Історія розвитку іпотеки та її правова природа

Зміст

Введення

Виникнення й історія розвиткуіпотеки

Поняттяі місце інституту іпотеки в системі відносин по заставі

Правові аспекти іпотеки

Роль держави в організації іпотекив РФ

Проблеми правового регулювання іпотекив РФ

Висновок

Список літератури

Введення

Тема іпотеки, іпотечного кредитуваннявкрай актуальна. Актуальність теми полягає в тому, що іпотека пов'язана з нерухомістю,яка мала особливе значення у всі часи. Майже більше половини населення Росіїпотребує поліпшення житлових умов, а одним з варіантів вирішення квартирногопитання є отримання банківського іпотечного кредиту на придбання житла.Проте до цих пір не вдалося зробити іпотеку масовою. Виною тому низькі доходинаселення, висока інфляція, відсутність необхідної правової бази для розвитку іпотеки.

Іпотека, як спосіб забезпеченнявиконання зобов'язань, продиктована логікою проводяться в Росії в останнє десятиліттяреформ і пошуку правового механізму, що забезпечує виконання основного зобов'язання.

Сьогодні як ніколи важливо розуміння правових і фінансовихмеханізмів, що лежать в основі системи іпотечного кредитування та іпотеки в цілому.

Безліч проблем, що виникають при іпотеці залишаються недослідженими,або дискусійними. Останнім часом будь-яка публікація про іпотечне кредитуваннявикликає досить жваву дискусію, учасники якої, як правило, приблизнопорівну діляться на противників і прихильників.

У Росії занадто високі ставки по іпотечних кредитах. Такожнестабільна економічна ситуація - в будь-який момент може настати криза (яквідбувається в даний час), після першої ж прострочення платежу за відсотковою ставкоюбанк викине на вулицю, а квартиру продасть за безцінь своїм людям. Однак у прихильниківіпотеки по кожному з перерахованих вище пунктів - свої контраргументи, що заслуговуютьдосить пильної уваги.

Дослідження проблем іпотеки, досвіду іпотечного кредитування,систематизація відомостей, необхідних для розуміння механізму іпотеки, можуть бутикорисними для практиків і російського законодавця.

Справжня робота заснована на чинномуфедеральному законодавстві, практиці його застосування в Росії, аналітичних оглядах,статистичних даних.

Іпотека розглянута в системі способів забезпечення виконаннязобов'язань, показані фрагменти історії розвитку іпотеки та її правова природа.Порушені автором проблеми правового регулювання іпотеки в Росії, так як данусферу можна назвати стратегічною в масштабах держави. З цим пов'язано і певнеувагу, приділену автором питання про роль держави в регулюванні іпотеки.

Об'єктом даної роботи є правова природа іпотеки в Росії,предметомдослідження - відносини, що виникають при заставі нерухомості.

Основна мета цієї роботиполягає в тому, щоб на основі аналізу правових аспектів іпотеки визначити рольіпотеки вирішенні державних завдань.

Цій меті були підпорядковані наступніосновні завдання дослідження:

-розкрити поняття іпотеки;

-розглянути правовусутність іпотеки;

-дослідити проблемизаконодавства про іпотеку.

іпотека заставу правової

Виникнення й історія розвиткуіпотеки

Іпотека відома давно і успішнозастосовувалася за сотні років до нашої ери в державних утвореннях. Термін "іпотека"(Hypoteka - підставка) вперше з'явився в Греції на початку VI ст. до н.е. (Його ввівархонт Солон) і був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредиторомпевними земельними володіннями. У той час іпотека означала будь заставу підкредит. У Вавилоні також існувало це поняття [1].

Спочатку в Афінах панувалаособиста відповідальність за борги, заставним забезпеченням служила особистість боржника,яким у разі невиконання зобов'язання загрожувало рабство. Особливий розвиток різнізаставні форми отримали в римському праві. При цьому вихідними конструкціями служилитак звана фідуція (fiduciae - угода на довірі, довірча операція, приякої боржник передавав закладається, у власність кредитора) і пігнус(Pignus - неформальний застава, передача майна у володіння кредитору). При найстарішоїформі реального кредиту у римлян, при fiducia, верітелем, отримуючи у вигляді забезпеченняправо власності на певну річ, не позбавлявся внаслідок цього можливостіздійснити вимога, для якого був встановлений заставу.

Системаіпотечного права Стародавнього Риму містила наступні норми, які існують поНині в сучасному праві:

1.при декількох заставах на один предмет діяло правило іпотечного старшинства;

2.у разі неповернення боржником боргу кредитор мав право продати закладенемайно для подальшого покриття з отриманих грошових коштів задоволеннясвого боргу;

3.до продажу майна кредитор повинен був три рази попередити боржника провикуп їм самим предмета застави, і, крім того, зазначене майно не міг викупитисам кредитор;

4.якщо в сумі покупна ціна перевищувала борг боржника, то кредитор був зобов'язанийповернути різницю або звернути стягнення на інше майно боржника, якщо вирученоїсуми не вистачало. Однак відсутність реєстрації прав негативно позначалося наіпотечних відносинах. Кредитори, приймаючи у заставу майно, не були впевнені в чистотіправ на предмет застави.

