Пакелькіна Любов Володимирівна, агентство нерухомості В«ЮРіелтВ», м. Смоленськ
Згідно ст. 65 ЗК РФ використання землі в Російській Федерації є платним. Формами плати за використання землі є земельний податок та орендна плата. Для цілей оподаткування та в інших випадках, передбачених Земельним Кодексом, федеральними законами, встановлюється кадастрова вартість земельної ділянки. У відповідності зі ст. 66 ЗК РФ для встановлення кадастрової вартості земельних ділянок проводиться державна кадастрова оцінка земель, за винятком випадків, коли ринкова вартість земельної ділянки визначена.
Чинне законодавство не містить визначення кадастрової вартості, затвердженого на законодавчому рівні, однак системний аналіз нормативних правових актів, визначає порядок її встановлення дозволяє зробити висновок, що кадастрова вартість земельних ділянок, віднесених до категорії дозволеного використання В«Для розміщення промислових, комунальних і складських об'єктів, що забезпечують їх функціонування об'єктів інженерної та транспортної інфраструктур, а також для встановлення санітарно-захисних зон таких об'єктів В»- це встановлена ​​з допомогою побудованої на підставі статистичного аналізу ринкової інформації про земельних ділянках математичної моделі (тобто методом масової оцінки) передбачувана ринкова вартість земельних ділянок. Кадастрова вартість - це альтернатива ринковій оцінці, коли неможливо в установлений строк провести справедливу ринкову відразу дуже великого переліку об'єктів, що пов'язано з великою кількістю об'єктів, а також відсутністю достовірної ринкової інформації для деяких категорій ділянок через нерозвиненість ринку або через інших причин. Саме тоді держава вдається до кадастрової оцінки.
Методи масової оцінки грунтуються на правильному угрупованню земельних ділянок в відповідно до їх характеристиками, відібраними для виробництва вибірки (Значеннями факторів вартості).
Правила проведення державної кадастрової оцінки земель затверджено постановою Уряду РФ від 8 квітня 2000 р. N 316. Правила визначають порядок проведення державної кадастрової оцінки земель усіх категорій на території Російської Федерації для цілей оподаткування та інших цілей, встановлених законом. Організація проведення державної кадастрової оцінки земель здійснюється Федеральним агентством кадастру об'єктів нерухомості та його територіальними органами. Для проведення зазначених робіт залучаються оцінювачі або юридичні особи, які мають право на укладення договору про оцінку, відповідно до вимог, встановлених Федеральним законом "Про розміщення замовлень на поставки товарів, виконання робіт, надання послуг для державних і муніципальних потреб ". Органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації за поданням територіальних органів Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості стверджують результати державної кадастрової оцінки земель.
Згідно п. 5 вказаних правил державна кадастрова оцінка земель міських і сільських поселень здійснюється на підставі статистичного аналізу ринкових цін та іншої інформації про об'єкти нерухомості, а також інших методів масової оцінки нерухомості.
Наказом Мінекономрозвитку РФ від 15 лютого 2007 р. N 39 затверджено Методичні вказівки з державної кадастрової оцінки земель населених пунктів, в відповідно до яких (п. 2.2.1) розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок здійснюється на основі побудови статистичних моделей у наступному порядку:
- визначення складу факторів вартості земельних ділянок у складі земель населених пунктів;
- збір відомостей про значеннях факторів вартості земельних ділянок у складі земель населених пунктів;
- угруповання земельних ділянок у складі земель населених пунктів;
- збір ринкової інформації про земельні ділянки та інших об'єктах нерухомості.
- побудова статистичної моделі розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок (функціональної залежності вартості земельних ділянок від чинників вартості) у складі земель населених пунктів;
- розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок у складі земель населених пунктів.
Робота з державної кадастрової оцінки земель населених пунктів виконується з допомогою затвердженого програмного обладнання. Про правила роботи з таким устаткуванням, а також для з'ясування алгоритмів проведення державної кадастрової оцінки прийнято Наказ Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості від 29 червня 2007 NП/0152 "Про затвердження Технічних рекомендацій щодо державної кадастрової оцінки земель населених пунктів ". У відповідності з даними технічними рекомендаціями для складання математичної моделі розрахунку кадастрової вартості в складі сформованих, з тих чи інших чинників вартості, груп земельних ділянок всередині виду дозволеного використання земель, з усього обсягу земельних ділянок даної групи виробляється вихідна вибірка земельну ділянок, по яким мається найбільш повна інформація про чинники вартості. З цього списку формується навчальна вибірка, для яких будуються різні види математичних моделей. Згідно п. 3.2.6.2 під математичною моделлю розуміється математична формулу, що відображає зв'язок між залежною змінної від значень чинників вартості. При цьому у всіх пропонованих до застосуванню даними Технічними рекомендаціями моделях залежна змінна - це ринкова вартість.
Побудовані моделі застосовуються до контрольної вибірці шляхом підставляння значень факторів вартості ділянок контрольної вибірки в формулу моделі. Після цього відбувається порівнювання отриманих результатів для обох вибірок. Після низки статистичних тестів з усіх побудованих моделей вибираються найбільш якісна модель. При цьому одним з основних критеріїв відбору якісної моделі є показник середньої відносної похибки. Модель вибирається для роботи, якщо ця похибка буде менше або дорівнює 40% в навчальній вибірці і 50% в контрольній вибірці. Тобто якщо відхилення максимального і мінімального значення вартості в вибірці від середнього значення не перевищуватиме 40 і 50 відсотків відповідно. При цьому не варто забувати, що якості роботи моделі відбувається на вибірках, що містять інформацію про ринкову вартість, тобто підставляючи значення факторів вартості в модель, оцінювач повинен отримати величину, адекватну тим цінам, які він має в зібраному матеріалі про ринкових цінах.
Одним з вимог, за яким перевіряється якість моделі, являетсяоб'яснімость отриманих результатів кадастрової вартості від обраних для проведення оцінки факторів вартості.
Крім того, зазначені технічні рекомендації містять перелік випадків, коли проводиться ринкова оцінка земельних ділянок.
перше, ринкова оцінка вартості земельних ділянок провадиться, коли неможливо зібрати достатню та достовірну ринкову інформацію про ділянки даної групи, якщо перегрупування недоцільна. У цьому випадку оцінені таким чином ділянки використовуються для складання навчальної та контрольної вибірок для подальшого складання математичної моделі. На підставі цієї моделі з'ясовується кадастрова вартість решти земельних ділянок (п. 3.2.5.2, п. 3.2.6.3).
друге, є категорії земельних ділянок, для яких побудова математичної моделі не передбачено, а можливо тільки визначення ринкової вартості. Так, розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок видів дозволеного використання, зазначених у підпунктах 1.2.11 - 1.2.12 Методичних вказівок (В«Земельні ділянки, призначені для розміщення портів, водних, залізничних вокзалів, автодорожніх вокзалів, аеропортів, аеродромів, аеровокзалів В»іВ« земельні ділянки, зайняті водними об'єктами, що знаходяться в обороті В») визначається шляхом індивідуальної оцінки їх ринкової вартості. Ринкова вартість вказаних земельних ділянок визначається відповідно до законодавства Російської Федерації про оціночної діяльності.
третє, при використанні деяких видів інформації про ринкову вартість, зокрема - Від...
