інтерпретуютьпоняття іпотеки та як отримання кредиту під заставу нерухомості, і як отриманнякредиту на покупку нерухомості. Отже, крім юридичного змісту,іпотека має і важливе економічне: це В«ринковий інструмент, що дозволяє залучитидодаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів В»[11].
Система іпотеки має забезпечуватиспряження двох складових кредитування населення з широкомасштабною підтримкою,гарантією держави.
Найбільше застосування інститутіпотеки на сьогоднішній момент знайшов у житловій сфері, оскільки іпотека житла маєособливу конституційну, соціальну значимість. Нормативне закріплення та застосуванняпродуманих засобів правового та організаційного механізму іпотеки житла, системиіпотечного кредитування житла повинні сприяти вирішенню цілого комплексу фінансовихі соціальних проблем для політичної та економічної стабілізації в суспільстві. Томувкрай необхідна активізація держави в реалізації державних програмфінансової підтримки освоєння іпотечного механізму, що включають пільгову політику.Держава у розвитку іпотеки покликане здійснювати регулюючу роль за допомогою:
• формування необхідної для розвитку кредитних відносинзаконодавчої бази;
• формування сприятливого податкового середовища, що сприяєрозвитку ринку іпотечного житлового кредитування;
• забезпечення гарантій інвесторам, які вкладають свої капіталив житлове будівництво і розвиток іпотеки;
• забезпечення захисту прав заставодержателя при іпотечному житловомукредитуванні;
• створення механізмів соціального захисту позичальників при процедурівиселення з житла, закладеного у забезпечення кредиту, у разі невиконання позичальникамисвоїх зобов'язань за кредитною угодою з банком;
• підвищення регулюючої ролі Центрального банку та зацікавленостібанківських організацій у наданні іпотечних житлових кредитів.
Всі ці положення,на погляд автора, становлять найбільший інтерес з точки зору їх реалізації напрактиці, оскільки тільки в процесі їх застосування іпотечні відносини еволюціонують,розвиваються, породжуючи певні проблеми та шляхи їх вирішення.
Як уже згадувалосяв попередньому розділі, щорічно Урядом, регіональними органами державноївлади, а також органами місцевого самоврядування приймаються різні нові програмиі поправки до вже діючих програм розвитку житлової іпотеки.
Так, наприклад, з'явилася урядовапрограма на 1993 - 1995 рр.., названа коротко і ясно - В«ЖитлоВ». За три роки реалізаціїпрограми було побудовано 125 000 000 осель. Ситуація склалася більш ніж дивна.Відносини власності в сфері житлового будівництва змінилися до невпізнання,джерела фінансування теж. Будинки стали будувати переважно на комерційнійоснові, а механізмів, які зробили б житло доступним не тільки для В«нових росіянВ»,не з'явилося. Спроба розв'язати це протиріччя була зроблена на новому етапіреалізації програми В«ЖитлоВ», що отримала в 1996 р. статус президентської, розрахованої,як і програма В«Житло-2000В», до кінця 2000 р., але вже без обіцянок окремих квартирдо призначеного терміну [12].
На сьогоднішній день у Федеральнійцільовій програмі В«ЖитлоВ» (2002 - 2010 рр.. та на період до 2013 р.) знайшли відображеннядва напрямки. Одним з основних завдань цієї програми є В«розвиток ефективногоринку житла і фінансових механізмів, що забезпечують доступність придбання житладля громадян з достатнім платоспроможним попитом (в т.ч. комерційна іпотека),і підтримка незаможних громадян у поліпшенні житлових умов за рахунок коштів муніципальнихбюджетів в межах, встановлених соціальними стандартами (в т.ч. соціальна іпотека) В»[13].
Слід зазначити, що соціальна і комерційна іпотека- Це системи, взаємодоповнюючі один одного і спрямовані на вирішення житлової проблемирізних верств населення. Обидві ці системи потребують державної підтримкина федеральному, регіональному і муніципальному рівнях. Чим вагомішим буде ця підтримкав організаційному, юридичному та фінансовому відносинах, тим більш прискореними темпамибуде вирішуватися житлова проблема в країні.
