Проблеми правового регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нею

Введення

Нерухоме майно являє собою одну з основ функціонування будь-якої економічної системи. Тому оптимальна організація обороту нерухомості є однією з головних завдань в галузі економічної політики. Провідну роль в організації такого обороту грає правове регулювання відносин, пов'язаних з нерухомим майном. Можна з упевненістю сказати, що від правильного вибору правової моделі відносин в сфері нерухомості багато в чому залежить динаміка економічних процесів, інвестиційний клімат і добробут населення. В той же час недоліки правового регулювання в даній області, прогалини у законодавстві і помилкові рішення не можуть не позначатися негативно на багатьох факторах економічного і соціально-політичного розвитку.

Операції з нерухомим майном складають сьогодні значну частину господарського обороту і мають велике значення в житті і діяльності громадян і юридичних осіб, а також в цивільному обороті.

У розквіт ринкових відносин в Росії, який багато хто, і не без підстав, іменують В«розгуломВ», коли сфера обігу нерухомості постійно розширюється, а елементарні основи, цивілізований ринок ще не устоялися, не придбали закінчених форм, тема правового регулювання відносин, що стосуються нерухомості, операцій з нерухомим майном дуже актуальна в даний час. Тому в своїй дипломній роботі я хочу розглянути найбільш важливі аспекти цього питання.

Особливий характер предмета угод з нерухомістю вимагає визнання і підтвердження державою прав їх учасників. Будучи гарантією законності укладання угод з нерухомим майном, ці заходи дозволяють зробити ринок нерухомості прозорим і знизити можливості для шахрайства та злочинів. Тому законодавчо було закріплена обов'язкова державна реєстрація угод з нерухомістю, що включає проведення правової експертизи документів, необхідних для державної реєстрації та перевірки законності угоди.

Не можна сказати, що сучасне право Росії не бере до уваги вищевказані обставини. Починаючи з середини 90-х рр.. минулого століття, законодавство в області нерухомості розвивалося досить інтенсивно. Від практично повного правового вакууму, в якому відбувався оборот нерухомості на початку 90-х рр.., ми прийшли до існування системи правових установлень в області нерухомого майна, серед яких чільне місце займають Цивільний кодекс РФ і Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "[1].

Разом з тим практично всіма дослідниками правового регулювання обороту нерухомості визнається, що воно вельми далеко від досконалості. У науці, законодавстві, судовій та правозастосовчій практиці не вирішено багато проблем, серед яких головними є питання про поняття нерухомого майна і правових принципах реєстрації прав на нерухомість. Невирішеність саме цих проблем позбавляє правове регулювання в сфері нерухомості необхідної впорядкованості і ефективності.

Закономірною реакцією на таке становище є, з одного боку, вельми активна робота законодавця щодо зміни і доповнення правової бази в сфері нерухомості. З іншого боку, це викликає активізацію теоретичних досліджень в даній області.

Однак аналіз законотворчості за останні 15 років свідчить про те, що зміни законодавства не носять системного характеру, у багатьох випадках підпорядковані рішенням приватних проблем. При цьому зміни в основному піддається законодавство про реєстрацію прав на нерухомість в частині організаційної та процесуальної його складових, у той час як в істотній ревізії потребує концепція правового регулювання нерухомості в цілому.

Наукові дослідження правових проблем нерухомого майна розвиваються за кількома напрямками. По-перше, різні аспекти правового режиму нерухомості розглядаються в роботах, присвячених об'єктам цивільних прав та речовим правам. По-друге, в Останнім часом з'явилися значні роботи, присвячені безпосередньо правової проблематики нерухомості [2]. Особливе місце серед цих досліджень займає Концепція розвитку громадянського законодавства про нерухоме майно [3], в якій відображені багато недоліків чинного законодавства та шляхи його вдосконалення. По-третє, найбільш активно розробляються окремі аспекти правового механізму регулювання відносин в сфері нерухомості, адміністративно-правові і організаційні питання реєстрації прав на нерухомість, правового режиму окремих видів нерухомого майна.

Даною проблемою займалися такі вчені і дослідники, як В. Б. Ельяшевіч, Л.А. Кассо, Д.І. Мейєр, К.П. Побєдоносцев, І.А. Покровський, В.І. Синайський, Г.Ф. Шершеневич та ін, праці видатних російських вчених - представників теорії права та теорії цивільного права, серед яких С.С. Алексєєв, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Іоффе, Д.А. Керімов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолін, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфіна, Б.Б. Черепахін, В.Ф. Яковлєв та ін

Основою для виконання справжнього дослідження послужили роботи таких авторів, як М.І. Брагінський, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Єгоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмиков, О.М. Козир, Л.О. Красавчикова, О.І. Красс, П.В. Крашенинников, І.Д. Кузьміна, В.А. Лапач, А.Л. Маковський, А.А. Маковська, О.Н. Садиков, А.П. Сергєєв, О.Ю. Скворцов, К.І. Скловський, С.А. Степанов, І.А. Сиродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова і ін

1. Реєстрація прав на нерухоме майно як правове явище.

1.1. Реєстрація прав на нерухомість як об'єктивна необхідність цивільного обороту. Поняття і цілі державної реєстрації прав на нерухомість.

Реєстрація прав на нерухоме майно являє собою нову проблему для права нашої країни. Це визнається практично всіма дослідниками правового регулювання обороту нерухомого майна. Однак кожен, хто звернеться до історії питання, не може не визнати відносність такої новизни. Більш того, багато питань, які сьогодні викликають жваві дискусії, були предметом обговорення багато років тому як серед російських правознавців [4], так і серед вчених [5] інших країн.

І ця новизна, і її відносність є вельми яскравими ілюстраціями тієї обставини, що реєстрація прав на нерухоме майно являє собою об'єктивну необхідність у всякій правовій системі, що допускає обіг нерухомості.

Історичний погляд на проблему правового регулювання обороту нерухомого майна дозволяє зробити висновок про те, що саме об'єктивні властивості нерухомих речей стали причиною формування особливого правового режиму нерухомості, ядром якого є те, що ми сьогодні називаємо реєстрацією прав на нерухоме майно.

Дослідники відзначають, що на ранніх етапах розвитку різних правових систем не існувало вираженого поділу майна на рухоме і нерухоме, а, отже, не було і спеціального правового режиму останнього. У Стародавньому Римі основним розподілом речей був поділ на манципируемой і неманціпіруемие речі, критерієм для якого було застосування або незастосування обряду манципації для переходу права на річ [6].

Очевидно, що навіть на вельми ранніх етапах розвитку права одним з елементів правового режиму нерухомого, а також особливо значущого майна, було надання публічності актам його відчуження.

На території сучасної Росії спочатку для фіксації прав вдавалися до використання символів, містичних ритуалів, обрядів, які чинили значний вплив на свідомість особистості і передавалися через усні розповіді з покоління в покоління. Поступово людство переходить до письмової форми зміцнення прав, яка, як зазначає Д.І. Мейер, "з'явилася, насамперед, щодо прав на нерухомість, зокрема на земельні ділянки, як найбільш значимий вид власності в цивільному обороті того часу "[7].

Таким чином, проведений аналіз законодавства того періоду дозволяє зробити висновок, що запис у помісному наказі "вотчини за купцем" з моменту прийняття Уложення царя Олексія Михайловича (Соборний Покладання 1649 р.) придбала обов'язковий характер, так як саме з нею ототожнювалося поняття про перехід речового права.

Петро I встановив ...інший порядок, що отримав назву "кріпосного", який мав переважно фіскальні цілі [8]. Крім того, в цей же період (у січні 1714 р.) в законодавстві Російської імперії з'являються терміни "нерухоме" та "рухоме" майно (Відповідно до Указу Петра I "Про єдиноспадкування") [9]. Тим самим було введено єдине поняття, регулировавшее правове становище земельних ділянок і будов на відміну від рухомих речей.

Катерина II продовжила перетворення в даній сфері виданням "Установи для управління губерній "[10]. Обряд запису акта в книгу був замінений на оприлюднення через публікацію в "Відомостях". Замість Палати кріпаків справ, що виконувала функції державного центру для всіх справ про поземельній власності, вчинення кріпосних актів було покладено на цивільні палати і повітові суди, при яких були організовані установи кріпаків справ. Одночасно діяло правило, відповідно до якого про вчинення актів, що тягнуть перехід нерухомого майна, необхідно було давати оголошення в центральних "Відомостях", а також вимагалося надання копій таких оголошень в губернії і повіти, де знаходилося майно. Разом з тим, ця міра не давала ніяких гарантій, оскільки оголошення друкувалися з великим запізненням.

У 1866 р. стосовно до знов введеному порядку судочинства були видані правила, відповідно з якими окружним судам пропонувалося вести реєстри купчих справ і робити в них відмітки про чиненні введення у володіння [11]. Нові правила мали важливе значення, оскільки ними був визначений момент переходу права. Перехід права був пов'язаний тепер з датою введення, зазначеної в реєстрі. По суті справи, в Росії була введена реєстрація поземельної власності. Однак ніде не було закріплено, що це єдина законна форма передачі.