Різноманітність видів заставибуло притаманне також заставним правом середньовічної Європи і Русі. Іпотека як і ранішеозначала заставу під кредит, при цьому застава була виключно у вигляді нерухомого майна.

У Росіюіпотека прийшла в XIII столітті разом з розвитком торгових відносин і позиковихзобов'язань і була першим видом кредитування. В юридичних актах XV століття відзначенівипадки застави землі з метою забезпечення договору позики. Відповідно до СоборнимУкладення предметом застави могли бути речі, що належать особі на праві власності.Тому маєтки не можна було закладати. У разі невиконання боржником у строкпокладеного на нього зобов'язання закладені речі зверталися у власність кредитора.

Оформленнязастави, згідно зі ст. 29 Псковської судно грамоти [2], відбувалося шляхом передачі кредиторуактів (грамоти) на предмет застави, воно служило доказом наявності обтяженняі визначало кредитора утримувача грамоти як заставодержателя.

Для більш повного захисту своїх правкредитори отримували не тільки грамоти на підтвердження наявності обтяження, але й самеобтяжене майно.

З метою подальшого підвищення гарантійкредитора в заставних правовідносинах ст. 196 гол. X Соборне уложення 1649 р. ввелабезумовний перехід до кредитора права власності на заставлене майно у разіневиконання чи прострочення виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання.На практиці це призвело до небажаної тенденції, перетворенню застави в один зспособів відчуження майна.

З часом розуміння заставидещо змінилося. Заставодержатель міг вступити у володіння (у власність)маєтком тільки з моменту невиконання боржником основного зобов'язання. Зазначеніформи застав з переходом закладеного маєтку заставодержателю у власність абоу володіння були обгрунтовані економічним становищем Русі, де нерозвиненість торговогообороту визначала в якості основної цінності землеробство.

У 1714 році Петро Великий об'єднавмаєток і вотчину під єдиним титулом нерухомих речей. З 1737 заставне правоне перетворювалося на право власності, а закладена річ за указом імператриці АнниІоаннівни підлягала продажу з публічних торгів.

Започаткована в 30-х роках XVIIIстоліття реформа заставного права базувалася на ідеї захисту обопільних інтересів боржниківі кредиторів. Вона не визнавала за заставодержателем права власності на заставленемаєток і закріпила новий погляд на заставне право.

Банкрутське статут від 19 грудня1800 заборонив перехід права власності до заставодержателя і передбачивнорму, згідно з якою застава не визнавався підставою для виникнення у кредитораправа власності (володіння) на заставлене майно. В останнього виникало правозадоволення своїх вимог з вартості про...даного заставленого майна впублічному порядку з торгів.

Зразками кодифікації іпотечногоправа є проект Вотчинного статуту кінця XIX століття і Положення про порядок справлянняз нерухомих маєтків 1893 Поняття застави (ст. 43 проекту Вотчинного статуту) якзабезпечення грошової вимоги нерухомим майном, яке дає кредитору вразі невиконання боржником основного зобов'язання право на задоволення ззакладеного маєтку, дійсно по теперішній час. Саме проектом Вотчинногостатуту було введено основний принцип переважного права заставодержателя на отриманнязадоволення з вартості заставленого майна перед іншими кредиторами приневиконанні боржником грошової вимоги. До проекту Вотчинного статуту закладенемаєток залишалося у боржника у володінні і користуванні. Однак кредитор-заставодержательбез будь-яких додаткових оформлень вступав у володіння і власність свогонового маєтку при невиконанні боржником забезпеченого зобов'язання.

До революції наша країна була однимзі світових лідерів в області іпотечного кредитування. Перші банки, що видавали довгостроковікредити під заставу нерухомості, з'явилися в Росії в 50-х роках XVIII століття.Отримання іпотечних кредитів було справою обраних (в основному дворян), іпотечнекредитування здійснювали створені державою казенні дворянські банки, якіфункціонували таким чином. Поміщик, потребував в грошах, звертався в банкз проханням надати йому кредит під заставу маєтку. Вартість нерухомості разомз кріпаками душами оцінювалася спеціальними комісіями, і Банк видавав позики на15, 28 років або 33 року. Найчастіше кредит становив 60 - 70% вартості майна.

Більш широкий розвиток іпотекаотримала у другій половині XIX століття після скасування кріпосного права. Урядбуло змушене враховувати важке становище селян, номінально отримали свободуі право викупу земель, але не мали ні власних коштів, ні можливості одержатикредит на ці цілі.