В даний час в країні зареєстровано близько 200регіональних і муніципальних фондів, що активно розвивають соціальну іпотеку длягромадян, які потребують поліпшення житлових умов і проживають в квартирах нижчесоціальної норми площі житла на одного члена сім'ї. Державні або муніципальніжитлові фонди знаходяться поза ринкового регулювання. Засновниками таких фондівзазвичай виступають адміністрації міст (вони забезпечують своїх громадян житлом, будівельників- Роботою і отримують додаткові податкові надходження), муніципальні банки,страхові та будівельні компанії. Основне джерело грошей для цих фондів - бюджетнікошти, хоча іноді в іпотечних програмах беруть участь і місцеві банки.
Однак приватні суб'єкти ринку нерухомості вважають,що поширення В«регіональної бюджетної іпотекиВ» завдає шкоди ефективномуринку, привчаючи споживачів до невиправдано низькими цінами кредиту. На їхню думку, широкотакі схеми поширитися не можуть саме через їх крайньої економічної неефективностідля кредиторів.
На думку М.П. Логінова, подібні схеми, дозволяючи вирішитикороткострокові соціальні завдання забезпечення житлом частини населення регіону, постійновимагають додаткових бюджетних коштів і не дозволяють включити механізм рефінансуванняз використанням засобів фінансового ринку і ринку приватних інвестицій [14]. Е.Л. Смирнова вважає, що В«система іпотечного кредитуванняповинна носити ринковий, а не дотаційний характер. Створення субсидованого системиіпотечного кредитування надзвичайно ризиковано. Її введення з великою часткою ймовірностіможе призвести до загибелі слабких паростків банківської і контрактно-ощадної моделей.При цьому існують сумніви в тому, що бюджет країни зможе протягом багатьох роківвитримати навантаження такого субсидування В»[15].
Але разом з тим необхідно зауважити,що гаслу В«Іпотека повинна стати доступноюВ» не судилося втілитися в життя з ринковимиіпотечними відсотками. Житлову іпотеку слід розглядати не тільки як самийнадійний для кредитора спосіб забезпечення виконання зобов'язань, але і як систему,виконуючу певні соціально-економічні функції в державній політицікраїни. Для того щоб даний інститут активно сприяв вирішенню житлової проблеми,необхідна зміна його правового режиму, розширення системи іпотечного кредитуванняз субсидуванням сімей з низькими доходами. Додання даним інституту невластивихфункцій, зокрема адресна підтримка житлової іпотеки на основі різних видівсубсидування, виходить з соціальних норм житла та доходів сім'ї тих категорій громадян,в яких зацікавлені регіони (в зниження процентної ставки по кредиту, субсидуванняпочаткового внеску, оплата частини нового житла старим житлом, використання дляоплати частини вартості житла на додаток до власних засобів і іпотечним кредитом,житлові субсидії та житлові сертифікати, створення безпечних умов участі позичальниківу будівництві об'єктів житлової нерухомості по іпотечній програмі й т.д.).
У квітні 1999 р. відбулося всеросійськенарада будівельників, присвячене проблемам іпотеки. На виконання доручення ПрезидентаРФ в січні 2000 р. було затверджено Концепцію розвитку іпотечного житлового кредитування.У ній найбільш повно відображені основні положення комерційної іпотеки. В якостіголовної мети Концепції визначено В«... створення ефективно працюючої системи забезпеченнядоступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, заснованоїна ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринкуза рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних житлових кредитів В».
Велике значення для організаціїіпотечного механізму в Росії має освіту у вересні 1997р. на державнійоснові Агентства з іпотечного житлового кредитування як спеціалізованого інститутувторинного іпотечного ринку на федеральному рівні. Основне завдання Агентства - сприятирозвитку житлового іпотечного кредитування за допомогою рефінансування (купівлі)іпотечних кред...