Таким чином, на основі історичних спостережень можна зробити висновок про те, що надання публічності цивільному обороту нерухомого майна є об'єктивною закономірністю будь правової системи, яка визнає можливість обороту нерухомості. Цілком підтверджує цей висновок і подальший розвиток законодавства в сфері нерухомості в Росії.

Декретом ВЦВК Рад робітничих, солдатських і селянських депутатів від 27 січня 1918 р. була скасована всяка власність на землю і заборонений перехід не тільки земельних ділянок, але і прав користування ними від однієї особи до іншої. Іншими словами, повністю заборонявся цивільний оборот ділянок землі. Саме поняття "нерухоме майно "скасовувалося, в підсумку, поняття" нерухомість "в радянський період розвитку цивільного права не знаходило правового закріплення аж до 1990 р. Сама земля і інші об'єкти, які відносились раніше до нерухомого майну, були оголошені надбанням держави і виключені з "приватного обороту ". Відповідно відсутня необхідність і в існуванні реєстраційної системи. Однак, незважаючи на те, що реєстраційна система в сьогоднішньому її розумінні була відсутня, норми про реєстрацію прав на нерухоме майно існували в тій мірі, в якій оборот нерухомого майна допускався законом.

Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. під страхом недійсності встановлював необхідність нотаріального посвідчення з наступною реєстрацією у комунальному відділі угод купівлі-продажу будівель. В Цивільному кодексі РРФСР 1964 р. (далі - ЦК РРФСР 1964 р.) аналогічний порядок передбачався для договорів купівлі-продажу (ст. 239), міни (ст. 255) і дарування (ст. 257) за умови, що предметом їх були житловий будинок або дача, розташовані в місті, робочому, курортному чи дачному селищі, і, принаймні, однієї стороною виступав громадянин. Аналогічна вимога пред'являла ст. 195 зазначеного кодексу до договору застави житлового будинку, а ст. 201 наказувала реєструвати припинення застави. Статті ж 135 і 197 встановлювали, що право власності та право застави за договорами, підлягають реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.

Початок корінного зміни ситуації у даній області поклав Закон СРСР "Про власність в СРСР ". Цей закон вперше в ст. 7 проголосив членів кооперативів, утворених для створення об'єктів нерухомості (житлово-будівельних, дачно-будівельних, гаражно-будівельних) власниками наданих їм у користування об'єктів (квартир, дачних будинків, гаражів) за умови повної виплати ними пайових внесків.

Цю ж норму в ст. 13 продублював Закон РРФСР "Про власність в РРФСР". Частина 1 п. 4 ст. 2 цього закону містила перелік об'єктів права власності, серед яких називалися підприємства, майнові комплекси, будівлі і споруди, земельні ділянки. Власність на земельні ділянки отримала закріплення в п. 2 ст. 6, на будови - в п. 1 ст. 13 закону.

У прийнятих у 1991 р. Основах цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік (далі - Основи цивільного законодавства) вперше після тривалої перерви з'явилися норми, що ділять майно на рухоме і нерухоме [12].

Новим етапом у розширенні кола власників об'єктів нерухомості став Закон РРФСР "Про приватизацію житлового фонду в РРФСР "[13]. Паралельно розвивалося законодавство про приватизацію підприємств втягнуло в сферу ринкових відносин будівлі, споруди, приміщення нежитлового призначення та земельні участкіsub_37.

Таким чином, до кінця 1994 р. в число об'єктів нерухомого майна, на які могла існувати приватна (Недержавна) власність, увійшли практично всі види нерухомого майна - від окремих житлових і нежитлових приміщень до земельних ділянок.

Очевидно, будь-який період реформ відрізняє такий стан законодавства, при якому фактична фіксація глобальних соціально-економічних змін відбувається раніше, ніж виникають норми, покликані "обслуговувати" знову виниклі відносини. Саме так сталося і з нерухомістю. Склалася ситуація, при якій об'єктивно існувала практично нова сфера ринкових відносин не отримала адекватної системи правового регулювання. І негативні наслідки положення, що створилося не забарилися позначитися. Відсутність механізмів гарантій прав власників нерухомості та контролю держави призвели до вельми високому рівню правопорушень в даній області. Ринок нерухомості, за оцінками фахівців правоохоронних органів і кримінологів, став однією з найбільш криміногенних сфер. Відсутність досконалих і дієвих механізмів гарантій прав на нерухомість з боку держави було одним з основних факторів, гальмують інвестиційний процес, залучення російських і іноземних інвестицій в розвиток нерухомості.

Зазначені обставини зробили проблему реєстрації прав на нерухомість однією з найбільш актуальних проблем правового регулювання, яка придбала істотне економічне і політичне значення. Необхідність вирішення даної проблеми знаходила відображення в законодавстві Росії, яке удосконалювалося.

Цивільний кодекс РФ [14] вперше включив не окремі положення про державну реєстрацію прав на деякі об'єкти нерухомості, а систему норм, як у першій, так і в другій частині, покликану визначити обов'язковість і правове значення реєстрації прав на об'єкти нерухомості.

У той же час, незважаючи на те, що законодавець певним чином прореагував на необхідність регулювання відносин, пов'язаних з реєстрацією прав на нерухомість, це регулювання довгий час було вельми далеко від вичерпного і досконалого.

Статтею 131 ЦК України передбачалася необхідність прийняття закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Федеральний закон "Про реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним "(далі - Закон про реєстрації) був прийнятий лише 21 липня 1997 р. і введений в дію з 31 січня 1998 р. [15], тобто через три роки після введення в дію частини першої ГК РФ.

У цих умовах, спираючись на Основи цивільного законодавства, Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики "суб'єкти Російської Федерації стали самі встановлювати порядок здійснення державної реєстрації та визначати органи, на базі яких така реєстрація буде проводитись.

З прийняттям і введенням в дію Закону про реєстрацію настав новий етап у розвитку правового регулювання реєстрації прав на нерухомість. Закон визначив значення і правові наслідки реєстрації, вс...тановив основні початку, що визначають порядок реєстрації та підстави для прийняття рішень реєструючим органом. Разом з тим прийняття цього закону не завершило процес створення правової бази реєстрації прав на нерухомість. Сам зміст Закону про реєстрацію, його концепція свідчили про те, що він, з одного боку, був орієнтований на існування певного переходу від застосування окремих його положень до створенню системи, в повному обсязі відповідає його змісту, а з іншого боку, передбачав прийняття великої кількості нормативних актів, що визначають механізм практичної реалізації більш загальних норм цього закону.

Наступний етап розвитку системи державної реєстрації прав на нерухомість проходив з моменту введення в дію Закону про реєстрацію до 1 січня 2000 р. Саме до цього терміну ст. період діяльність реєстраторів прав на нерухомість стала носити правовий характер.

чинному законодавству.

Вона визначає органу.

Разом з тим аналіз

Державну

Розглянемо спочатку У широкому сенсі нерухомість.

Таке визначення І тут випадку. Цей процес

Якщо визначення звернення. майно. Основним

Державна Вона полягає в державного органу.

Більшість

Державна подією. державного органу.

Слід зазначити, що Факт О.А. на нерухомість.

Відповідно до Законуе форми державної реєстрації.

У цьому сенсі процес державної реєстрації можна розділити на підготовку до реєстрації, власне реєстрацію та видачу документа про реєстрацію. Говорити про доконаний реєстрації до посвідчення записи про реєстрацію уповноваженою особою не можна. Будь-який акт державного органу, в тому числі ненормативний, повинен мати належну письмову форму. Для реєстрації така форма встановлена ​​у вигляді записи в реєстрі. Рішення про реєстрацію, не оформлене належним чином (у вигляді усних заяв, резолюцій на документах і пр.), не може бути визнано актом реєстрації.

На практиці виникає питання про співвідношення записи в реєстрі і документа, що засвідчує факт державної реєстрації, виданого заявнику. Особливо гостро це питання постає тоді, коли виданий документ не відповідає даним реєстру.

На мій погляд, даний питання має одне рішення - первинною є запис у реєстрі. Слід відзначити, що відповідно до п. 3 ст. 131 ГК РФ видача заявнику документа, що посвідчує факт державної реєстрації, взагалі не є обов'язковим елементом процесу реєстрації. Згідно з цією нормою реєструючий орган зобов'язаний видати такий документ тільки за клопотанням правовласника. За відсутності ж такого клопотання, за логікою закону, дії реєструючого органу можуть обмежитися внесенням запису до реєстру. Стаття 14 Закону про реєстрацію говорить про те, що засвідчується шляхом видачі свідоцтва та здійснення спеціальної записи проведена державна реєстрація. Тут ми бачимо, що закон чітко розділяє саму державну реєстрацію та підтвердження її проведення. Саме тому в разі видачі свідоцтва про реєстрацію за відсутності записи в реєстрі свідоцтво є нікчемним. Отже, представляється неправильної практика пред'явлення позовів про визнання недійсними свідоцтв про державну реєстрацію [21].

