я чужу землю з правом споруди на ній будинку за рахунок своїх коштів; останнє мало сенс у тому випадку, коли договір найму полягав назавжди або на дуже тривалий час. Цей другий шлях і отримав досить широке поширення в Римі перш за все щодо порожніх державних і муніципальних земель, чому в чималому ступені сприяв і заборона на відчуження згаданого майна як loca publica у власність громадян. Значить, спочатку наймання землі носив публічно-правовий характер з причини обмеженої оборотоздатності ager vectigalis і ager municipalis.
Наймачі-забудовники зобов'язувалися щорічно вносити особливу плату на користь державної скарбниці або міської громади (solarium), яка являла собою не звичайний орендний платіж, а скоріше земельну повинність у формі оброку. При цьому правовідносини найму виникало як на підставі угоди між громадянином і власником землі, так і внаслідок інших юридичних фактів. Зокрема, Тит Лівії згадує, що коли під час другої Пунічної війни римляни взяли Капую, місто не було зруйноване, але всі його будівлі були оголошені державною власністю, при цьому багато жителів зберегли право постійного проживання в них. Швидше за все їх правове становище збігалося зі статусом наймача, забудувати ділянку в місті.
Надалі право здавати землю під забудову отримали і приватні особи, а саме правовідношення набуло приватноправовий характер. Якщо здача державної землі в користування перебувала під юрисдикцією цензорів, то аналогічні відносини між приватними особами підлягали веденню преторів. Слід зауважити, що і ті, і інші розглядали договір надання ділянки для забудови як звичайну оренду, тобто як зобов'язально-правове відношення, в якому орендар користується тільки особистим позовом для захисту свого права. Але потім претори виділили забудовника з ряду звичайних наймачів, надавши йому особливі засоби захисту: інтердикт про суперфіції (interdictum de superficie) для захисту від користування третім осіб, а також і речовий позов (actio de s
uperficie) проти власників речі (у тому числі проти власника). Мотивом цього захисту було те обставина, що суперфіціарій (орендар) будував будинок за свій рахунок, а тому справедливість вимагала забезпечити його самостійними засобами захисту від порушень з боку третіх осіб без посередництва власника.
Спочатку згадана захист використовувалася як виняток у порядку causae cognitio (особистого дослідження магістратом справи на першій стадії процесу). І лише з моменту, коли необхідність кожен раз вчиняти згадану процедуру відпала, право забудовника, безперечно, придбало речовий характер, а суперфіції остаточно відокремився від найму.
Superficies (суперфіції) буквально означає всі те, що міцно пов'язано із землею. В юридичному сенсі суперфіції - це речове, відчужуване і наслідуване право користування будівлею на чужій земельній ділянці за плату.
Предметом суперфіцію могли бути знаходяться на чужій землі будови, проста надбудова (поверх, зведений на чужому будинку) або ж сукупність споруд, що використовуються з господарською метою (наприклад, плантація). Останнє, втім, було явищем винятковим, оскільки за загальним правилом розведення плантацій на чужій ділянці регулювалося емфітевтіческім правом. При цьому власник міг передати забудовнику як пустує ділянку, так і вже забудований. Якщо предметом угоди була порожня земля, то суперфіціарій зобов'язаний був забудувати її за рахунок власних коштів. Зводяться будови розглядалися як приналежність до головної речі (землі), тому в суперфіціарні праві діяв принцип superficies solo cedit (Gai. 2.73), згідно з яким власник землі набував право власності та на всі споруди, зведені на його ділянці забудовником. [8]
Правове становище суперфіціарія характеризувалося такими рисами:
1) забудовник мав речове право користування майном, що відрізняло його від звичайного орендаря; за обсягом правомочностей це право наближалося до власності. Право користування суперфіціарія було настільки вільним, що якщо відсутній пряма заборона dominus'a, він міг розташовувати субстанцією речі, допускаючи навіть деяке погіршення майна. Подібно власнику забудовник витягував плоди з будови (наприклад, від здачі майна в оренду і т.д.);
2) суперфіціарій міг вільно розпоряджатися будовою при житті і на випадок смерті. Згоди господаря ділянки на відчуження майна не вимагалося, він не мав права на переважну куплю, не міг витребувати laudemium з нового набувача. Єдиний обов'язок відчужувача полягала в сповіщенні dominus'a про те, що він має намір передати суперфіцій іншій особі. Проте недотримання цього правила не давало господареві забудованої ділянки права оскаржити дійсність такої угоди.
Тим більше забудовник міг встановити сервітути на час існування свого ius in re aliena, а також закласти його. По смерті забудовника суперфіцій переходив до його спадкоємців або за заповітом, або за законом.
Обов'язки забудовника полягали в наступному:
перше, він повинен був нести державні повинності, що лежать на поземельном майні. У випадку неплатежу податей господар не міг позбавити забудовника його ius in re, недоїмки стягувалися з нього загальним фіскальним порядком;
друге, суперфіціарій сплачував dominus'y орендну плату (solarium) за користування майном. Solarium міг стягуватися щорічно (або з іншою періодичністю) або ж вносився одноразово при встановленні суперфіцію, але власник міг і взагалі звільнити забудовника від внесення solarium'a. Орендна заборгованість не була підставою для розірвання договору та могла бути стягнута власником за допомогою особистого (Зобов'язального) позову на підставі тієї угоди (найом чи купівля-продаж), якої був встановлений superficies. Однак кожен новий набувач суперфіцію зобов'язаний був сплачувати не тільки поточні платежі за час його володіння, але й недоїмки, не стягнуті з колишніх користувачів;
третє, забудовник зобов'язувався звести будову (надбудувати поверх) на ділянці в обумовлений сторонами строк. За загальним правилом він не ніс витрати на капітальний ремонт будівлі, якщо інше не було встановлено угодою з господарем землі;
четверте, суперфіціарію випливало сповіщати власника у разі відчуження майна іншим особам. Слід зауважити, що невиконання цієї (і попередньої) обов'язки не давало dominus'y можливості в односторонньому порядку припинити суперфіцій;
і нарешті, забудовник, що знайшов скарб на ділянці (в тому числі і під будовою), повинен був передати його господареві землі. Нагадаємо, що емфітевтор в аналогічному випадку міг залишити за собою половину thesaurus'a. Зате якщо скарб був виявлений в самій будівлі, то його власником ставав суперфіціарій.
Superficies виникало:
1) на підставі договору між сторонами, при цьому (на відміну від емфітевзису) потрібна ще й передача речі (Traditio). Спеціального контракту (по аналогією з contractus emphyteuticarius) для встановлення права забудови, про ніж раніше вже говорилося, римськими юристами винайдено не було, тому сторони використовували в таких випадках або emptio-venditio, або locatio-conductio, або навіть дарування (в останньому випадку, ймовірно, дарувальнику доводилося зберігати за собою обов'язок щодо сплати solarium'a власнику землі, оскільки одаровуваний набуває по договором тільки права, але не обов'язки);
2) за допомогою заповідального відказу (Легата);
3) на основі судового рішення, якщо при розділі спільного забудованої ділянки суддя передавав одній особі право власності на землю і будівлю, а іншому - право відчужуваного успадкованого користування;
4) шляхом давностного придбання. Хоча джерела прямо не згадують про такий спосіб виникнення у відношенні суперфіцію, але теоретично немає ніяких підстав не допускати застосування давності для встановлення суперфіцію, оскільки вона допускалася при сервітути (Які також відносяться до категорії iura in re aliena). Втім, деякі романісти дотримуються протилежної точки зору, вважаючи, що правила ...
