Введення
Нерухоме майно - це один з найважливіших об'єктів цивільного права, визначальним моментом у розвитку правового регулювання якого з'явився перехід від закріплення в законодавстві виключної державної власності до легальному визнанням множинності форм власності в умовах їх рівною захисту.
Відповідно відбувся перехід від практично повного юридичної заборони угод з нерухомим майном до їх розв'язання, шляхом розширення кола об'єктів нерухомості, залучаємо в цивільний оборот, і видів здійснюваних з ним угод. Триває цей процес і в даний час. Так, набув чинності з 20 жовтня 2001 довгоочікуваний новий Земельний кодекс Росії ввів, нарешті, землю і земельні ділянки у сферу цивільного обороту як об'єкти нерухомості. [1] [1] Дана подія ознаменувало створення правової бази земельної ладу і перехід до нового етапу земельної реформи, яка характеризується реалізацією заходів, спрямованих на організацію раціонального землекористування в Російській Федерації. [2] [2]
Широко розвивається ринок нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян - права приватної власності, права мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами (стаття 35 Конституції РФ).
На сьогоднішній день договір оренди є в Росії найбільш поширеним договором, що укладається щодо нерухомого майна. [3] [3]
В внаслідок вчинення величезної кількості орендних угод з нерухомістю виникає безліч найрізноманітніших суперечок у цій області. Причина таких суперечок як нерозуміння суб'єктами цивільного обороту статусу нерухомого майна, так і недосконалість сучасного нормативного регулювання в даній сфері. Такий стан речей на ділі призводить до розширення і збільшення ролі і значення судової практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням норм цивільного законодавства про оренду нерухомого майна. [4] [4]
Всі це обумовлює необхідність вивчення та вдосконалення теорії і практики використання правових норм у сфері відносин, пов'язаних з орендою нерухомості.
В Останніми роками з'явилося досить велика кількість публікацій на дану тему. Оренда нерухомості розглядається в самих різних ракурсах: від дослідження ринків оренди нерухомості в різних суб'єктах РФ, розгляду оренди нерухомості як однієї з форм економічних відносин з вкладення капіталів [5] [5], до дозволу окремих правових питань, пов'язаних з поняттям і правовим режимом нерухомості, укладенням і реєстрацією окремих угод з нерухомим майном. [6] [6]
Дана дипломна робота присвячена розгляду основних цивільно-правових питань оренди нерухомості.
Необхідно відзначити, що ГК РФ не містить вичерпного переліку об'єктів відносяться до нерухомості, так само як і не передбачено єдиної договірної моделі і, відповідно, єдиних законодавчих вимог щодо оренди будь-яких об'єктів нерухомості.
Такий підхід законодавця до регламентації оренди нерухомості справив певний вплив і на структуру цієї дипломної роботи. До її складу входить три глави. Перша з яких присвячена розгляду поняття нерухомості, співвідношення термінів "нерухома річ", "нерухоме майно", "Нерухомість", визначення критеріїв віднесення того або іншого майна до нерухомості. Також в рамках першого розділу порушені окремі питання класифікації та особливостей правового режиму об'єктів нерухомості.
Під другому розділі даної дипломної роботи основна увага приділена порівняльному аналізу загальних положень про договір оренди і особливостей, передбачених в відношенні як окремих видів договорів оренди нерухомості, так і окремих об'єктів нерухомості.
В Зокрема, зроблено спробу розгляду відмінностей оренди як надання у тимчасове володіння та (або) користування за плату від надання так званих "Орендних послуг". [7] [7]
Говорячи про об'єкти нерухомості, які можуть виступати предметом договору оренди, окремо розглядається оренда будівель і споруд, спеціальні правила про якої містяться в параграфі 4 глави 34 ЦК, і оренда підприємств як майнових комплексів (параграф 5 глави 34 ЦК). Крім цих різновидів нерухомості в рамках цієї роботи буде порушена оренда нежитлових приміщень, а також питання про можливість оренди незавершених будівництвом об'єктів, які з прийняттям законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним отримали можливість виступати практично в якості самостійного об'єкта цивільного обороту.
Оренда природних ресурсів буде розглянута на прикладі оренди земельних ділянок. Також порушено питання визначення предмета оренди земельної ділянки при будівництві підземної споруди.
При розгляді оренди нерухомого майна окремої уваги заслуговують питання державної реєстрації установами юстиції та правові наслідки відсутність такої реєстрації договору оренди у зв'язку як з актуальністю, так і з новизною для російського права самої системи реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
В як наслідків нездійснення, у випадках передбачених законом, державної реєстрації договору оренди об'єктів нерухомості в рамках цієї дипломної роботи розглядається можливість оцінки такої угоди неукладеним або недійсним. Дане питання має немаловажне практичне значення, оскільки від кваліфікації зазначених угод як неукладеним або недійсним залежить:
- застосування різних строків позовної давності (3 роки для визнання угоди неукладеною і 10 років - незначною);
- пред'явлення різних матеріально-правових вимог, спрямованих на повернення майна, наданого контрагенту по вищезгаданих операціях (Віндикаційний позов відносно неукладеним угоди і реституція - у відношенні недійсною).
Необхідно відзначити, що даній проблемі в даний час присвячується все зростаюче кількість наукових публікацій. [8] [8]
Нарешті, третя глава даної дипломної роботи присвячена найбільш дискусійною проблеми, пов'язаної з визначенням місця та правової природи оренди, необхідності державної реєстрації в установах юстиції права оренди та оренди як обтяження (обмеження) прав незалежно від реєстрації договору оренди.
Глава I. Загальні положення про нерухомість
1.1. Поняття нерухомості як об'єкта цивільних прав. Класифікація об'єктів нерухомості
Об'єктами цивільних прав є матеріальні і духовні блага, з приводу яких суб'єкти цивільного права вступають між собою у правові відносини. Коло цих благ (об'єктів) надзвичайно широкий і різноманітний. У відповідності зі ст. 128 ГК РФ до об'єктів цивільних прав належать речі, включаючи гроші та цінні папери, інше майно, роботи і послуги, інформація, результати інтелектуальної діяльності, у тому числі виключні права на них (Інтелектуальна власність), нематеріальні блага. [9] [9]
Ділення майна на рухоме і нерухоме бере початок ще в римському праві та сприйнято практично всіма правовими системами. На думку деяких авторів такий розподіл пов'язано з правом приватної власності на природні об'єкти і в першу чергу на землю, а також з введенням в цивільний оборот цих об'єктів, розвитком цього обороту. [10] [10]
Категорія нерухомого майна (нерухомість) була відома російському законодавству з початку XVIII століття. Сам термін "нерухоме майно" був вперше використаний в Указу Петра I про єдиноспадкування 1714 року. У Зводі законів російської імперії (що діяв до революції 1917 року) загального визначення нерухомості не давалося, названа категорія визначалася через зразкову перерахування землі, різних угідь, будинків. [11] [11] У радянському цивільному праві категорії нерухомості не було. ГК РРФСР 1922 року містив спеціальне примітка до статті 21, згідно з яким "з відміною приватної власності на землю поділ майна на рухомі і нерухомі скасовано ". Сама земля була оголошена надбанням держави та виключена з "приватного обороту".
Ділення майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було відновлено в Осн...