У 1754 році був заснований першийбанк з відділеннями в Петербурзі та Москві. Банк видавав позики в розмірі від 500 до1000 руб. строком до трьох років з 6% річних під заставу поміщицьких маєтків і кам'янихбудов. Селянський поземельний банк і Державний дворянський земельний банккредити видавали на термін, що перевищує 60 років, від 3 до 8% річних. Механізм кредитуваннябудувався на випуску іпотечних облігацій, якими і кредитувалися позичальники. Ціоблігації називалися в Дворянському земельному банку заставними листами, а в Селянськомупоземельном банку - свідоцтвами. Деякі випуски заставних листів, на відмінувід свідчень, мали номінальну вартість, виражену не тільки в рублях, алеі в німецьких марках, французьких франках, голландських гульденах і фунтах стерлінгів.Діяльність Іпотечних банків полягала у видачі кредитів облігаціями, яків свою чергу викуповувалися Державним банком Російської імперії у розмірі 90%їх біржової ціни і потім висилалися для оплати в Іпотечний банк [3].

Другу групу іпотечних кредитнихустанов становили міські кредитні товариства. Вони кредитували городян підзаставу нерухомості. Заставні листи обох банків мали додаткові державнігарантії (гарантувалися усіма що знаходяться в розпорядженні Уряду Російськоїімперії засобами).

Перші кредитні товаристваутворені в 1862 році в Москві та Санкт-Петербурзі.

Третя група - акціонерніі станові земельні банки. У Росії міські громадські банки були найбільшстарими з діяли в XIII - XX століттях кредитних установ.

До початку XX століття в Російськійімперії існував досить врегульований ринок поземельних (іпотечних) кредитів.При його організації була реалізована ідея, що має на перший погляд суто теоретичнезначення. Суть її полягає в тому, що при організації іпотечних кредитів можуть виникатиі існувати правові форми, похідні від застави нерухомості, але втрачають акцесорниххарактер по відношенню до забезпечуваному кредитом. На прикладі іпотечних кредитів,видавалися не в грошах, а у вигляді банківських заставних листів, які булиза своєю суттю представницькими цінними паперами. При такому способі кредитуванняборжник передавав в заставу банку в забезпечення виконання своїх зобов'язань за кредитнимдоговором нерухомість, а банк в рахунок кредитного договору видавав позичальникові не гроші,а заставні листи з купонним доходом. Отримавши кредит у формі закладних листів, позичальникміг розрахуватися ними зі своїми кредиторами, продати їх на біржі за гроші, тобтореально мала місце ситуація, в якій заставні листи виступали засобом розрахунку.

Поняття про іпотеку як про правона чужу річ повністю увійшло до складу заставного законодавства, що діявдо жовтня 1917 року. На основі такого розуміння іпотеки регулювалися відносинизаставодавця та заставодержателя, якому не надавалося права володіти, а тимбільш розпоряджатися закладеним маєтком.

Революція 1917 року змінила державнийлад Росії. Цивільний кодекс 1922 року скасував поділ майна на рухомеі нерухоме, і іпотека припинила своє існування майже на 80 років. Іпотека початкувідроджуватися в середині століття, викликана необхідністю відновлення зруйнованихвійною будівель.

Таким чином, навіть короткий історичнийаналіз дозволяє зробити висновок про загальну тенденцію розвитку застави в європейськомуі російському праві. З стовпа, вкопаний у землю боржника для позначення того, щодана земля є забезпеченням прав кредитора, інститут іпотеки перетворивсяв систему, здатну брати участь у вирішенні глобальних державних завдань будькраїни.

Поняття і місце інститутуіпотеки в системі відносин по заставі

Іпотека - це застава нерухомості для забезпечення зобов'язаньперед кредитором.

На погляд автора, ключовими в понятті В«іпотекаВ» єтерміни В«нерухомістьВ» та В«заставуВ», оскільки перший з них визначає предмет, адругий - характер іпотечних відносин. Отже, розгляд даних понятьв контексті досліджуваної автором теми є необхідним для найбільш повного розкриттятеми.

Нерухомість - це особливий об'єкт цивільно-правовихугод. Вона володіє підвищеною економічною цінністю, оскільки призначенадля тривалого користування, і, як правило, володіє конструктивною складністю,вимагає великих витрат на підтримання в належному стані. Все це вимагаєспеціальної регламентації участі нерухомості в цивільному обороті. У чинномузаконодавстві Російської Федерації поняття В«нерухомістьВ» не розшифровується,воно обмежується лише перерахуванням деяких об'єктів нерухомого майна,але встановлює різні правові режими для речей рухомих і нерухомих. У визначеннінерухомості в чинному цивільному законодавстві використовуються критерії -зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначеннямоб'єкта (нерухомість за природою) і віднесення до нерухомості законом (нерухомістьв силу закону) [4].

У цілому на підставі чинногоцивільного законодавства РФ і наявних теоретичних досліджень можна зробити висновок,що до нерухомості належать В«матеріально реалізовані, істотні за обсягомі вартості об'єкти, більшість з яких пов'язані з землею і залежні від неї.Цивільний оборот таких об'єктів - в силу їх особливої вЂ‹вЂ‹суспільної значимості - пов'язанийз системою державної реєстрації прав та їх переходу спеціально уповноваженимина те державними органами В»[5]. Дане визначення, безумовно, не може бути визнанонауковим, однак саме воно фактично застосовується на практиці.

