МІНІСТЕРСТВО АГЕНТСТВО ПО ОСВІТІ
Державна освітня установа вищої ПРОФЕСІЙНОЇ ОСВІТИ
"Алтайського державного ТЕХНІЧНИЙ
УНІВЕРСИТЕТ ім. І.І. Ползунова "
ФАКУЛЬТЕТ ПІДВИЩЕННЯ КВАЛІФІКАЦІЇ ТА ПІДГОТОВКИ КЕРІВНИКІВ І ФАХІВЦІВ
Курсова робота
з дисципліни: В« Оцінка нерухомості В»
на тему: В«Визначення ринкової вартості нежитлового приміщення (частини будинку) В»
Зміст
Введення
1. Процес і стандарти оцінки об'єктів нерухомості
1.1 Стандарти оцінки об'єктів нерухомості
1.2 Процес оцінки об'єктів нерухомості
2. Підходи до оцінки
2.1 Витратний підхід
2.2 Порівняльний (ринковий) підхід
2.3 Дохідний підхід
3. Визначення ринкової вартості нежитлового приміщення (частини будинку)
3.1 Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання
3.2 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки витратним підходом
3.3 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки дохідним підходом
3.4 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом
3.5 Узгодження результатів оцінки
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Сьогодні, значна частина країн світового співтовариства взаємодіє за законами ринкової економіки. В одних країнах вона більш вільна від державного контролю, в інших знаходиться в тісній взаємодії з механізмом державного планування і управління, створюючи тим самим оптимальний варіант економічного співіснування.
У нашій країні протягом сімдесяти з гаком років професії оцінювач не було, і бути не могло. В соціалістичні часи відсутній інститут приватної власності, вартість будь-якого об'єкта власності встановлювалася державою раз і назавжди. Але після переходу нашої країни до ринкової економіки знадобилося поглиблене розвиток оціночної діяльності. Процес приватизації, виникнення фондового ринку, розвиток системи страхування, видача кредитів банками під заставу майна сформували потребу в оціночної діяльності.
Основне завдання цього виду діяльності полягає у визначенні вартості об'єкта майнових прав шляхом використання різних методик та інструментів оцінки, що і обумовлює значимість даної роботи.
Покупці комерційної нерухомості цікавить одна проста річ - дохід від використання, даного об'єкта. А дохід є виражене в грошах віддача майна. При цьому слід враховувати, що, чим вище розмір доходу вище надійність і тривалість його одержання, тим краще.
Отже, для визначення вартості нерухомості оцінювач повинен взяти до уваги розмір, ризик і період, пов'язаний з отриманням доходу від використання, даного майна.
Мета даної роботи - дослідження практичних аспектів визначення ринкової вартості нерухомості на прикладі нежитлового приміщення, методології оцінки об'єктів нерухомості та практика оцінки нежитлового приміщення в м. Кемерово.
У даній роботі розглядаються основні поняття і підходи до оцінці нерухомості, методи і задачі визначення вартості нерухомості, виконана оцінка ринкової вартості нежитлового приміщення. У роботі також розглянуто процес оцінки нерухомості та стандарти оцінки нерухомості.
1. Процес і стандарти оцінки об'єктів нерухомості
1.1 Стандарти оцінки об'єктів нерухомості
У даній роботі враховувалися наступні положення стандартів, які необхідно використовувати при оцінці об'єктів нерухомості.
Ринкова вартість залишається наріжним каменем роботи Оцінювача. Вона визначається як розрахункова величина, рівна сумі, за яку майно (Активи) повинно переходити з рук в руки на дату оцінки між добровільним покупцем і добровільним продавцем в результаті комерційної угоди після адекватного маркетингу; при цьому покладається, що кожна із сторін діяла компетентно, розважливо і без примусу.
Всі методи, процедури і техніки вимірювання ринкової вартості, якщо вони засновані на ринкових показниках і при цьому правильно застосовані, ведуть до одного й того ж виразу ринкової вартості. Метод порівняння продажів або будь інший порівняльний ринковий метод спирається на ринкові спостереження. Будівельні витрати і ступінь зносу (знецінення) повинні визначатися виходячи з аналізу ринкових оцінок витрат та акумульованого зносу. Метод капіталізації доходу, або метод дисконтованого готівкового потоку повинен бути заснований на визначаються ринком значеннях потоку грошових коштів та норми прибутку. Тому, незважаючи на те, що вибір конкретного методу в основному обумовлений характером доступної інформації, особливостями ринку і специфікою самого оцінюваного об'єкта, результат всіх згаданих процедур повинен бути один - ринкова вартість (якщо всі методи грунтувалися на ринковій інформації).
Те, яким чином та чи інша власність зазвичай звертається на відкритому ринку, служить індикатором застосовності різних методів і процедур до оцінці ринкової вартості. Будь-який метод, заснований на ринковій інформації, є за своєю суттю порівняльним. Для кожної проблеми оцінки знайдуться один-два методи, як правило, краще за інших відображають ситуацію на відкритому ринку. Для кожного оцінюваного об'єкта власності Оцінювач при визначенні ринкової вартості повинен розглянути всі наявні в його розпорядженні методи і вибрати з них найбільш відповідні.
Іноді замовнику, який має забезпечення під фінансування або який намагається визначити статус такого забезпечення, може знадобитися проведення оцінки на базі, відмінній від ринкової вартості. У таких обставинах Оцінювач повинен, розглянувши постановку задачі з необхідними обмеженнями, проводити оцінку на базі, відмінній від ринкової вартості, тільки в тому випадку, якщо ця оцінка не суперечить відповідним законам і нормативним постановам і не буде вводити в оману. У цих обставинах звичайною практикою для Оцінювача повинне бути включення в звіт оцінки ринкової вартості або іншої суттєвої інформації, що відображає відмінності неринкових оцінок вартості від ринкової вартості.
Оцінювач повинен особливо уважно стежити за тим, щоб уникнути ситуацій, в яких неринкова оцінка вартості може бути поплутана з ринковою вартістю. Незважаючи на те, що за певних обставин застосування неринкових методів оцінки вартості може бути цілком коректно, тим, хто буде користуватися результатами такої оцінки, необхідно роз'яснити, що отримане значення вартості не зобов'язане збігатися (і в загальному випадку не збігається) з ринковими показниками.
Приносить дохід нерухомість зазвичай оцінюється на індивідуальній основі, хоча кредитним установам може знадобитися оцінити вартість об'єкта нерухомості як частини портфеля активів. У таких випадках відмінність між цими, в загальному випадку, різними підходами має бути ясно відображено.
У разі інвестиційної власності Оцінювачу рекомендується розрізняти загальний дохід, принесений нерухомістю з урахуванням позикового капіталу, і загальний дохід без урахування позикового капіталу. Аналогічним чином, необхідно відзначити, чи враховується позиковий капітал у внутрішній нормі прибутку. Крім цього, слід пояснити всі випадки, коли податки обчислюються деяким спеціальним чином.
Нерухомість, займану власником, слід оцінювати на базі вакантного володіння і виходячи з її найбільш ефективного використання.
1.2 Процес оцінки об'єктів нерухомості
Процес оцінки можна розділити на шість етапів.
1. Визначення проблеми.
2. Складання плану оцінки.
3. Збір і підтвердження інформації.
4. Застосування відповідних даному нагоди підходів до оцінки.
5. Узгодження.
6. Звіт про результат оцінки вартості.
Визначення проблеми
При оц...
