, складські, виробничі.
Ринок офісних приміщень . На ринку офісів сформувалося три основні сектори:
Перший сектор - престижні офіси, що відповідають світовим стандартам для адміністративних приміщень. Орендна ставка в таких приміщеннях дуже висока. З цієї причини деякі російські підприємці часто орендують першокласні офіси за кордоном за більш доступними цінами.
Другий сектор утворюють офіси, що знаходяться в добре оброблених і обладнаних приміщеннях, а іноді і в розселених і якісно відремонтованих квартирах великого розміру. Орендні ставки тут прийнятні для успішно працюючих фірм, на цьому секторі спостерігається активний попит, який постійно росте.
Третій сектор складають приміщення в будівлях муніципального та відомчого нежитлового фонду, державних підприємств (в основному наукових установ), кооперативних і приватних підприємств. Це приміщення без обробки і ремонту та супутніх послуг. Орендні ставки тут невисокі.
Ринок офісних приміщень має хорошу перспективу для свого розвитку, так як свобода ведення підприємницької діяльності веде до створення все нових підприємницьких структур, які потребують приміщеннях для їх функціонування.
Ринок торгових приміщень . Головним фактором успішної діяльності підприємств торгівлі є вигідне місцерозташування, саме воно визначає обсяг товарообігу. Найбільшим попитом користуються торгові приміщення, розташовані поряд з головними транспортними вузлами, станціями різних видів повідомлення. Переважною формою угод на ринку торгових приміщенні в центрі міста є купівля-продаж торгових приміщень, за межами центру - оренда приміщень. Ставки орендної плати в це...