Окремийпитання - про предмет іпотеки. Згідно зі ст. 5 Федерального закону від 16 липня 1998р. N 102-ФЗ В«Про іпотеку (заставі нерухомості)В» (далі - Закон В«Про іпотекуВ»), можебути закладено нерухоме майно, вказане в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на якезареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав нанерухоме майно та угод з ним. Перелік майна, яке може бути закладеноза договором іпотеки, законодавчо обмежений. При цьому слід мати на увазі, щоданий перелік є закритим і розширювальному тлумаченню не підлягає. Цеозначає, що інші речові права на об'єкти нерухомості в іпотеку не можуть бутиздані. Таке роз'яснення дано Вищим Арбітражним Судом РФ [6].

Тепер звернемося ...до застави. Заставуявляє собою спосіб забезпечення зобов'язання (поряд з неустойкою, порукою,банківською гарантією і задатком). Оскільки цивільно-правове зобов'язання самепо собі ще не гарантує його виконання, існують заходи, які спонукають кожнуіз сторін виконувати зобов'язання належним чином і (або) створюють додатковігарантії захисту інтересів уповноваженої особи, передбачені законодавствомабо договором сторін.

Загальні

1.

2.

3.

4.закону.

5.Іпотека

6.

7.

1.

2.і т.д.У відповідності зі ст.

3.

4.

5.

Підводячи підсумок

І ще. В

В·

В·

В·

Тобто

Однимст.

В·і доп.

В·

В·

Найбільшношениях навіть він поступається місцем Федеральномузакону В«Про іпотекуВ».

В данийчас Закон В«Про іпотекуВ» є основним джерелом заставного права Росії, йогозначення важко переоцінити. Їм докладно регламентуються питання встановлення застави,права та обов'язки сторін заставного відносини, процедура звернення, стягненнята реалізації заставленого майна, інші істотні питання. Законом запровадженоінститут заставної.

Перша главаФедерального закону містить основні положення про іпотеку. За договором про заставунерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, що єкредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволеннясвоїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеногонерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншимикредиторами заставодавця, за винятками, встановленими Федеральним законом. Прицьому визначено, що заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпечениміпотекою, або особа, яка не бере участь у цьому зобов'язанні (третя особа).

Повертаючисьдо питання про юридичну силу Закону В«Про іпотекуВ», важливо відзначити, що цей законне скасовує відповідні норми Цивільного кодексу Російської Федерації, присвяченізалогу, разом з тим норми Закону В«Про іпотекуВ» мають перевагу в порівнянні знормами інших правових актів, в тому числі і ГК РФ. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 ЗаконуВ«Про іпотекуВ» встановлено, що з дня введення його в дію норми Закону про заставупідлягають застосуванню лише остільки, оскільки вони не суперечать Закону В«Про іпотекуВ».Аналогічним чином вирішується питання про співвідношення Закону В«Про іпотекуВ», ГК РФ і іншихправових актів. В абз. 2 тієї ж статті зазначено, що ці акти застосовуються в частині,що не суперечить Закону В«Про іпотекуВ».

Іпотека підлягаєдержавної реєстрації установами юстиції в єдиному державному реєстріправ на нерухоме майно в порядку, встановленому про державну реєстраціюправ на нерухоме майно та угод з ним. Державна реєстрація іпотекиздійснюється за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки. Ціта інші положення про державну реєстрацію іпотеки містяться в четвертійрозділі Закону.

У шостому розділі встановлюється порядокпереходу прав на майно, закладене за договором про іпотеку, до інших осіб іобтяження цього майна правами інших осіб. Зокрема, у випадках, коли майно,що є предметом іпотеки, вилучається у встановленому Законом порядку на тій підставі,що в дійсності власником цього майна є інша особа (віндикація),іпотека щодо цього майна припиняється. Заставодержатель після вступув законну силу відповідного рішення суду вправі вимагати дострокового виконаннязобов'язання, яке було забезпечене іпотекою (ст. 42).

Звернення стягнення на майно,закладене за договором про іпотеку, здійснюється відповідно до положень дев'ятийглави закону. При цьому передбачено судовий (ст. 51) і позасудовий (ст. 55) порядокзвернення стягнення на заставлене майно.

НаступнимФедеральним законом, безпосередньо регулює відносини по іпотеці, єФедеральний закон В«Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно таугод з ним В»від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ.

Згідно з абзацом першим п. 1 ст.33 цього Закону, органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомемайно та угод з ним, зобов'язані приступити до введення Єдиного державногореєстру прав на нерухоме майно та угод з ним і видачі інформації про зареєстрованіправах не пізніше ніж через 6 місяців після офіційного опублікування названогоФедерального закону, тобто 31 січня 1998

Необхідновідзначити деякі постанови Уряду Російської Федерації, спрямованіна реалізацію згаданого Федерального закону.