Під метою розуміється те, "до чого треба прагнути, що треба здійснити "[22]. Відповідно мета являє собою "заздалегідь передбачуваний (мислимий, бажаний, проектований) результат діяльності або дій людей, на здійснення якого вони спрямовані "[23].

Так, класифікуючи цілі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, М.Г. Піскунова вказує: "основною правовою метою є забезпечення стійкості цивільного обороту шляхом підтвердження і державної гарантії прав на нерухомість. Соціальна мета полягає в забезпеченні законності обороту нерухомості, захисту прав і законних інтересів учасників угод і третіх осіб. Економічна мета - забезпечення сприятливого інвестиційного клімату, "прозорості" ринку нерухомості, зниження економічних ризиків, упорядкування зборів податків. Інформаційно-управлінська мета - забезпечення фізичних і юридичних осіб, органів державної влади та місцевого самоврядування достовірною інформацією про громадські права на нерухомість "[24].

В.В. Чубаров, характеризуючи систему державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, уточнює, що "введення такої системи переслідує кілька цілей: а) додати граничну відкритість (прозорість) прав на нерухоме майно, а також інформації про ці права; б) запровадити державний контроль за вчиненням угод з нерухомим майном (переходом прав на неї) і тим самим максимально захистити права і законні інтереси громадян, юридичних осіб і публічних утворень (РФ в цілому, суб'єктів РФ, муніципальних утворень); в) внести одноманітність у процедуру реєстрації на нерухомість на всій території РФ "[25].

На думку А.В. Волинцеве, "Основні цілі державної реєстрації: а) захист прав і законних інтересів власників і власників інших прав на об'єкти нерухомості; б) забезпечення законного, надійного, відкритого громадянського обороту; в) забезпечення гласного і достовірного підтвердження прав на нерухоме майно; г) створення ефективних механізмів державного управління ринком нерухомості; д) реалізація фіскальної функції держави в частині забезпечення надходження до бюджету коштів від операцій, предметом яких виступає нерухомість; е) забезпечення безпеки на ринку нерухомості шляхом запобігання та припинення злочинів та правопорушень в даній сфері "[26] sub_54.

Цілком очевидно, що всіма дослідниками називаються ті позитивні результати, до досягнення яких потрібно прагнути, в тому числі і з використанням правових механізмів державної реєстрації прав на нерухомість. Однак далеко не всі говорять про необхідність встановлення ієрархії названих цілей, а деякі автори висловлюють думки про встановлення таких пріоритетів, з якими важко погодитися.

Зокрема, В.А. Порошків стверджує, що "державна реєстрація нерухомих речей є засобом контролю держави за обігом нерухомого майна, а також виступає в ролі юридичного факту в цивільному праві "[27].

Законодавство про державної реєстрації прав на нерухомість покликане "Обслуговувати" цивільне законодавство, що регулює "Паралельні" відносини, засновані на рівності усіх суб'єктів, включаючи держава. Говорячи про завдання правового регулювання обороту нерухомості, про первинних і вторинних завданнях такого регулювання, С.А. Бабкін вельми точно зазначає, що "організація обороту нерухомості встановлюється і функціонує заради загального блага, але це благо є продукт задоволення потреб приватних суб'єктів обороту в певному, що відбиває їхні інтереси правовому регулюванні відповідних відносин "[28]. Говорячи про цілі розробників нових систем реєстрації, він висловлює припущення, що вони "В масі своїй не ставили завдання розширення можливостей держави щодо контролю над приватними особами у сфері обороту нерухомості. Вони бачили своєї метою максимально усталити оборот, по можливості скоротивши пов'язані з ним витрати і зайві тимчасові витрати "[29].

Таким чином, перша і головна мета існування системи державної реєстрації - мета забезпечення захисту майнових прав на нерухомість учасників цивільного обороту. З одного боку, ця мета диктується конституційним обов'язком держави щодо захисту власності (ст. 8 Конституції РФ), а з іншого - служить необхідною передумовою для реалізації інших цілей реєстрації.

Без реєстрації прав на нерухомість жоден учасник цивільного обороту не може бути впевнений в Насправді своїх прав, а так само і прав інших учасників ринку нерухомості. Будучи актом визнання державою зареєстрованого права, реєстрація (В залежності від її системи і рівня організації) дає певну ступінь впевненості в стабільності прав на нерухомість, ступінь завжди багато більшу, ніж в умовах відсутності реєстрації.

Дана мета має особливе значення для нашої країни. У сучасних умовах нерухомість (квартири, будинки, земельні ділянки та ін) є основним, а в ряді випадків практично єдиним суттєвим надбанням переважної більшості грома...дян. Для багатьох громадян нерухомість виступає і єдиним (або основним) джерелом доходу, вона може бути предметом оренди, об'єктом застави при отриманні кредиту і т.д. В умовах, коли доходи значної частини населення нижче офіційно встановленого прожиткового мінімуму, держава зобов'язана вживати всіх необхідних заходів до захисту того, що є єдиною цінністю та умовою існування для багатьох громадян.

Разом з тим не можна плутати цілі системи державної реєстрації з цілями правового регулювання відносин, пов'язаних з обігом нерухомого майна взагалі. Реєстрація прав на нерухоме майно є складовою частиною правового режиму нерухомості, виступаючи одночасно його основною особливістю і одним з найбільш істотних елементів. У той же час відносини, пов'язані з обігом нерухомості, обслуговуванням ринку нерухомого майна, безумовно, виходять за рамки правового регулювання порядку виникнення, переходу і припинення прав на нерухоме майно. У зв'язку з цим рядом дослідників справедливо зазначалося, що державна реєстрація прав входить в певне протиріччя з об'єктивно існуючими потребами обороту, такими як завдання його спрощення, здешевлення і прискорення.

Таким чином, мета захисту майнових прав учасників обороту нерухомості виступає не тільки головною метою реєстрації прав на нерухомість, але і всього правового регулювання обороту нерухомості.

Нерухомість - земля, будівлі, споруди, житловий фонд - являє собою одну з головних складових державного майна і один з істотних джерел державних доходів. Звідси випливає друга вельми важлива мета системи реєстрації нерухомості - забезпечення управління нерухомістю, що знаходиться в державної власності. На жаль, саме цей аспект державної реєстрації є на сьогодні найбільш складним і проблемним. Не маючи спочатку ні на загальнодержавному, ні на місцевому рівнях реєстру державного майна і приступивши до його відчуженню в процесі приватизації, держава опинилася в ситуації, коли воно не мало достовірної інформації про що знаходиться в його власності нерухомості.

Ще однією метою системи реєстрації повинно стати попередження і припинення правопорушень і злочинів у сфері відносин, пов'язаних з нерухомістю. В даному випадку йдеться і про форму соціальної профілактики правопорушень, і про конкретну діяльності по припиненню розпочатих і розкриттю вже скоєних злочинів. При цьому не випадково говориться про попередження не тільки злочинів, але й інших правопорушень, і, в першу чергу, порушень цивільного права. В області нерухомості як ніде дуже тонка грань між несумлінним або неправильною поведінкою учасника цивільного обороту, за яке передбачена цивільно-правова відповідальність, і умисним злочином, склад якого міститься в кримінальному законодавстві. Система ж реєстрації, будучи орієнтованої на припинення цивільних правопорушень, не може одночасно не чинити профілактичний вплив на кримінальну ситуацію, оскільки можна сказати, що при вчиненні будь-якого злочину, предметом якого є нерухомість, у складі цього злочину обов'язково "Міститься" і порушення цивільного законодавства. Тому, аналізуючи зміст правовстановлюючих документів з точки зору їх відповідності цивільному законодавству, реєструючий орган здатний виявити і попередити кримінальне правопорушення.

Останнім часом вельми широко поширилися неправомірні захоплення нерухомого майна так званими "рейдерами". У системі заходів, які розробляються для боротьби з даним явищем, роль реєструючих органів вельми висока. Одним з засобів захисту майна від захоплення стає звернення в реєструючі органи з проханням встановити особливий контроль за відчуженням належного даній особі нерухомого майна.

Діюча сьогодні система державної реєстрації повинна бути орієнтована не тільки на більш-менш сумлінних учасників ринку, але й на боротьбу із злочинними проявами в даній сфері. Це має знайти відображення як в нормах, що встановлюють порядок реєстрації, так і в організації взаємодії між реєструючими і правоохоронними органами.

Такі основні цілі, з яких потрібно виходити при розгляді даної теми.

1.2. Поняття системи державної реєстрації прав на нерухомість. Характеристика системи реєстрації прав на нерухомість в Російській Федерації.

Історичний аналіз розвитку законодавства про обіг нерухомого майна дозволив виявити в Як одну з основних об'єктивних закономірностей встановлення і розвиток почав публічності.

