Російський державний аграрний заочний
університет
Економічний факультет
Контрольна робота
з дисципліни "Економіка нерухомості "
2009
План
1. Ринок нерухомості, його роль і місце в національній економіці. Об'єкти і суб'єкти ринку нерухомості
2. Сутність інвестицій та оцінка їх віддачі за напрямами використання
3. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
4. Два підходи до використанню витратного методу оцінки нерухомості: по вартості відновлення і по вартості заміщення
Задача 1
Задача 2
Список використаної літератури
1. Ринок нерухомості, його роль і місце в національній економіці. Об'єкти і суб'єкти ринку нерухомості
Будь-яка сфера господарської діяльності, в тому числі і сфера нерухомості, володіє своїми специфічними особливостями, накладає особливий колорит на економічні процеси. В умовах ринкових відносин безпосереднім вираженням цієї специфіки є особливості ринку нерухомості.
Однак перш ніж говорити про особливості ринку нерухомості, визначимося, що ж ми розуміємо під самим терміном В«ринок нерухомостіВ». Якщо звернутися до літератури, то в ній під ринком нерухомості досить часто розуміється ринок обороту прав на нерухомість.
При такому визначенні зі сфери ринку нерухомості випадає цілий комплекс відносин, пов'язаних із створенням нових об'єктів нерухомості та управлінням, експлуатацією вже існуючих об'єктів. Тим часом інтереси багатьох суб'єктів ринку пов'язані з нерухомістю саме в зв'язку з цими процесами. Наприклад, інвестора при вкладенні коштів у нерухомість, безумовно, цікавлять його права, але, швидше, це не права на нерухомість, а права на отримання доходу від нерухомості, їх надійність. Точно також для користувачів нерухомості гарантії їх прав важливі, але не менш важливі і питання якості експлуатації об'єкта нерухомості, величина його витрат, пов'язаних з використанням об'єкта. Таким чином, оборот прав - це ядро ​​ринку нерухомості, але ще не весь ринок.
Ринок нерухомості - система правових, економічних, організаційних і культурних відносин між суб'єктами ринку нерухомості з приводу створення, формування, розподілу, обміну, споживання корисних властивостей, а також прав і обов'язків, що випливають з володіння об'єктів нерухомості.
У систему ринку нерухомості при такому підході включаються відносини, що виникають:
- в ході створення об'єктів нерухомості - між інвесторами, забудовниками, підрядниками і користувачами нерухомості;
- в процесі обігу прав на нерухомість - між продавцями і покупцями, орендодавцями та орендарями і т.д.;
- в процесі експлуатації об'єктів нерухомості - між власниками і керуючими, які керують і користувачами і пр.
Ринок нерухомості, як сектор ринкової економіки, має велике значення, що підтверджується:
- колосальної вартістю національного багатства, матеріалізованого в нерухомості, з якого принаймні половина може бути залучена в ринковий оборот і приносити ренту - власникам, дохід - підприємцям, податкові та інші платежі - у федеральний, регіональні бюджети, бюджети муніципальних утворень;
- досягнутою вже сьогодні високою часткою ринку нерухомості у валовому національному продукті;
- досягнутим в ряді регіонів і міст високим рівнем доходів бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (в тому числі землі);
- високим рівнем зборів до бюджету від податків на нерухомість і угод з нею;
- великим кількістю робочих місць, створених в ході становлення і розвитку ринку нерухомості.
Ринок нерухомості в національній економіці відіграє величезну роль і виконує наступні функції:
- ефективне вирішення соціальних завдань, пов'язаних зі створенням і використанням корисних властивостей нерухомості;
- відчуження повних або часткових прав власності на об'єкти нерухомості від одного економічного суб'єкта до іншого і захист його прав;
- вільне формування цін на об'єкти і послуги;
- перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими видами об'єктів нерухомості;
- перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими способами використання земель.
При розгляді складу ринку як системи економічних відносин логічно виділити об'єкти та суб'єктів ринку (економічних агентів). Виділяють три основні типи (Об'єкта) нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення Базовий об'єкт нерухомості - земля, яка є місцем проживання всіх людей, основним фактором в будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно бере участь у виробництві всіх інших товарів.
Відмінні ознаки нерухомості як об'єкта інвестицій:
- нерухомість нерухома, її неможливо переміщати без нанесення об'єкту збитку;
- існує міцна не тільки фізична, але і юридичний зв'язок з землею;
- кожна конкретна нерухомість унікальна по фізичних характеристиках і з точки зору інвестиційної привабливості;
- нерухомість фундаментальна: її неможливо викрасти, зламати, загубити при звичайних умовах;
- вартість нерухомості висока, а її дроблення на майнові частки складний або неможливий процес, так як без залучення позикового капіталу інвестиції в неї скрутні;
- низька доступність повної і достовірної інформації про угоди, рівні прибутковості інвестицій в нерухомість;
- довговічність об'єкта інвестування;
- втрата споживчих властивостей або перенесення вартості в процесі виробництва відбувається поступово по мірі зносу;
- корисність нерухомості визначається здатністю задовольняти специфічну потребу людини у житловій та виробничій площі;
- можливість позитивного або негативного впливу нового будівництва на вартість прилеглих земель, будівель;
- існує тенденція до збільшення вартості нерухомості з часом;
- існують специфічні ризики, властиві нерухомості, як об'єкту інвестування: ризик фізичного пошкодження під впливом природних і техногенних факторів, ризик накопичення зовнішнього та функціонального зносу, фінансовий ризик, пов'язаний з умовами перегляду орендної плати;
- необхідність постійного управління нерухомим майном, портфелем інвестицій в нерухомість на достатньому рівні для отримання прийнятного доходу;
- високий рівень витрат на проведення операцій;
- існують встановлені державою процедури, які необхідно виконувати при покупці і вчиненні інших операцій з нерухомістю.
Суб'єктами ринку нерухомості є:
- продавці (Орендодавці). В якості продавця (орендодавця) може виступати будь юридична або фізична особа, яка має право власності на об'єкт, в тому числі держава в особі своїх спеціалізованих органів управління власністю;
- покупці (Орендарі). В якості покупця (орендаря) може виступати юридична або фізична особа чи орган державного управління, який має право на дану операцію за законом (маються на увазі обмеження на діяльність нерезидентів, іноземних громадян, а також на комерційну діяльність державних органів);
- професійні учасники ринку нерухомості. Склад професійних учасників ринку нерухомості визначається переліком процесів, що протікають на ринку за участю держави, і переліком видів діяльності комерційних структур. Відповідно, їх можна розділити на інституційних і неінституційний учасників.
До інституційним учасникам, які представляють інтереси держави і чинним від його імені, відносяться організації, що регулюють містобудівний розвиток, землевпорядкування та землекористування.
До неінстітуціонним учасникам, працюючим на комерційній основі, відносяться: підприємці (Юридичні або фізичні особи); брокери; оцінювачі нерух...