Постановиі розпорядження Уряду Російської Федерації можна узагальнити по одній підставі:програми іпотечного кредитування. Вони приймаються майже щорічно і носять практичноодне і те ж назву В«Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитуванняв Російській Федерації В»(зі зм. та доп. від 8 травня 2002 р.) або" Про затвердження Програмисоціально-економічного розвитку РФ на середньострокову перспективу (2006-2008 рр..) В».Дані програми вперше з'явилися із введенням в дію Закону та щорічно разом звищевказаним Законом проходять свій шлях еволюції. У них вказано цілий ряд завдань,вирішення яких планується в найближчі роки. У 2002 р. була затверджена підпрограмаВ«Забезпечення житлом молодих сімейВ», що входить до складу федеральної цільової програмиВ«ЖитлоВ» на 2002 - 2010 рр.. Виходячи з паспорта підпрограми, мета якої - створеннясистеми державної підтримки молодих сімей у вирішенні житлової проблеми дляполіпшення демографічної ситуації в Росії, можна назвати наступні її завдання:розробку та впровадження в практику суб'єктів РФ правових, фінансових і організаційнихмеханізмів надання державної підтримки молодим сім'ям, які потребують поліпшенняжитлових умов; сприяння ініціативам молодіжних організацій, спрямованим наполіпшення житлових і соціально-побутових умов молодих сімей; залучення фінансовихта інвестиційних ресурсів для забезпечення молодих сімей упорядкованим житлом;надання за рахунок коштів федерального бюджету підтримки регіонам, що привертає длявирішення цієї проблеми фінансові ресурси на регіональному та місцевому рівнях.

Наступним рівнем нормативно-правовихактів є акти міністерств, агентств і служб (федеральних і на рівні суб'єктів).Загальна їх кількість величезно, більше двохсот нормативно-правових актів, які заслуговуютьокремої уваги. Вони видаються з 1994 р. (наприклад, Лист ЦБР від 25 травня 1994р. № 25-1-312 В«Про перевірку правильності оформлення іпотекиВ»).

Всі результати подібної правотворчоїдіяльності володіють двома загальними рисами: по-перше, всі вони регулюють відносиниіпотеки в силу своєї специфіки (податкової, банківської та іншої діяльності) і, по-друге,носять риси правозастосовчої діяльності

Можна відзначити, що на сьогоднішнійдень кожен банк, що надає іпотечні кредити, має власні правила дляотримання кредиту. Вони є локальними актами, але мають більше значення напрактиці, ніж загальні положення, найчастіше, звужуючи коло повноважень для споживачів.

Роль держави в організаціїіпотеки в РФ

Іпотека давно стала потужнимінструментом економічного розвитку в більшості країн світу і містить в собівеличезний потенціал, стимулює економічну, політичну і соціальну стабілізаціюсуспільства. За експертними оцінками, до прикладу, іпотечного житлового кредитування, іпотекав Росії становить 0,1% ВВП, що несумірно з масштабами в багатьох розвинених країнахсвіту. Зокрема, в країнах Європейського союзу цей показник досягає 53% ВВП [10].

Нинішні процеси в економіціпрактично вивели з правового поля основні способи забезпечення виконання зобов'язань.В умовах фінансової кризи, коли надійність основної маси господарюючих суб'єктівстала сумнівною, коли стає все неопределеннее фінансове становище підприємців,різко обмежується застосування таких інститутів забезпечення зобов'язань, як гарантія,порука, завдаток, неустойка, утримання, а також страхування ризиків та майна.Серед способів забезпечення виконання зобов'язань іпотека (заставу нерухомості),заснована на ринкових принципах, на сучасному етапі визнана пріоритетною в здійсненнііпотечних відносин.

Зараз багато широко ...інтерпретуютьпоняття іпотеки та як отримання кредиту під заставу нерухомості, і як отриманнякредиту на покупку нерухомості. Отже, крім юридичного змісту,іпотека має і важливе економічне: це В«ринковий інструмент, що дозволяє залучитидодаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів В»[11].

Система іпотеки має забезпечуватиспряження двох складових кредитування населення з широкомасштабною підтримкою,гарантією держави.