Аналізуючи цілі встановлення реєстрації прав на нерухомість як логічного завершення розвитку публічності, я спробував обгрунтувати точку зору, згідно з якою основною метою введення та існування реєстрації прав на нерухоме майно є мета захисту майнових прав учасників цивільного обороту нерухомого майна.

У той же час вивчення стану справ з реєстрацією прав на нерухомість в різних країнах дає далеко не однакову картину. При загальному дії двох вищенаведених положень правові системи різних держав мають дуже серйозні відмінності в способах їх реалізації. Таке положення вже давно поставило перед ученими завдання класифікації різних систем державної реєстрації прав на нерухомість.

Поняття системи державної реєстрації прав на нерухоме майно, хоча і вживається в науковій літературі досить часто, однак не має чіткого визначення. Аналіз же джерел, де цей термін використовується, свідчить про те, що різні автори, говорячи про систему реєстрації, мають на увазі далеко не одне й те ж. Між тим, на думку автора, дане поняття є одним з ключових при теоретичної розробки питань, пов'язаних з реєстрацією прав на нерухоме майно, що вимагає його чіткого визначення.

"Система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, - пише Т.Д. Аппак, - може розглядатися як комплекс врегульованих правом суспільних відносин, одні з яких є майновими відносинами (між учасниками обороту з приводу виникнення, зміни, переходу і припинення прав на нерухомість), інші - управлінськими відносинами (між учасниками обороту і реєструючими органами з приводу державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним) "[30].

Таке визначення, звичайно, має право на існування. Однак воно не розкриває сутність описуваного явища, зводячи його характеристику до виділення двох видів правовідносин, що складаються в даній сфері. При такому визначенні всі правовідносини і всі правові норми, їх регулюючі, однаковою мірою характеризують систему державної реєстрації, в той час як для характеристики системи мають значення тільки деякі з них, що визначають сутнісні відмінності однієї системи від іншої.

Таким чином, під системою реєстрації прав на нерухомість пропонується розуміти сукупність основних, закріплених у законі принципів правового регулювання відносин у сфері обігу нерухомого майна, що характеризують об'єкт реєстрації, правове значення акту реєстрації для володаря права та інших осіб, повноваження та відповідальність реєстратора, а також порядок відшкодування шкоди, заподіяної реєстрацією недійсних прав.

Саме ці принципи характеризують реєстрацію прав на нерухомість як систему. Вони і будуть розглянуті в справжньому розділі.

Отже, безумовно, першим принципом системи реєстрації прав на нерухомість є принцип гласності [31]. С.А. Бабкін пише: "Гласність обороту нерухомості - це така його організація, при якій будь-яка особа може безперешкодно отримати відомості, що володіють абсолютною достовірністю, про будь правах на будь-яку нерухомість або про їх відсутності на поточний момент "[32].

Однак початок гласності притаманне будь-якій системі реєстрації, оскільки сама реєстрація і є спосіб досягнення гласності. Зрозуміло, цей принцип реалізується в різних формах і з різним ступенем повноти. Однак слід, мабуть, визнати, що з точки зору критеріїв системи реєстрації більш важливою є не принципова доступність реєстру, а та інформація, яка в цьому реєстрі міститься, і ті висновки, які вправі зробити особа, ознайомитися з реєстром на підставі отриманої інформації. Ось чому прин...цип гласності (публічності) як найбільш загальний варто було б винести за дужки при аналізі принципів, що характеризують систему реєстрації прав на нерухомість.

Аналіз ситуації з нерухомістю та чинного цивільного законодавства на стадії створення Закону про реєстрацію привели до висновку про неприйнятність для Росії принципів актового системи. Фактична відсутність протягом сімдесяти років ринку нерухомості, обумовлена ​​цим низька правова культура в даній області, високий рівень кримінальності в сфері відносин, пов'язаних з нерухомим майном, все це не дозволяло державі бути лише стороннім спостерігачем і втручатися в ці відносини лише на стадії судового розгляду. При такій організації системи були б фактично порушені норми Конституції, які зобов'язують державу здійснювати охорону власності і прав громадян.

Ряд вчених відносять "Самобутність" російської реєстраційної системи до її достоїнств.

"Концептуальної основою створеної реєстраційної системи в Російській Федерації, - пише Т.Д. Аппак, - є критичне поєднання двох існуючих у світі основних систем. Хоча, як правило, законодавчі конструкції більшості зарубіжних держав не допускають змішання встановлених в даних системах принципів ".

Так що ж являє собою діюча система державної реєстрації прав на нерухомість в Росії? Цілком очевидно, що вона не є титульною, оскільки в ній не Але Таким чином, ми Її можна

Об'єктивна реальність

1.3. Принципи

У науковій літературі

А.І.

А.Б.

Одним з найважливіших

Наступний діяльності.

Ця самостійність

В правових системах.

У Законі про реєстрацію

Розглядаючи питання про

2.

2.1. нерухомості. По-друге, (Нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр,

Призначення будь-якого призначенню неможливе.

В той же ін

Як показує практика, до недостатньо. Вивчення практики реєстрації прав на нерухомість показало, що різними У цій У цьому права) І самого цього правовідносини. Об'єкт завжди щось зовнішнє до правоотношению, яке характеризується взаємозв'язком суб'єктів з приводу об'єкта. Без об'єкта правовідношення стає безпредметним, але відсутність правовідносин з приводу об'єкта не робить цей об'єкт неіснуючим.

Але все може стати на свої місця, якщо під можливістю бути об'єктом права власності розуміти не конкретну можливість придбання конкретною особою права власності на даний предмет, а принципову можливість придбання такого права ким би то не було. При такому підході і самовільна споруда, і об'єкт незавершеного будівництва з чинним договором підряду можуть бути віднесені до об'єктів нерухомості, оскільки вони володіють необхідними об'єктивними ознаками, а право власності на них за певних умов може бути придбане. Для самовільної будівлі такою умовою буде реалізація правового механізму, передбаченого п. 3 ст. 222 ГК РФ (визнання права на самовільну споруду), а для об'єкта незавершеного будівництва такою умовою буде припинення договору підряду.

Формулювання ст. 130 ЦК РФ призводить деяких авторів до висновку про те, що загальним критерієм для об'єднання в понятті нерухомості вельми різних об'єктів виступає не зв'язок з землею, а інші властивості цих об'єктів. Так, В.А. Бєлов стверджує, що причина виділення нерухомості в особливе юридичне поняття в даний час корениться в особливій організації її обороту, а зовсім не в особливих її природних властивостях.

До нерухомих речей прирівнюються підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомості може бути прирівняне та інше майно.

При такому формулюванні зникнуть підстави стверджувати, що нерухомість явище "не фактичне, а юридична ", оскільки єдиним критерієм віднесення об'єктів до нерухомості залишиться міцний зв `язок із землею. Що ж стосується об'єктів, не відповідають цьому критерію, але потребують правового режиму, схожого з режимом нерухомості, то вони будуть прирівняні до нерухомості в частині цього правового режиму, але нерухомістю вважатися не будуть, що буде в повному обсязі відповідати фактичному стану справ.

Питання про класифікацію об'єктів нерухомості є одним з найбільш заплутаних як у правовій літературі, так і в правозастосовчій діяльності. Огляд різноманітних точок зору на виділення різних класифікаційних груп, їх співвідношення міг бути предметом самостійного вельми об'ємного дослідження. Разом з багатьма дослідниками даного питання автор вважає, що виділені в законодавстві види нерухомого майна вельми далекі від досконалості. Разом з тим, розглядаючи проблеми реєстрації прав на нерухоме майно, ми можемо виходити виключно з законодавчої конструкції нерухомості.

Перша ланка в нашій класифікації - земельну ділянку. В віднесення об'єктів нерухомості до земельним ділянкам, як правило, не виникає істотних труднощів. Однак деякі проблеми можливі і тут. Згідно із законодавчим визначенням (ст. 6 Земельного кодексу РФ) земельна ділянка - це "частина поверхні землі (В тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку ". Згідно з таким визначенням очевидно, що земельна ділянка як об'єкт нерухомого майна об'єктивно не існує і з'являється тільки як результат діяльності людей по опису та посвідченню його кордонів. До завершення цієї діяльності майбутній ділянка існує лише як частина земної поверхні, на якій його межі ніяк не позначені. Таке положення робить існування земельної ділянки залежним від волевиявлення його правовласників і правил, передбачених для визначення меж земельних ділянок, які встановлюють межі такого волевиявлення. Так, наприклад, правовласник може об'єднувати і розділяти належні йому земельні ділянки, може об'єднувати свою земельну ділянку з ділянкою іншого власника, утворюючи єдиний ділянка, яка перебуває в частковій власності. Однак Земельний кодекс РФ розрізняє подільні та неподільні земельні ділянки. При цьому до діленим відносить такі, які "можуть бути розділені на частини, кожна з яких після розділу утворює самостійний земельну ділянку, дозволене використання якого може здійснюватися без перекладу його до складу земель іншої категорії "(ст. 6 Земельного кодексу РФ).

