Введення
Нерухоме майно являє собою одну з основ функціонування будь-якої економічної системи. Тому оптимальна організація обороту нерухомості є однією з головних завдань в галузі економічної політики. Провідну роль в організації такого обороту грає правове регулювання відносин, пов'язаних з нерухомим майном. Можна з упевненістю сказати, що від правильного вибору правової моделі відносин в сфері нерухомості багато в чому залежить динаміка економічних процесів, інвестиційний клімат і добробут населення. В той же час недоліки правового регулювання в даній області, прогалини у законодавстві і помилкові рішення не можуть не позначатися негативно на багатьох факторах економічного і соціально-політичного розвитку.
Операції з нерухомим майном складають сьогодні значну частину господарського обороту і мають велике значення в житті і діяльності громадян і юридичних осіб, а також в цивільному обороті.
У розквіт ринкових відносин в Росії, який багато хто, і не без підстав, іменують В«розгуломВ», коли сфера обігу нерухомості постійно розширюється, а елементарні основи, цивілізований ринок ще не устоялися, не придбали закінчених форм, тема правового регулювання відносин, що стосуються нерухомості, операцій з нерухомим майном дуже актуальна в даний час. Тому в своїй дипломній роботі я хочу розглянути найбільш важливі аспекти цього питання.
Особливий характер предмета угод з нерухомістю вимагає визнання і підтвердження державою прав їх учасників. Будучи гарантією законності укладання угод з нерухомим майном, ці заходи дозволяють зробити ринок нерухомості прозорим і знизити можливості для шахрайства та злочинів. Тому законодавчо було закріплена обов'язкова державна реєстрація угод з нерухомістю, що включає проведення правової експертизи документів, необхідних для державної реєстрації та перевірки законності угоди.
Не можна сказати, що сучасне право Росії не бере до уваги вищевказані обставини. Починаючи з середини 90-х рр.. минулого століття, законодавство в області нерухомості розвивалося досить інтенсивно. Від практично повного правового вакууму, в якому відбувався оборот нерухомості на початку 90-х рр.., ми прийшли до існування системи правових установлень в області нерухомого майна, серед яких чільне місце займають Цивільний кодекс РФ і Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "[1].
Разом з тим практично всіма дослідниками правового регулювання обороту нерухомості визнається, що воно вельми далеко від досконалості. У науці, законодавстві, судовій та правозастосовчій практиці не вирішено багато проблем, серед яких головними є питання про поняття нерухомого майна і правових принципах реєстрації прав на нерухомість. Невирішеність саме цих проблем позбавляє правове регулювання в сфері нерухомості необхідної впорядкованості і ефективності.
Закономірною реакцією на таке становище є, з одного боку, вельми активна робота законодавця щодо зміни і доповнення правової бази в сфері нерухомості. З іншого боку, це викликає активізацію теоретичних досліджень в даній області.
Однак аналіз законотворчості за останні 15 років свідчить про те, що зміни законодавства не носять системного характеру, у багатьох випадках підпорядковані рішенням приватних проблем. При цьому зміни в основному піддається законодавство про реєстрацію прав на нерухомість в частині організаційної та процесуальної його складових, у той час як в істотній ревізії потребує концепція правового регулювання нерухомості в цілому.
Наукові дослідження правових проблем нерухомого майна розвиваються за кількома напрямками. По-перше, різні аспекти правового режиму нерухомості розглядаються в роботах, присвячених об'єктам цивільних прав та речовим правам. По-друге, в Останнім часом з'явилися значні роботи, присвячені безпосередньо правової проблематики нерухомості [2]. Особливе місце серед цих досліджень займає Концепція розвитку громадянського законодавства про нерухоме майно [3], в якій відображені багато недоліків чинного законодавства та шляхи його вдосконалення. По-третє, найбільш активно розробляються окремі аспекти правового механізму регулювання відносин в сфері нерухомості, адміністративно-правові і організаційні питання реєстрації прав на нерухомість, правового режиму окремих видів нерухомого майна.
Даною проблемою займалися такі вчені і дослідники, як В. Б. Ельяшевіч, Л.А. Кассо, Д.І. Мейєр, К.П. Побєдоносцев, І.А. Покровський, В.І. Синайський, Г.Ф. Шершеневич та ін, праці видатних російських вчених - представників теорії права та теорії цивільного права, серед яких С.С. Алексєєв, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Іоффе, Д.А. Керімов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолін, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфіна, Б.Б. Черепахін, В.Ф. Яковлєв та ін
Основою для виконання справжнього дослідження послужили роботи таких авторів, як М.І. Брагінський, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Єгоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмиков, О.М. Козир, Л.О. Красавчикова, О.І. Красс, П.В. Крашенинников, І.Д. Кузьміна, В.А. Лапач, А.Л. Маковський, А.А. Маковська, О.Н. Садиков, А.П. Сергєєв, О.Ю. Скворцов, К.І. Скловський, С.А. Степанов, І.А. Сиродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова і ін
1. Реєстрація прав на нерухоме майно як правове явище.
1.1. Реєстрація прав на нерухомість як об'єктивна необхідність цивільного обороту. Поняття і цілі державної реєстрації прав на нерухомість.
Реєстрація прав на нерухоме майно являє собою нову проблему для права нашої країни. Це визнається практично всіма дослідниками правового регулювання обороту нерухомого майна. Однак кожен, хто звернеться до історії питання, не може не визнати відносність такої новизни. Більш того, багато питань, які сьогодні викликають жваві дискусії, були предметом обговорення багато років тому як серед російських правознавців [4], так і серед вчених [5] інших країн.
І ця новизна, і її відносність є вельми яскравими ілюстраціями тієї обставини, що реєстрація прав на нерухоме майно являє собою об'єктивну необхідність у всякій правовій системі, що допускає обіг нерухомості.
Історичний погляд на проблему правового регулювання обороту нерухомого майна дозволяє зробити висновок про те, що саме об'єктивні властивості нерухомих речей стали причиною формування особливого правового режиму нерухомості, ядром якого є те, що ми сьогодні називаємо реєстрацією прав на нерухоме майно.
Дослідники відзначають, що на ранніх етапах розвитку різних правових систем не існувало вираженого поділу майна на рухоме і нерухоме, а, отже, не було і спеціального правового режиму останнього. У Стародавньому Римі основним розподілом речей був поділ на манципируемой і неманціпіруемие речі, критерієм для якого було застосування або незастосування обряду манципації для переходу права на річ [6].
Очевидно, що навіть на вельми ранніх етапах розвитку права одним з елементів правового режиму нерухомого, а також особливо значущого майна, було надання публічності актам його відчуження.
На території сучасної Росії спочатку для фіксації прав вдавалися до використання символів, містичних ритуалів, обрядів, які чинили значний вплив на свідомість особистості і передавалися через усні розповіді з покоління в покоління. Поступово людство переходить до письмової форми зміцнення прав, яка, як зазначає Д.І. Мейер, "з'явилася, насамперед, щодо прав на нерухомість, зокрема на земельні ділянки, як найбільш значимий вид власності в цивільному обороті того часу "[7].
Таким чином, проведений аналіз законодавства того періоду дозволяє зробити висновок, що запис у помісному наказі "вотчини за купцем" з моменту прийняття Уложення царя Олексія Михайловича (Соборний Покладання 1649 р.) придбала обов'язковий характер, так як саме з нею ототожнювалося поняття про перехід речового права.
Петро I встановив ...