Найбільше застосування інститутіпотеки на сьогоднішній момент знайшов у житловій сфері, оскільки іпотека житла маєособливу конституційну, соціальну значимість. Нормативне закріплення та застосуванняпродуманих засобів правового та організаційного механізму іпотеки житла, системиіпотечного кредитування житла повинні сприяти вирішенню цілого комплексу фінансовихі соціальних проблем для політичної та економічної стабілізації в суспільстві. Томувкрай необхідна активізація держави в реалізації державних програмфінансової підтримки освоєння іпотечного механізму, що включають пільгову політику.Держава у розвитку іпотеки покликане здійснювати регулюючу роль за допомогою:

• формування необхідної для розвитку кредитних відносинзаконодавчої бази;

• формування сприятливого податкового середовища, що сприяєрозвитку ринку іпотечного житлового кредитування;

• забезпечення гарантій інвесторам, які вкладають свої капіталив житлове будівництво і розвиток іпотеки;

• забезпечення захисту прав заставодержателя при іпотечному житловомукредитуванні;

• створення механізмів соціального захисту позичальників при процедурівиселення з житла, закладеного у забезпечення кредиту, у разі невиконання позичальникамисвоїх зобов'язань за кредитною угодою з банком;

• підвищення регулюючої ролі Центрального банку та зацікавленостібанківських організацій у наданні іпотечних житлових кредитів.

Всі ці положення,на погляд автора, становлять найбільший інтерес з точки зору їх реалізації напрактиці, оскільки тільки в процесі їх застосування іпотечні відносини еволюціонують,розвиваються, породжуючи певні проблеми та шляхи їх вирішення.

Як уже згадувалосяв попередньому розділі, щорічно Урядом, регіональними органами державноївлади, а також органами місцевого самоврядування приймаються різні нові програмиі поправки до вже діючих програм розвитку житлової іпотеки.

Так, наприклад, з'явилася урядовапрограма на 1993 - 1995 рр.., названа коротко і ясно - В«ЖитлоВ». За три роки реалізаціїпрограми було побудовано 125 000 000 осель. Ситуація склалася більш ніж дивна.Відносини власності в сфері житлового будівництва змінилися до невпізнання,джерела фінансування теж. Будинки стали будувати переважно на комерційнійоснові, а механізмів, які зробили б житло доступним не тільки для В«нових росіянВ»,не з'явилося. Спроба розв'язати це протиріччя була зроблена на новому етапіреалізації програми В«ЖитлоВ», що отримала в 1996 р. статус президентської, розрахованої,як і програма В«Житло-2000В», до кінця 2000 р., але вже без обіцянок окремих квартирдо призначеного терміну [12].

На сьогоднішній день у Федеральнійцільовій програмі В«ЖитлоВ» (2002 - 2010 рр.. та на період до 2013 р.) знайшли відображеннядва напрямки. Одним з основних завдань цієї програми є В«розвиток ефективногоринку житла і фінансових механізмів, що забезпечують доступність придбання житладля громадян з достатнім платоспроможним попитом (в т.ч. комерційна іпотека),і підтримка незаможних громадян у поліпшенні житлових умов за рахунок коштів муніципальнихбюджетів в межах, встановлених соціальними стандартами (в т.ч. соціальна іпотека) В»[13].

Слід зазначити, що соціальна і комерційна іпотека- Це системи, взаємодоповнюючі один одного і спрямовані на вирішення житлової проблемирізних верств населення. Обидві ці системи потребують державної підтримкина федеральному, регіональному і муніципальному рівнях. Чим вагомішим буде ця підтримкав організаційному, юридичному та фінансовому відносинах, тим більш прискореними темпамибуде вирішуватися житлова проблема в країні.

В даний час в країні зареєстровано близько 200регіональних і муніципальних фондів, що активно розвивають соціальну іпотеку длягромадян, які потребують поліпшення житлових умов і проживають в квартирах нижчесоціальної норми площі житла на одного члена сім'ї. Державні або муніципальніжитлові фонди знаходяться поза ринкового регулювання. Засновниками таких фондівзазвичай виступають адміністрації міст (вони забезпечують своїх громадян житлом, будівельників- Роботою і отримують додаткові податкові надходження), муніципальні банки,страхові та будівельні компанії. Основне джерело грошей для цих фондів - бюджетнікошти, хоча іноді в іпотечних програмах беруть участь і місцеві банки.

Однак приватні суб'єкти ринку нерухомості вважають,що поширення В«регіональної бюджетної іпотекиВ» завдає шкоди ефективномуринку, привчаючи споживачів до невиправдано низькими цінами кредиту. На їхню думку, широкотакі схеми поширитися не можуть саме через їх крайньої економічної неефективностідля кредиторів.

На думку М.П. Логінова, подібні схеми, дозволяючи вирішитикороткострокові соціальні завдання забезпечення житлом частини населення регіону, постійновимагають додаткових бюджетних коштів і не дозволяють включити механізм рефінансуванняз використанням засобів фінансового ринку і ринку приватних інвестицій [14]. Е.Л. Смирнова вважає, що В«система іпотечного кредитуванняповинна носити ринковий, а не дотаційний характер. Створення субсидованого системиіпотечного кредитування надзвичайно ризиковано. Її введення з великою часткою ймовірностіможе призвести до загибелі слабких паростків банківської і контрактно-ощадної моделей.При цьому існують сумніви в тому, що бюджет країни зможе протягом багатьох роківвитримати навантаження такого субсидування В»[15].