Таким чином, земельна ділянка як об'єкт нерухомого майна існує з моменту встановлення його кордонів і до їх зміни у передбаченому законом порядку.

2.2. Правове значення державної реєстрації прав на нерухомість.

Ми визначили державну реєстрацію прав на нерухомість як ненормативний акт державного реєструючого органу, з яким закон пов'язує певні правові наслідки. Питання про те, які ці наслідки, і є питання про правовому значенні державної реєстрації.

Представляється доцільним дане питання розглядати в двох аспектах: а) тимчасовому (Історичному) і б) в залежності від підстав виникнення цивільних прав та обов'язків. Перший аспект дозволяє проаналізувати значення державної реєстрації прав в залежності від часу вчинення дій, спрямованих на їх виникнення (зміну, припинення) або часу появи відповідних юридичних фактів. Другий аспект передбачає аналіз зміни значення реєстрації прав в залежності від підстави їх виникнення (угода, успадкування, рішення суду, виплата пайових внесків членами кооперативів та ін.)

Звернемося до історичного аспекту. На цей рахунок у Законі про реєстрацію є декілька положень. Пункт 2 ст. 4 цього закону говорить: "Обов'язковій державній реєстрації підлягають права на нерухоме майно, правовстановлюючі документи на які оформлені після введення в дію цього Федерального закону ". З цього формулювання можна зробити висновок, що державна реєстрація може бути обов'язковою і необов'язковою. Слід зазначити, що далі в тексті Закону про реєстрацію ці поняття не визначаються і не використовуються, в зв'язку з чим, важко визначити відмінність цих двох видів по правовими наслідками. Тут дано тільки критерій для віднесення прав до підметом або не підлягає обов'язковій реєстрації - мо...мент оформлення правовстановлюючих документів стосовно моменту введення в дію Закону про реєстрацію. Інші критерії наводяться у ст. 6 цього закону, в якій зазначено: "Права на нерухоме майно, що виникли до моменту набрання чинності цього Закону, визнаються юридично дійсними за відсутності їх державної реєстрації, введеної справжнім Федеральним законом. Державна реєстрація таких прав проводиться за бажанням їх власників ". Цілком очевидно, що "по бажанням їх власників "це синонім" необов'язковою " реєстрації.

Отже, мається очевидне невідповідність: з одного боку, якщо правовстановлювальний документ оформлений до введення Закону про реєстрацію в дію, то реєструвати права необов'язково, а з іншого боку, таке право без реєстрації може виявитися юридично недійсним, оскільки до введення цього закону в дію далеко не всі права на нерухоме майно вважалися виникли з моменту складання правовстановлюючого документа.

Ще більші складності викликає застосування норми п. 2 ст. 6 Закону про реєстрацію, у якому йдеться наступне: "Державна реєстрація виникло до введення в дію цього Федерального закону права на об'єкт нерухомого майна вимагається при державній реєстрації виникли після введення в дію цього Федерального закону переходу даного права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію цього Закону операції з об'єктом нерухомого майна ".

Таким чином, користуючись колишньої термінологією, необов'язкова реєстрація може стати обов'язковою в тому випадку, якщо буде потрібно зареєструвати перехід цього права, його обмеження (обтяження) або угоду щодо об'єкта, права на який вже виникли до введення Закону в дію.

З аналізу наведених вище норм випливає, принаймні, два висновки:

1. Недоцільність ділення реєстрації на обов'язкову та необов'язкову у зв'язку з відсутністю критерію такого поділу.

2. Необхідність прийняття єдиного критерію для визначення правових наслідків реєстрації в історичному аспекті. При цьому в якості такого критерію повинен бути прийнятий момент виникнення відповідного права, а не час складання правовстановлюючих документів.

Відповідно до п. 2 ст. 223 ГК РФ "у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом ". З цього можна зробити висновок, що момент виникнення права на нерухоме майно пов'язаний з державною реєстрацією у всіх випадках, коли відчуження підлягає такій реєстрації, однак із цього правила законом можуть бути зроблені виключення.

Розглядаючи в касаційному порядку справа щодо оскарження відмови Міського бюро реєстрації прав на нерухомість м. Санкт-Петербурга, Судова колегія у цивільних справах ВС РФ у своєму визначенні вказала, що "поняття" відчуження нерухомості "і" перехід права власності на нерухомість "по суті мають однакове значення ". Суд визнав "безпідставними доводи представника ГБР про те, що під відчуженням нерухомого майна слід розуміти передачу майна набувачеві. Передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем означає вступ покупця у володіння нерухомістю. Тому перехід до покупця права володіння нерухомістю не рівнозначний переходу права власності на нерухомість і може мати місце раніше чи пізніше відчуження майна. Момент переходу права власності на нерухомість збігається з моментом реєстрації її відчуження, а момент переходу володіння - з моментом підписання сторонами передавального акту "[36].

Таким чином, в Відповідно до викладеної позицією відчуження представляється синонімом угоди, спрямованої на перехід права власності від одного суб'єкта до іншого. Відповідно, загальним для такої підстави виникнення прав як угоди відчуження, незалежно від виду цих угод, є те, що правило п. 2 ст. 8 ГК РФ діє в даному випадку без винятків - права з таких угод виникають з моменту реєстрації цих прав, тобто реєстрація має в цьому випадку правообразующее значення.

Існує різний підхід до нерухомості житлового та нежитлового призначення. Якщо при приватизації житлової нерухомості момент виникнення права незалежно від прийняття федерального законодавства про реєстрацію завжди пов'язаний з моментом реєстрації, то в відношенні об'єктів іншого призначення реєстрація права визнається правообразующім фактором лише з моменту введення в дію Закону про реєстрації. Пояснення ж такого становища можна знайти лише в недосконалості і тривалому створення в Росії системи реєстрації прав на нерухомість. На момент прийняття законів про приватизацію існувала лише реєстрація прав на житлові об'єкти в системі БТІ. Що ж стосується переходу до реєстрації прав на нежитлові будівлі та споруди, то цей перехід відбувався вкрай нерівномірно в різних регіонах. ВАС РФ визнав можливим дати таке роз'яснення, оскільки інший підхід момент виникнення прав при приватизації в залежність від того, коли в кожному конкретному регіоні фактично почала здійснюватися реєстрація прав на нежитлову нерухомість. Однак це правило, по суті, є новою правовою нормою, право на встановлення яких відсутня в судових органів. Ось чому дане правило повинне бути сформульоване в законі.

До введення в дію Закону про реєстрацію не у всіх випадках права на нерухоме майно виникали незалежно від реєстрації. Тому, перш за все, в кожному окремому випадку необхідно визначити, чи маємо ми справу з виниклим правом, або це право таким не є.

Можна говорити про визначеної уніфікації правового значення державної реєстрації для усього різноманіття випадків виникнення прав на нерухомість, виділивши два варіанти:

1. Реєстрація - умова виникнення права: право без реєстрації не вважається що виникли.

2. Реєстрація - умова розпорядження правом: право існує без реєстрації, але для того, щоб здійснити розпорядження цим правом, існуюче право необхідно зареєструвати.

Цілком очевидно, що розпорядитися правом без реєстрації можна як у першому, так і в другому випадку, різниця лише в тому, що в першому випадку це розпорядження неможливо по через відсутність самого права, а в другому - реєстрація служить лише "Технічним" умовою здійснення розпорядження.

Аналіз правового значення державної реєстрації прав на нерухоме майно (з урахуванням положень про реєстрації угод) можна було б представити у вигляді таблиці (Додаток 1). Наведена в таблиці класифікація в основному відповідає сформованій правозастосовчої практиці.

2.3. Державна реєстрація прав на нерухомість і сумлінне придбання нерухомого майна.

У зв'язку з питанням про правовому значенні державної реєстрації не можна спеціально не зупинитися на його значенні для добросовісного набувача нерухомості.

Звертаючись до питання про сумлінному придбанні, К.І. Скловський пише: "Проблема має три можливих крайніх рішення: покласти всі ризики, пов'язані з можливою помилкою, на власника, покласти всі ризики на покупця і, нарешті, усунути всі ризики, зробивши за допомогою системи реєстрації та обліку всі права явними і перевіряються "[37]. Однак, якщо перші два рішення дійсно можна назвати крайніми, то Останнім, швидше, слід назвати оптимальним, але вимагає для своєї реалізації певних історичних та економічних умов.

У відповідності зі ст. 302 ГК РФ добросовісним набувачем визнається набувач, який не знав і не міг знати про те, що він набуває майно в особи, яка не мала права його відчужувати. Отже, для того, щоб можна було говорити про сумлінному придбанні, необхідно встановити:

1) відсутність у особи, яка провадить відчуження, права виробляти це відчуження;

2) відсутність у особи, яка придбає майно, знання про те, що особа, яка провадить відчуження, не має права цього робити;

3) відсутність у особи, яка придбає майно, можливості знати про те, що особа, яка провадить відчуження, не має права відчужувати майно.

Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може ...бути оскаржене лише у судовому порядку ".

Таким чином, з одного боку, державна реєстрація - це акт визнання права державою і єдиний доказ існування цього права, але, з іншого боку, право після державної реєстрації не є непорушним, оскільки може бути оспорено. Отже, закон визнає можливість реєстрації прав, які в дійсності не існують. З такого положення повинен слідувати висновок про те, що факт державної реєстрації не означає, що особа, право якої зареєстровано, у всякому разі має право на відчуження нерухомого майна. Це право у нього існує лише остільки, оскільки дійсним є підстава реєстрації (угода, правомірне створення нового об'єкта, придбання у спадщину та ін.)

Розглядаючи питання про значенні реєстрації права на об'єкт нерухомості для визначення сумлінності, автори Концепції пропонують наступний підхід: "Доказування добросовісним набувачем" сумлінності " при придбанні нерухомого майна, витребуваного власником за віндикаційним позовом, або доведення власником "Недобросовісності" набувача здійснюється, насамперед, за допомогою докази звернення або, навпаки, незвернення до ЕГРП за відомостями про власника нерухомості "[38].

Таким чином, набувач нерухомого майна повинен визнаватися добросовісним у всіх випадках, коли він не знав про відсутність у особи, що відчужує це майно, права на відчуження і не міг про це знати:

а) з даних ЕГРП;

б) з правовстановлюючих документів, на підставі яких була проведена державна реєстрація права особи, яка провадить відчуження.

2.4. Поняття обмеження і обтяження щодо нерухомості. Підстави державної реєстрації прав на нерухомість і поняття правовстановлюючих документів.

Обмеження і обтяження названі в законі як об'єктів реєстрації. Ці поняття мають потребу в окремому розгляді по ряду причин. По-перше, в законі відсутні визначення зазначених понять. По-друге, в теорії відсутня єдність поглядів на те, що розуміється під обмеженнями та обтяженнями речових прав. По-третє, будучи об'єктами реєстрації, обмеження та обтяження повинні бути розглянуті саме в цій якості, оскільки зазначені поняття стосовно до

У відповідності зі ст. 131 нерухоме майно.

Слід зазначити, що в У той При безпосередньо.

З урахуванням обтяження. У ст. 13 Аналіз Е.А.

3. Документ повинен бути

2. нерухомості.

1. Відповідність складання.

В якості У цьому випадку в Після такої

Найбільшу складність нерухомості.

1.

2.

3. державними органами.

Саме визначення є єдино можливим. нерухомість.

2.5. Тому можна може. Але У випадку ж

Отже, ст. 20 Закону про реєстрації містить перелік підстав для відмови у реєстрації. Розглядаючи питання про те, чи є він вичерпним, А.Р. Кірсанов пише: "Необхідно підкреслити, що крім десяти основних підстав для відмови в державної реєстрації, встановлених п. 1 ст. 20 Закону про реєстрацію, є ще кілька перешкоджають державній реєстрації причин, встановлених ст. 19 Закону про реєстрацію:

1) сумніви реєстратора прав в наявності підстав для державної реєстрації прав;

2) сумніви реєстратора прав в справжності поданих на державну реєстрацію документів;

3) сумніви реєстратора прав в достовірності відомостей, зазначених у поданих на державну реєстрацію документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закону про реєстрацію);

4) наявність заяви однієї сторони договору про повернення документів без проведення державної реєстрації, якщо інша сторона договору не зверталася з такою заявою (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закону про реєстрацію) "[41].

Право на об'єкт нерухомого майна, про реєстрацію якого просить заявник, не є правом, що підлягає державній реєстрації прав відповідно до цього Федеральним законом. З даної формулювання можна зробити тільки один висновок - всі речові права на нерухомість і всі обмеження (обтяження) цих прав, в Відповідно до ст. 4 закону підлягають реєстрації в тому сенсі, що Закон про реєстрації не містить вказівки на які-небудь речові права та обмеження, які не можуть бути зареєстровані. Принаймні, такий висновок однозначно можна зробити у відношенні прав, які виступають обмеженнями речових прав, зазначених в ст. 131 ЦК України.

Наступне підставу - "з заявою про державну реєстрацію прав звернулося неналежне особа ". До належним особам Закон про реєстрацію (ст. 13, 16) відносить: правовласника (при реєстрації речового права та його обтяження); сторону (Сторони) договору; уповноважених першими двома категоріями осіб; осіб, в щодо яких прийнято відповідні акти; органи державної влади та місцевого управління при реєстрації прав державних і муніципальних утворень, а також при реєстрації обтяжень, встановлених в публічних інтересах; осіб, що купують права, обтяжуючі права правовласника; нотаріусів (п. 1 ст. 16 Закону про реєстрацію).

Відсутність заяви про державної реєстрації від особи, заява якої є обов'язковим в Відповідно до Федерального закону. У зв'язку розглянутим підставою відмови слід звернути увагу на те, що законодавець у 2003 р. доповнив початкового переліку ст. 20 Федерального закону "Про внесення змін і доповнень до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "" новою підставою відмови, яке сформульовано таким чином: "правовласник не представив заяву та інші необхідні документи на державну реєстрацію раніше виниклого права на об'єкт нерухомого майна, наявність яких необхідна для державної реєстрації виникли після введення в дію цього Федерального закону переходу даного права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію цього Закону операції з об'єктом нерухомого майна ".

Наступне підставу відмови звучить так: "акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, що діяло в місці його видання на момент видання ". На перший погляд дана формулювання не може викликати якихось проблем або заперечень. Дійсно, акт, визнаний в установленому порядку недійсним, не може бути правовстановлюючим документом, оскільки юридично він не існує. Однак повернемося до ст. 17 закону, в якій говориться про підстави для реєстрації. В якості однієї з підстав тут названі "акти, видані органами державної влади або органами місцевого самоврядування в рамках їхньої компетенції та у порядку, який встановлений законодавством, що діяло в місці видання таких актів на момент їх видання ". Очевидно явне невідповідність цих двох формулювань за вимогами, які вони пред'являють до одному виду документів - актів органів державної влади та місцевого самоврядування. Для того щоб відмовити в реєстрації права, що виникло на підставі такого акта, він повинен бути визнаний недійсним, а для того щоб стати підставою для реєстрації він повинен відповідати закону, і це відповідність, очевидно, повинен встановити реєструючий орган. З урахуванням того обставини, що далеко не всі незаконні акти визнаються недійсними, можлива вельми своєрідна ситуація, коли в якості правовстановлювального документа буде представлений незаконний, але не визнаний недійсним акт. У цьому випадку реєструючий орган не зможе з даного основи відмовити в державній реєстрації, але він не зможе і провести реєстрацію, оскільки для неї не буде підстав.

Аналізуючи судову практику при розгляді питання про підстави відмови в державній реєстрації прав на нерухомість, в якості прикладу, можна навести справу, розглянуту Федеральним арбітражним судом східносибірську округу, зокрема, - Постанова від 2 квітня 2009 р. N А10-2702/08-Ф02-1042/09. Суть позовних вимог позивача полягає у визнанні права власності на незавершене будівництво - нежитлові будівлі та споруди. В задоволенні позовних вимог позивачу було відмовлено. В апеляційному суді справа не розглядалася. Заявник порахував дане рішення незаконним, прийнятим з порушенням норм процесуального права. За його думку, судом допущено також невідповідність висновків про застосув...ання норм права, встановленим у справі обставинам та наявним у справі доказам. Суть справи полягає в тому, що 19 вересня 2005 року ВАТ "Бурятферммаш" (Продавець) в особі конкурсного керуючого Циренова Є.І. і ІП Маньково З.Я. (Покупець) уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна. Продавець передав нерухоме майно покупцеві; покупець справила оплату придбаного майна в сумі 150000 рублів. 28.12.2023 ВАТ "Бурятферммаш" було ліквідовано. Перехід права власності на будівлі від ВАТ "Бурятферммаш" до ІП Маньково З.Я. в Управлінні Федеральної реєстраційної служби по республіці Бурятія зареєстрований не був.

Арбітражний суд прийшов до висновку про те, що право власності у ВАТ "Бурятферммаш", і згодом у ІП Маньково З.Я., на спірне майно могло виникнути тільки з моменту державної реєстрації. Право власності ВАТ "Бурятферммаш" не було зареєстровано у встановленому законом порядку. Оскільки у продавця ВАТ "Бурятферммаш" було відсутнє зареєстроване право на майно на момент укладання угоди, отже, це право не виникло у покупця ІП Маньково З.Я.

