МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
Санкт-Петербурзький державний АКАДЕМІЯ СЕРВІСУ І ЕКОНОМІКИ
Кафедра В«Економіки, організації та управління виробництвом В»
РЕФЕРАТ
по темі В«Принципи оцінки об'єктів нерухомостіВ»
з дисципліни В«Економіка нерухомості В»
Студента 3 курсу, 6 семестру
спеціальності 060800
Союзовой Марії
Великі Луки
2006
ЗМІСТ
Введення
Глава 1. Принципи користувача
Глава 2. Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості
Глава 3. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем
Глава 4. Принцип найкращого і найбільш ефективного
використання земельної ділянки
Висновок
Список використовуваної літератури
Введення
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).
Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості і все більша кількість громадян, підприємств і організацій бере участь в операціях з нерухомістю. Нерухомість є головним предметом обговорення при приватизації державної і муніципальної власності, при оренді нежитлових приміщень, при покупці і продажу житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості.
Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких важливе значення має придбання гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів.
Змінилося податкове законодавство і з'явилися нові для більшості громадян Росії податки: податок на майно фізичних осіб і податок на майно, минуще в порядку спадкування і дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.
Не викликає сумніву, що тільки знання чинної правової бази в цій сфері дозволяє приймати юридично обгрунтовані і економічно грамотні рішення. Відхилення від існуючих правових норм, які покупці і продавці в момент здійснення операцій з нерухомістю вважають несуттєвими, в будь-який момент можуть призвести до складних ситуацій і тяжких наслідків.
З історичної точки зору, ситуація з оцінкою нерухомості в Росії як, мабуть, і в інших країнах з перехідною економікою - унікальна: має місце явний дисбаланс між доступністю сучасних методів оцінки та недорозвиненістю самого ринку нерухомості, до якої вони застосовуються. Дійсно, в історично "нормальному" еволюційному процесі в країнах з ринковою економікою методи оцінки та ринок розвивалися паралельно, і нові методи відображали вже існуючу реальність. У Росії сучасні методи оцінки стали доступні завдяки стартовою технічної допомоги, і вони потрапили в благодатний середовище, так як спільнота фахівців, перекваліфікувався в оцінювачів, добре утворено і володіє навичками роботи з комп'ютерною технікою. Тим не Проте, недорозвиненість самого ринку і відсутність у всіх нас досвіду роботи в середовищі, де сучасні ринкової механізми працюють на повну силу, найчастіше призводить до не цілком осмисленого використання прийомів, застосування яких не має ще грунту. Застосовуючи стандартні образи: схоже на пацана, що зображує в батьківській кашкеті капітана корабля або дівчину, приміряє мамині туфлі на високих підборах.
Здається, однак, що російські оцінювачі вже набрали достатньо стартового досвіду, щоб переходити до наступної стадії - систематичного осмислення і публічному обговоренню меж застосовності тих чи інших методів. Напевно, Російське суспільство оцінювачів (РОО) має сприяти цьому процесу організаційно і фінансово. Наприклад, було б надзвичайно корисно виділити деякі кошти на фінансування на конкурсній основі невеликих конкретних досліджень, присвячених цьому колу проблем. Теми таких досліджень могли б формулюватися як самими конкурсантами, так і визначатися і публікуватися РОО. Було б ідеальним сформувати невелику міжнародну групу, здатну сформулювати теми найбільш актуальних досліджень, і коригувати цю програму з плином часу.
Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів. В їх основу покладені моделі спостерігався раніше економічної поведінки людей, мали справу з нерухомістю.
Принципи оцінки об'єктів нерухомості можуть бути умовно об'єднані у наступні чотири групи:
- принципи, засновані на уявленнях користувача;
- принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості (земля, будівлі, споруди);
- принципи, пов'язані з ринковою середовищем;
- принцип найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості.
Всі принципи оцінки нерухомості пов'язані між собою. Оцінюючи об'єкт нерухомості, необхідно по можливості враховувати всі або основні принципи оцінки, щоб отримати більш достовірну та точну оцінку вартості об'єкта нерухомості.
Глава 1. Принципи користувача
До принципам, заснованим на уявленнях користувача, відносяться принципи корисності, заміщення і очікування.
Корисність - це здатність об'єкта нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці і протягом даного періоду часу. Принцип корисності полягає в тому, що всякий об'єкт нерухомості володіє вартістю тільки у тому випадку, якщо він корисний якомусь інвестору і може бути використаний для реалізації певних функцій або особистих потреб, наприклад, використання нерухомості в якості промислового підприємства, готелі, кафе, офісу, музею і пр. У випадках з приносить дохід нерухомістю задоволення потреб користувача в кінцевому рахунку може бути виражено у вигляді потоку доходів.
Принцип заміщення визначається наступним чином: раціональний (типовий, розумний) покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше мінімальної ціни, стягнутої за одною аналогічний об'єкт такої ж корисності, або, інакше, максимальна вартість оцінюваного об'єкта визначається найменшою вартістю, за якою може бути придбаний інший аналогічний об'єкт з еквівалентною корисністю. Принцип заміщення використовується у всіх трьох підходах до оцінки нерухомості: витратному, дохідному, порівняльному.
Принцип очікування говорить: вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які, як очікується, цей об'єкт принесе. Вартість об'єкта нерухомості, що приносить дохід, визначається величиною грошового потоку, очікуваного від використання оцінюваного об'єкта, а також сумою, очікуваної від його перепродажу. Принцип очікування є основним при реалізації дохідного підходу до оцінки.
Глава 2. Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості
До цієї групи відносяться принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип вкладу), зростаючої і зменшується прибутковості, збалансованості (принцип пропорційності), оптимальних величин, оптимального поділу майнових прав.
Принцип залишкової продуктивності полягає в тому, що в основі вартості землі лежить її залишкова продуктивність (продуктивність). Щоб зрозуміти це положення, необхідно визнати, що будь-який вид діяльності, як правило, вимагає наявності чотирьох складових виробництва: капіталу, праці, упра...