Але разом з тим необхідно зауважити,що гаслу В«Іпотека повинна стати доступноюВ» не судилося втілитися в життя з ринковимиіпотечними відсотками. Житлову іпотеку слід розглядати не тільки як самийнадійний для кредитора спосіб забезпечення виконання зобов'язань, але і як систему,виконуючу певні соціально-економічні функції в державній політицікраїни. Для того щоб даний інститут активно сприяв вирішенню житлової проблеми,необхідна зміна його правового режиму, розширення системи іпотечного кредитуванняз субсидуванням сімей з низькими доходами. Додання даним інституту невластивихфункцій, зокрема адресна підтримка житлової іпотеки на основі різних видівсубсидування, виходить з соціальних норм житла та доходів сім'ї тих категорій громадян,в яких зацікавлені регіони (в зниження процентної ставки по кредиту, субсидуванняпочаткового внеску, оплата частини нового житла старим житлом, використання дляоплати частини вартості житла на додаток до власних засобів і іпотечним кредитом,житлові субсидії та житлові сертифікати, створення безпечних умов участі позичальниківу будівництві об'єктів житлової нерухомості по іпотечній програмі й т.д.).

У квітні 1999 р. відбулося всеросійськенарада будівельників, присвячене проблемам іпотеки. На виконання доручення ПрезидентаРФ в січні 2000 р. було затверджено Концепцію розвитку іпотечного житлового кредитування.У ній найбільш повно відображені основні положення комерційної іпотеки. В якостіголовної мети Концепції визначено В«... створення ефективно працюючої системи забезпеченнядоступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, заснованоїна ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринкуза рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних житлових кредитів В».

Велике значення для організаціїіпотечного механізму в Росії має освіту у вересні 1997р. на державнійоснові Агентства з іпотечного житлового кредитування як спеціалізованого інститутувторинного іпотечного ринку на федеральному рівні. Основне завдання Агентства - сприятирозвитку житлового іпотечного кредитування за допомогою рефінансування (купівлі)іпотечних кред...итів, що видаються комерційними банками - первинними кредиторами.Тобто саме на Агентство покладається функція залучення довгострокових фінансовихресурсів для кредитування населення. Схема така. Банк видає іпотечний кредитпозичальникові. Цей борг викуповується у банку АІЖК, з ним же позичальник і розплачується закредит. АІЖК викуповує заставні тільки в тих банків, які видають іпотечні кредитипо стандартам самої АІЖК. Гроші для викупу Агентство бере з вільного ринку,випускаючи заставні, які купуються самими різними інвесторами - приватниками,страховими компаніями, пенсійними фондами, банками і т.д. Гарантує виплати пооблігаціях Уряд РФ. Стандарти АІЖК передбачають видачу і погашення кредитутільки в рублях за ставкою 15 відсотків річних; мінімальний кредитний термін повиненстановити від 1 року до 20 років; початковий одноразовий внесок позичальника повиненбути не менше 30 відсотків від вартості житла, що купується на дату оцінки.системи іпотечного житлового кредитування.

організації.

Проблеми

Основними

Приними.

На закінчення

В·

В·

В·

В·

В·

ВИСНОВОК

Виходячи з

РозширенняКрім того,

lформування

lформування

l

l

lж, держави, зацікавленої в загальному економічномузростанні В»[20].

Списоклітератури

1.Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша): федер. закон від 30нояб. 1994 р. № 51-ФЗ// Собр. законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.

2.Земельний кодекс Російської Федерації: федер. закон від 25 жовт. 2001 р. № 136-ФЗ//Собр. законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.

3.Про іпотеку (заставу нерухомості): федер. закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ//Собр. законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст.3400.

4.Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним:федер. закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ// Собр. законодавства РФ. - 1997. -№ 30. - Ст.3594.

5.Про заставу: Закон від 25 травня 1992 р. № 2872-1// Собр. законодавства РФ. -1992. - № 23. - Ст.1239.

6.Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства:інформаційний лист президії ВАС РФ від 27.02.2024 N 61// Гарант [Електроннийресурс]: довідково-правова система. Версія Проф.

7.Грачов І.С. Іпотекав Росії: час вимагає правових гарантій/І.С. Грачов. - М.: Изд-во В«АудиторВ»,1997. - 156с.

8.Довдіенко І.В. Іпотека:управління, організація, оцінка: навч. посібник/І. В. Довдіенко, В.З. Черняк. -М.: Юніті-Дана, 2005.-464 с.

9.Доркина А.В. Проблемні моменти і роль судових рішень при здійсненнідержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним// Гарант[Електронний ресурс]: довідково-правова система. Версія Проф.

10.Як купити квартиру в кредит? Іпотека в Росії/Отв.ред. Е.Б. Покопцева.- М.: Изд-во ТОВ В«ВершинаВ», 2004. - 362с.

11.Камінська Я.А. До питання про визначення поняття В«нерухомістьВ» в цивільномузаконодавстві Російської Федерації// Гарант [Електронний ресурс]: довідково-правовасистема. Версія Проф.