Однак згідно з пунктом 2 статті 218 Цивільного кодексу Російської Федерації право власності на майно, яке має власника, може бути придбано іншою особою на підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування чи іншого угоди відчуження цього майна. Як встановлено пунктом 1 статті 223 Цивільного кодексу Російської Федерації право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно, зробивши неправильний висновок про те, що ВАТ "Бурятферммаш", не будучи власником об'єктів нерухомості, неправомірно розпорядилося ними, продавши їх позивачу за договором від 19.09.2005, суд не розглянув позовні вимоги про визнання права власності за покупцем у зв'язку з ліквідацією продавця.

У відповідності зі статтею 15 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, що приймаються арбітражним судом рішення повинні бути законними, обгрунтованими і мотивованими. Оскільки оскаржуване рішення не відповідає вказаним вимогам, воно відповідно до пункту 3 частини 1 статті 287 та частиною 1 статті 288 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд в Арбітражний суд Республіки Бурятія.

Відповідно, Федеральний арбітражний суд Східно-Сибірського округу ухвалив: рішення Арбітражного суду Республіки Бурятія від 28 листопада 2008 року у справі N А10-2702/08 скасувати, справу передати на новий розгляд у той же арбітражний суд.

Безсумнівно, існує ще безліч проблем при аналізі підстав для відмови в державній реєстрації, однак розглянуті особливості є зухвалими найбільшу кількість питань.

3. Реєстрація первинного виникнення прав на об'єкти нерухомості.

3.1. Поняття знов створеного об'єкта нерухомості. Підстави виникнення прав на знову створений об'єкт.

У відповідності зі ст. 219 ГК РФ "право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації ". При цьому цілком очевидним є те, що це положення поширюється лише на ті об'єкти нерухомості, які створені після 31 грудня 1994 Що ж стосується об'єктів, знов створених до введення в дію частини першої ДК РФ, то право власності на них виникало з моменту їх створення незалежно від будь-якої реєстрації, оскільки ЦК РРФСР 1964 р. не містив будь-яких спеціальних норм про момент виникнення прав на новостворену нерухомість.

Таким чином, об'єкти, створені до 1995 р., могли ставати предметом відчуження без будь-якої попередньої реєстрації. Стосовно ж до процедури державної реєстрації це означає, що за реєстрацією свого права на такий об'єкт може звернутися особа, право якої виникло на підставі правочину відчуження або з інших підстав, які не можна віднести до первинних способів придбання права. Тим часом для реєструючого органу таке звернення буде первинним, оскільки раніше право власності на даний об'єкт ніколи не реєструвалося. При цьому складність правової експертизи може значно зрости, оскільки аналізу необхідно буде піддати як підстави виникнення права у первинного власника, так і законність виникнення прав у наступних власників, яких може бути досить багато. Наприклад, об'єкт, створений в 1991 р., міг неодноразово продаватися до того, як останній його набувач звернувся за реєстрацією свого права на підставі останньої угоди.

Отже, з одного боку, до первинного виникнення прав слід відносити виникнення прав на знову створювані об'єкти нерухомості. Критерієм первинності тут є те обставина, що раніше на відповідний об'єкт було відсутнє право небудь особи. З іншого боку, для реєструючого органу первинним є всяке звернення, якщо раніше права на даний об'єкт не були зареєстровані. При цьому як у першому, так і в другому випадку діяльність реєструючого органу володіє значною специфікою, яка пов'язана з встановленням первинного виникнення права.

При реєстрації права на об'єкт, права на який раніше не реєструвалися, реєстратор зобов'язаний перевірити наявність підстав виникнення прав не тільки особи, що звернулася за реєстрацією, але і всіх попередніх правовласників.

В даний час моментом юридичного закінчення будівництва об'єкта слід вважати момент видачі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію. Об'єкт вважається знову створеним з моменту видачі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію або з моменту його приймання в експлуатацію в установленому законодавством порядку (Якщо відповідний акт затверджений до 1 січня 2005 р.) до моменту виникнення права на нього у первинного правоволодільця.

Тут момент втрати об'єктом статусу новоствореного пов'язаний саме з виникненням права на об'єкт, а не з реєстрацією цього права з кількох причин. По-перше, як уже зазначалося, виникнення права на новий об'єкт пов'язане з реєстрацією тільки щодо об'єктів, створених пізніше 1994 друге, здійснення реєстрації права особи на новий об'єкт в деяких випадках може не означати виникнення у нього цього права. У відповідності зі ст. 2 закону ця реєстрація може бути визнана недійсною судом. І якщо це станеться, то право на об'єкт не може вважатися виникли. Після анулювання запису про реєстрацію об'єкт знову набуває статусу новоствореного.

Необхідно закріплення в нормативних актах критеріїв суттєвості зміни об'єктів, що дозволяють віднести перетворений об'єкт до новостворених. Дане питання навряд чи відноситься до предмета цивільного законодавства. Його вирішення має міститися в Законі "Про державний кадастр нерухомості", з конкретизацією в спеціальних документах. Формулювання закону при цьому могла б виглядати наступним чином:

В«Об'єкт нерухомого майна визнається знову створюваним, якщо він створюється без використання конструктивних елементів раніше існуючих об'єктів нерухомості, або створюється в результаті реконструкції раніше існуючого об'єкта.

Об'єкт нерухомості визнається знову створюваним у всякому разі зміни його зовнішніх кордонів по порівняно з раніше існуючим об'єктом В».

Розглядаючи проблему новостворених об'єктів нерухомості, необхідно звернути увагу і на те, що законодавством встановлено три групи об'єктів: а) земельні ділянки, б) будівлі та споруди, в) приміщення.

Аналізуючи судову практику при розгляді питання про реєстрацію первинного виникнення прав на об'єкти нерухомості, в якості прикладу, можна навести справу в якості приклад, можна навести справу, розглянуту Федеральним арбітражним судом Східносибірського округу, зокрема, - Постанова від 27 квітня 2009 р. N А47-4148/2008-12ГК.

Суспільство "ЛікосСтрой" звернулося в Арбітражний суд Оренбурзької області з позовом до адміністрації м. Оренбурга, суспільству "СФ" Стройтраст "про визнання права власності на не завершений будівництвом об'єкт - житловий будинок. Позовні вимоги були задоволені. За суспільством "ЛікосСтрой" визнано право власності на об'єк...т нерухомості. У скарзі товариство "СФ "Стройтраст" просить вказані судові акти скасувати, прийняти по справі новий судовий акт про відмову в задоволенні позовних вимог, посилаючись на неправильне застосування судами п. 1 ст. 218 Цивільного кодексу Російської Федерації, невідповідність висновків судів фактичним обставинам справи та наявних у справі доказам. Заявник вважає, що для придбання права власності позивачу необхідно звернутися до реєструючого органу, у зв'язку з чим, вимога, заявлена ​​в судовому порядку не може бути задоволене.

У відзиві на касаційну скаргу адміністрація м. Оренбурга просить рішення суду першої інстанції і постанову суду апеляційної інстанції залишити без зміни, касаційну скаргу - без задоволення, вважаючи доводи, викладені в ній, неспроможними. Адміністрація м. Оренбурга вважає, що будівництво здійснюється суспільством "ЛікосСтрой" на земельній ділянці, що перебуває у нього на праві оренди; спірний об'єкт є самостійним об'єктом нерухомого майна, права інших осіб щодо цього об'єкта відсутні, об'єкт створений силами позивача, на позикові кошти, без залучення коштів громадян.

У запереченнях на касаційну скаргу товариство "ЛікосСтрой" просить оскаржувані судові акти залишити без зміни, вважаючи їх законними та обгрунтованими. Суспільство "ЛікосСтрой" вказує, що визнання судом за ним права власності на не завершений будівництвом житловий будинок не порушує прав громадян-інвесторів, що закріпили в судовому порядку за собою право власності на квартири в житловому будинку. Товариство "ЛікосСтрой" вважає, що суспільство "СФ" Стройтраст "не представило доказів фінансування, інвестування чи інших підстав прав вимоги щодо спірного об'єкта.

Судами встановлено, що на підставі дозволу комітету з містобудування та архітектури адміністрації м. Оренбурга 25.10.2007, на зазначеній земельній ділянці суспільство "ЛікосСтрой" звело об'єкт незавершеного будівництва, який згідно з довідкою від 20.03.2008, виданої державним унітарним підприємством Оренбурзької області "Обласний центр інвентаризації та оцінки нерухомості ", являє собою будову ... прибудовано до не завершеного будівництвом житлового будинку літер А. Товариство "ЛікосСтрой", посилаючись на те, що товариство "СФ" Стройтраст "і адміністрація м. Оренбурга не визнають за ним право на не завершений будівництвом житловий будинок літер А1, на підставі ст. 130, 218 Цивільного кодексу Російської Федерації звернулося до арбітражного суду з даним позовом.

У підсумку, розглянувши всі обставини справи, керуючись ст. 286, 287, 289 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, суд постановив рішення Арбітражного суду Оренбурзької області від 05.11.2023 у справі N А47-4148/2008-12ГК і постанову вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 26.01.2024 по цій же справі залишити без зміни, касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна фірма "Стройтраст" без задоволення.

