РЕФЕРАТ
Тема:
Оцінка нерухомості порівняльним підходом
План
1. Загальні положення та сфера застосування порівняльного підходу.
2. Послідовність оціночних процедур порівняльним підходом.
3. Методи оцінки нерухомості порівняльним підходом.
Література
1. Загальні положення та сфера застосування порівняльного підходу
Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропозицій подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки (НСО № 1).
Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропозиції.
Достоїнства і переваги порівняльного підходу:
- Найбільш простий і статистично обгрунтований, оскільки орієнтований на фактичні ціни купівлі-продажу аналогічних об'єктів;
- базою є ретроінформація, яка відображає фактично досягнуті результати виробничо-фінансової діяльності підприємства;
Недоліки порівняльного підходу, обмежують його використання в оцінній практиці:
- вимагає активного ринку подібної нерухомості;
- заснований на минулих подіях і тому не бере в розрахунок майбутні очікування;
- можливий тільки при наявності різнобічної інформації про продані об'єктах-аналогах;
- заснований на використанні складних коректувань, що вимагають серйозного обгрунтування.
В умовах України порівняльний підхід найбільш часто використовується в наступних випадках:
Г? для цілей приватизації;
Г? при кредитуванні (оцінка заставного майна);
Г? для визначення ставки орендної плати за користування об'єктами нерухомості;
Г? для цілей купівлі-продажу.
2. Послідовність оціночних процедур порівняльним підходом
В Відповідно до НСО № 2 порівняльний підхід передбачає наступну послідовність оціночних процедур.
Етап 1. Збір і проведення аналізу інформації про продажі і пропозицій подібного нерухомого майна та вибір об'єктів порівняння.
В Відповідно до НСО № 1 інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:
- умови угод купівлі-продажу або умови пропозицій до складання таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що пред'являються до визначення ринкової вартості;
- продажу подібного майна сталися з дотриманням типових умов оплати;
- умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропозиції, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
Джерелами інформації про недавні продажі можуть бути:
- власний архів (банк даних) оцінювача;
- дані ріелтерських фірм і брокерів з нерухомості;
- дані нотаріальних контор;
- дані страхових компаній;
- банк даних Фонду Державного Майна України;
- публікації в періодичній пресі про відбулися угодах купівлі-продажу та пропозиціях на ринку нерухомості.
На даному етапі, велике значення має перевірка інформації про угоди.
Дані, підлягають перевірці:
- мотивація угоди;
- були Чи сторони угоди незалежними один від одного;
- мали Чи покупець або продавець вичерпну інформацію нерухомості та ринку, на якому відбулася угода;
- мав Чи продавець достатньо часу для продажу, а покупець для покупки;
- малися Чи є якісь спеціальні умови продажу.
Етап 2. Вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації.
В Залежно від цілей, об'єкта оцінки і конкретних умов порівняльний підхід припускає використання трьох основних методів:
- Метод угод, або метод продажів;
- Метод галузевих коефіцієнтів, або метод галузевих співвідношень.
- Метод компанії аналога, або метод ринку капіталу;
Етап 3. Зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння.
Процес порівняння оцінюваного майна з подібними об'єктами включає два компоненти:
- Елементи порівняння
- Одиниці порівняння
Елементи порівняння (класифікація Харрісона).
1. Умови фінансування.
2. Умови продажу.
3. Ринкові умови (часовий фактор).
Розрізняють сезонну і циклічну активність ринку.
Сезонна активність зазвичай пов'язана з порами року, в які ринкова активність затухає.
Циклова активність пов'язана з циклами життя самих об'єктів нерухомості, а також районів (Міст) галузей і т.д.
- Зародження (Проектування, будівництво об'єкта, формування галузі району міста та т.д.);
- Зростання (Зростання доходів від функціонування об'єкта, швидкий розвиток району міста, зростання доходів населення і т.д.);
- Стабільність або період рівноваги (стабільні доходи, що сформувалися смаки покупців, сформувалася інфраструктура району і т.д.);
- Занепад (Період зменшення попиту на нерухомість, спад виробництва, зниження доходів і т.д.).
4. Місцезнаходження.
Розрізняють наступні види відмінностей по місцю розташування:
- Екологічна привабливість;
- Розвиненість інфраструктури;
- Наявність комунікацій;
- Престижність та ін
5. Фізичні характеристики.
- Фізичні параметри;
- Якість будівництва і експлуатації;
- Зручності;
- Функціональна придатність.
Одиниці порівняння - це одиниці виміру порівнянного і оцінюваного об'єктів нерухомості.
- Об'ємно-планувальні одиниці - 1 м 2 , 1 м 3 , 1 квартира, 1 сотка і т.д.
- Ринкові одиниці - ринковий мультиплікатор, курси валют і. д.
Етап 4. Визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єкта порівняння.
Визначення вартості може проводиться наступними шляхами:
- За величинам вартостей найбільш зустрічаються об'єктів порівняння.
- На основі визначення середньозваженої вартості.
- За вартості об'єкта порівняння, яка зазнала найменшої коригуванню.
- На основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажів або пропозиції і характеристики яких найбільш достовірні.
- З застосуванням інших оціночних процедур обумовлених у звіті про оцінку майна.
Етап 5. Узгодження отриманих результатів розрахунку.
Узгодження проводиться з урахуванням мети і принципів оцінки та інших міркувань оцінювача.
3. Методи оцінки нерухомості порівняльним підходом.
Порівняльний підхід до оцінки підприємств включає наступні методи:
Г? Метод угод (продажів).
Г? Метод галузевих співвідношень;
Г? Метод ринку капіталу;
Метод угод (продажів) заснований на порівнянні цін продажів порівнянних об'єктів шляхом внесення поправок на відміну об'єкта оцінки від порівнянного об'єкта.
Способи визначення поправок:
- Аналіз парних продажів.
- Розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка.
- Регресійний аналіз.
Визначення поправок методом В«Аналіз парних продажівВ» базується на порівнянні двох майже ідентичних об'єктів нерухомості, за винятком однієї характеристики (яку і визначає оцінювач і використовує в якості поправки до фактичною ціною порівнянного об'єкта).
Теорія, на якій базується цей спосіб, полягає в тому, що якщо між двома зіставними об'єктами є єдина відмінність, то різниця у продажній ціною можна приписати цьому елементу.
Приклад № 1
Порівняння продажів двох дач на березі річки в районі Климентове (зона відпочинку).
Параметри
Об'єкт 1 ...