12.

13.Кіндеева Е.А. Нерухомість: права і угоди/Е.А.Кіндеева, М.Г.Піскунова.- 2-ге вид., Доп. і перероб. - М: Юрайт-Издат, 2006. - 710 с.

14.Коваленко А.А. Іпотека. Проблеми правозастосовної практики// Бюлетеньнотаріальної практики. - 2004. - № 5. - С.40-42.

15.Ковані А. Іпотечна криза в Росії: сценарії та прогнози// Банківське право. -2008. - № 6. - С.3-5.

16.Логінов М.П. Іпотечне житлове кредитування в Росії/М.П.Логінов. - ЕКО:Економіка і організація промислового виробництва, 2004. - № 9 - С. 115 - 132.

17.Мальцев Р.Н. Проблеми та ризики іпотеки в Росії// Нова правова думка. -2007. - № 1. - С.45-49.

18.Марзаганов "@. "M. Іпотечні відносини в Росії: проблемицивільно-правового регулювання: автореф. дис. на соіск. вчений. степ. канд. юрид.наук/А. М. Марзаганов; Ставропольський держ. ун-т. - Ростов н/Д, 2004. - 22 с.

19.Орлова М. Правоваконструкція законної іпотеки// Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 9. - С.21-22.

20.Пашов Д.Б. Житловаіпотека в Росії// Гарант [Електронний ресурс]: довідково-правова система. ВерсіяПроф.

21.Понька В.Ф. Іпотекав Росії: проблеми і пріоритети// Журнал російського права. - 2000. - № 2. - С.41-50.

22.Радченко І.С. Простопро складне/І.С.Радченко. - М.: Изд-во В«ГроссМедіаВ», 2008.- 426с.

23.Смирнова О.Л. Іпотека в системі соціально-економічнихвідносин. Автореф ... діс.канад.економ. наук/О.Л. Смирнова. - Пб., 2004 - 20с.

24.Туранін В.Ю. Правоверегулювання іпотеки на федеральному і регіональному рівнях/В.Ю. Туранін, О.І.Самострелова// Юрист. - 2006. - № 6. - С.3 - 7

25.Що заважає розвитку іпотечного кредитуванняв Росії: Слухання у Державній Думі// Журнал російського права. - 2003. -№ 8. - С.124 - 126.

26.Шевчук Д.А. Іпотека:просто про складне// Гарант [Електронний ресурс]: довідково-правова система. ВерсіяПроф.

[1] Як купити квартиру в кредит?Іпотека в Росії/Отв.ред. Е.Б. Покопцева. М.: Изд-во ТОВ В«ВершинаВ», 2004.С.256.

[2] Радченко І.С. Просто про складне. М.: Изд-во В«ГроссМедіаВ», 2008. С.376.

[3] Грачов І.С. Іпотека в Росії: часвимагає правових гарантій. М.: Изд-во В«АудиторВ», 1997. С.36

[4] Собр. законодавстваРФ. 1994. № 32. Ст.3301.

[5] Камінська Я.А. До питанняпро визначення поняття В«нерухомістьВ» в цивільному законодавствіРосійської Федерації// Гарант [Електронний ресурс]: довідково-правовасистема. Версія Проф.

[6] Огляд практики застосуванняарбітражними судами земельного законодавства: інформаційний листпрезидії ВАС РФ від 27.02.2024 N 61// Гарант[Електронний ресурс]: довідково-правова система. Версія Проф.

[7] Собр. законодавстваРФ. 1992. № 23. Ст.1239.

[8] Кіндеева Е.А., ПіскуноваМ.Г. Нерухомість: права і угоди. 2-е изд., Доп. і перероб. М: Юрайт-Издат,2006. С.315.

[9] Мальцев Р.Н. Проблеми таризики іпотеки в Росії// Нова правова думка. 2007. № 1. С.45.

[10] Шевчук Д.А. Іпотека:просто про складне// Гарант [Електронний ресурс]: довідково-правова система.Версія Проф.

[11] Юрист. 2006. № 6. С.3.

[12] Пашов Д.Б.Житлова іпотека в Росії// Гарант [Електронний ресурс]: довідково-правовасистема. Версія Проф.

[13] Там же.

[14] Логінов М.П. Іпотечнежитлове кредитування в Росії// ЕКО: Економіка і організація промисловоговиробництва. 2004. N9. С. 115 - 132.

[15] Смирнова О.Л. Іпотека в системі соціально-економічних відносин.Автореф. ... дис. канд. екон. наук. СПб., 2004. С. 17 - 20.

[16] Мальцев Р.Н. Указ. Соч.С.48.

[17] Банківська право.2008.№ 6. С.5.

[18] Понька В.Ф. Іпотека вРосії: проблеми і пріоритети// Журнал російського права. 2000. № 2. С.45.

[19] Понька В.Ф. Указ.соч.С.45.

[20] Юрист. 2006. № 6. С.4.