3.2. Підстави виникнення прав на новостворений об'єкт.

експлуатацію. зору.

Висновок

За багатьма Але навіть З одного боку, Сама

Стратегічною метою

Основними результатами

Також необхідно законом.

Необхідно сформувати нерухомості. нерухомості.

рухомого майна.

Список літератури

М., 2004;

- М.: Угоди з нерухомістю в комерційному обороті. М., 2006;

Проблеми М., 2006;

Концепція розвитку А.А. Лазаревського. М., 2000;

Поняття про М., 1999;

Російське М., 1997;

Система М., 2002;

1999. N 1. ред. П.В. Крашеннікова. М., 1999;

Нова М., 2005;

Правове дис. юрид. наук. М., 2004;

Принципи 2005;

Бєлов В.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М., 2001;

Угоди з нерухомістю в комерційному обороті. М., 2006 і ін

Федерації.

Цивільний кодекс РФ.

Цивільний - УПС КонсультантПлюс

Федеральний закон"Про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним "№ 122-ФЗ від 21 липня 1997 р. Збори законодавства РФ, 1997, № 30, ст. 3594. - СПС КонсультантПлюс

Федеральний закон "Про іпотеку (заставі нерухомості) "№ 102-ФЗ від 16 липня 1998 р. Збори законодавства РФ, 1998, № 32, ст. 3602. - УПС КонсультантПлюс

Указ Президента РФ "Про реалізації конституційних прав громадян на землю "від 07.03.96г. № 337// Російська газета, 12 березня 1996 року.

Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджені Постановою Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 р. № 219// Російська газета, № 42, 4 березня 1998р.

Постанова Уряду РФ "Про встановлення максимального розміру плати за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання інформації про зареєстровані права "від 26.02.98 р. № 248// Російська газета, 12 березня 1998р.

Умова визнання договору укладеним Умова дійсності угоди Умова виникнення (припинення) прав Не має значення для визначення моменту виникнення права Договір купівлі-продажу, міни житлового будинку (п. 2 ст. 558 ГК РФ) Договір дарування (П. 3 ст. 574 ГК РФ) Договір купівлі-продажу, міни об'єктів нежитлового призначення (ст. 551 ГК РФ) Право члена кооперативу на наданий йому об'єкт (п. 4 ст. 218 ЦК РФ) Договір купівлі-продажу підприємства (ст. 560 ГК РФ) Договір ренти (Ст. 584 ГК РФ) Перехід права власності на підприємство (ст. 564 ГК РФ) Спадкування Договір оренди будівлі (споруди) на термін не менше року (п. 2 ст. 561 ГК РФ) Договір оренди (Ст. 609 ГК РФ) Новостворені об'єкти нерухомості (ст. 219 ГК РФ) Реорганізація юридичних осіб Договір іпотеки (П. 2 ст. 10 ФЗ В«Про іпотекуВ») Договір довірчого управління (ст. 1017 ГК РФ) Набувальна давність (ст. 234 ГК РФ) Рішення суду

Для підготовки даної роботи були використані матеріали з сайту referat.ru

1 Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ В«Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з нимВ» (з послід. змін.).

[2] Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. М., 2004; Скворцов О.Ю. Угоди з нерухомістю в комерційному обороті. М., 2006; Чубаров В.В. Проблеми правового регулювання нерухомості. М., 2006 і ін

[3] Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. М., 2004 (прийнята на засіданні Ради при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства).

[4] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за вид. 1907 р.). М., 1995; Кассо Л.А. Російське поземельное право. М., 1999; Ельяшевіч В.Б. Нарис розвитку форм поземельного обороту на Заході. СПб, 1913; Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М., 1998 і ін

[5] Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М., 2001; Системи реєстрації прав на нерухоме майно: Досвід зарубіжних країн/За ред. А.А. Лазаревського. М., 2000.

[6] Скворцов О.Ю. Угоди з нерухомістю в комерційному обороті. С. 1-9.

[7] Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 1. С. 253. Підтвердженням цьому є поява в кінці XV в. Писцовой книг, що представляли оціночне ...опис приватних маєтків, ріллей, лісів, луків, вигонів, вод, угідь і служили законним посвідченням володіння. Однак, як зазначає К.П. Побєдоносцев, право ними не встановлювалося, так як грунтувалося на купчих, а потім на фортецях, незалежно від Писцовой книг. Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. 1: Вотчинні права. СПб., 1896. С. 262.

[8] Це також було пов'язано з бажанням Петра I припинити зловживання в наказах з боку под'ячих. Павлов П.М. Указ. соч. С. 36.

[9] Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. Ростов н/Д, 1995. С. 488.

[10] Іменний указ від 7 листопада 1775 р. "Установи для управління губерній Всеросійської імперії "//Повне зібрання законів Російської імперії. Збори I. 1866. Т. 20. N 14392. Замість колишніх трьох ступенів обласного поділу (губернія, провінція, повіт) залишилися тільки дві - губернія і повіт, в основу освіти яких була покладена певна чисельність населення.

[11] Повний зібрання законів Російської імперії. 1866. N 43187.

[12] Основи цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік. Затверджені 31 травня 1991 ВР СРСР// Відомості СНР і ЗС СРСР. 1991. N 26. Ст. 733.

[13] Закон РРФСР від 4 липня 1991 р. N 1541-1// Відомості СНР РРФСР і ВР РРФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

[14] Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша від 30 листопада 1994 р. N 51-ФЗ; частина друга від 26 січня 1996 р. N 14-ФЗ; частина третя від 26 листопада 2001 р. N 146-ФЗ// СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

[15] Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 117-ФЗ (з послід. Змін.)// СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

[16] Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 63; Писків І.П. Роль акту реєстрації прав в механізмі виникнення прав на нерухомість// Законодавство. 2002. N 8. С. 40-47.

[17] Ільченко А.Л. Державна реєстрація прав та угод з нерухомістю як засіб державного регулювання підприємницької діяльності: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 6-7.

[18] Абдулаєв М.І., Комаров С.І. Проблеми теорії держави і права. СПб., 2004. С. 390.

[19] Юсупов В.А. Правозастосовча діяльність органів управління. М., 1979. С. 100-101; Васильєв Р.Ф. Визначення поняття актів органів управління в науці радянського адміністративного права// Вісник МГУ. М., 1975. Серія "Право". N 6. С. 21; Новосьолов В.І. Законність актів органів управління. М., 1967. С. 10.

[20] У своєму постанові по одному із справ ФАС Північно-Західного округу, зокрема, вказав: "Державна реєстрація є ненормативним актом державного органу, а тому справа за позовом про визнання акта реєстрації недійсним підлягає колегіальному розгляду "(постанова ФАС Північно-Західного округу від 23 грудня 1999 р. N А26-2393/99-01-05/99).

[21] О.Ю. Скворцов. Див: Скворцов О.Ю. Реєстрація угод з нерухомістю: Правове регулювання і судово-арбітражна практика. С. 121.

[22] Словник російської мови/Под ред. С.І. Ожегова. М., 1978. С. 802.

[23] Словник по етиці. М., 1981. С. 374.

[24] Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції. С. 22.

[25] Чубаров В.В. Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним "/ За заг. ред. П.В. Крашеннікова. М., 1999. С. 39.

[26] Волинцеве А.В. Актуальні цивільно-правові проблеми державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томськ, 2003. С. 68.

[27] Порошків В.А. Права на чужі нерухомі речі по російському цивільному праву: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. Волгоград, 1998. С. 7.

[28] Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. С. 75.

[29] Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. С. 75.

[30] Аппак Т.Д. Правове регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним: На прикладі договорів оренди нежитлових приміщень у м. Москві: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7.

[31] Він іменується також іноді принципом публічності (див., наприклад: Скворцов О.Ю. Указ соч. С. 145-146), проте під публічністю розуміється також і принцип, характеризує правове значення акту реєстрації. З урахуванням цього обставини автор вважає, що початок відкритості реєстру слід іменувати принципом гласності.

[32] Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М., 2001. С. 146.

[33] Кірсанов А.І. Нова система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в Російській Федерації. С. 77-82.

[34] Карлін А.Б. Принципи реєстраційної системи прав на нерухомість в умовах економічної інтеграції// Вісник Міністерства юстиції РФ. 2005. N 1. С. 39-40.

[35] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. С. 96-97.

[36] Архів Санкт-Петербурзького міського суду, справа N 3-116/96.

[37] Скловський К.І. Власність в цивільному праві. М., 2002. С. 99.

[38] Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 66.

[39] Безбах В.В. Приватна власність на землю в країнах Латинської Америки (правове регулювання). М., 1997. С. 82.

[40] Камишанський В.П. Право власності на нерухомість: питання обмежень. Еліста, 1999. С. 78-79.

[41] Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Підстави для державної реєстрації прав// Державна реєстрація прав на нерухомість: теорія і практика. М., 2005. С. 177.