Введення
У ринковій економіці вельми поширені угоди з продажу успішних компаній, В«готовогоВ» бізнесу, адміністративних будівель і торгових центрів, а також часток у них. Для здійснення подібних угод потрібне проведення оцінки бізнесу. Точну оцінку реалізованої власності можуть дати лише спеціалізовані оціночні компанії, однак при купівлі-продажу буває вельми корисно самостійно провести попередню оцінку бізнесу.
Ринкова оцінка бізнесу багато в чому залежить від того, які його перспективи. При визначенні ринкової вартості бізнесу виявляється, які доходи, коли і в якій формі буде отримувати їх власник капіталу підприємства і з яким ризиком це пов'язане.
Оцінка комерційної нерухомості є найбільш поширеним видом оцінки нерухомості. Термін В«комерційна нерухомістьВ» має на увазі під собою широкий спектр об'єктів нерухомого майна, призначених для отримання прибутку в процесі експлуатації їх площ як основного елементу отримання прибутку.
Актуальність теми курсової роботи пов'язана з тим, що особливою рисою комерційної нерухомості є яскраво виражена спрямованість на отримання доходу. Традиційним доходом від комерційної нерухомості вважається отримання орендних платежів, тобто коли джерело доходу безпосередньо і нерозривно пов'язаний з нерухомістю та отже, повністю задовольняє темі роботи, пов'язаної з оцінкою торгового центру.
В Відповідно до п. 5 Постанови Уряду РФ від 06.07.2023 р. № 519 В«Про затвердження стандартів оцінкиВ» в цілому при оцінці нерухомості використовуються три основні методи оцінки: витратний, порівняльний, дохідний.
Таким чином, мета роботи полягає в розгляді основних застосовуваних на практиці методах оцінки комерційної нерухомості та безпосередньої оцінці торгового центру.
Для реалізації поставленої мети підлягають вирішенню наступні завдання:
1) розгляд поняття комерційної нерухомості;
<p> 2) визначення основних аспектів оцінки нерухомості;
3) вивчення порівняльного, витратного та дохідного методів оцінки нерухомості;
4) опис методики оцінки по вибраному об'єкту нерухомості;
5) складання оцінки торгового центру на певному прикладі одним з методів оцінки нерухомості.
Об'єктом дослідження є прибуток від здачі в оренду приміщень в ТЦ В«ХвиляВ» та ТЦ В«КаринаВ» і як наслідок їх ринкова вартість, предметом - виступає методика оцінки об'єкта нерухомості за допомогою дохідного підходу оцінки нерухомості для подальшого визначення його поточної ринкової вартості.
При проведенні оцінки комерційного об'єкту можна використовувати безпосередньо 3 методу - витратний, порівняльний і дохідний.
Чим вище дохідний потенціал оцінюваної комерційної нерухомості, тим вище її вартість. На цьому принципі грунтується один з ключових методів оцінки комерційної нерухомості - прибутковий. Він заснований на уявленні про те, що вартість об'єкта нерухомості залежить від можливості отримання доходу, який може бути витягнутий власником від володіння об'єктом. Цей метод полягає у визначенні поточної вартості майбутніх чистих доходів від об'єкта оцінки (з урахуванням фактору часу).
В рамках порівняльного методу використовується метод порівняння продажів, що грунтується на принципі заміщення. Іншими словами, метод має в своїй основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену на продаж нерухомість заплатить не більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт. Даний метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по порівнянних об'єктах нерухомості. Ціни на зіставні об'єкти потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими ці об'єкти відрізняються від об'єкта оцінки.
В основі витратного методу лежить принцип заміщення, згідно з яким інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж та, в яку обійдеться зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта без надмірної затримки. Як правило, витратний підхід застосуємо в оцінці окремо розташованих будівель.
Теоретичну основу роботи склали посібники та підручники з економіки та оцінці нерухомості, за оцінкою інвестицій в нерухомість таких авторів як: А.Н. Асаул, І.Т. Балабанов, А.Г. Грязнова, Н.М. Кузьмінов, Н.Є. Сіміонова, Є.І. Тарасевич та ін
Практична значущість роботи полягає в тому, що в роботі детально розглянуті основні аспекти здійснення угод купівлі-продажу комерційної нерухомості; проведений аналіз найбільш оптимального методу оцінки нерухомості, використовуваного при оцінці прибутковості комерційної нерухомості; на конкретному прикладі проведена оцінка діючого торгового центру, основною діяльністю власника якого є здача торгових площ в оренду і як наслідок - одержання певної норми прибутковості.
Таким чином, проведені в роботі дослідження можуть бути корисними при написанні методичних вказівок по оцінці комерційної нерухомості з метою отримання максимальної прибутковості і побудові плану лекційних занять для студентів вузів і коледжів з метою їх ознайомлення з процедурами та операціями, проведеними на ринку нерухомості.
1. Поняття нерухомості та значення її оцінки
1.1 Особливості ринку нерухомості
Ринок нерухомості - це механізм, що забезпечує взаємодію фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість на гроші або інші активи. Ринок нерухомості є складовою частиною ринку інвестицій і представляє його реальний сектор, функціонуючий паралельно з сектором фінансових інвестицій.
Реальний сектор інвестиційного ринку ділиться, у свою чергу, на майнові вкладення і вкладення в нерухомість. Майнові вкладення - це вкладення в речові активи компаній або приватне реальне майно (товарні запаси, дорогоцінні камені і метали, колекційні товари та ін.) Нерухомість - Це земля, будівлі та все, що постійно В«прив'язанеВ» до землі. [1]
Невід'ємною умовою визначення ринкової вартості нерухомості є аналіз особливостей функціонування ринку нерухомості, які справляють істотний вплив на потік доходів за період володіння, рівень ризику інвестування та можливу ціну продажу об'єкта нерухомості на конкретну дату в майбутньому, що є інформаційним забезпеченням дохідного підходу. Врахування специфіки ринку нерухомості дозволить більш обгрунтовано оцінити поточне вплив основних ціноутворюючих параметрів на величину вартості по аналогам і оцінюваному об'єкту в рамках ринкового підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості нерухомості, як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором), вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем сегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості. [2]
1.2 Поняття, принципи і цілі оцінки нерухомості
Нерухоме майно - це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, обумовлені володінням об'єктами. Під фізичними об'єктами розуміються невід'ємно пов'язані між собою земельні ділянки і розташовані на них будови. [3]
Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частиною якого можуть бути:
1) будівля (Споруду) або група будинків (споруд), розташованих на цій ділянці, підземні споруди, що відносяться до даної ділянки;
2) відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження;
3) інженерні споруди та мережі, що здійснюють підключення земельної ділянки і знаходяться на ній будівель (споруд) до об'єктів інфраструктури кварталу або міста. Сюди ж відносяться частки власності в...
