дян. Для багатьох громадян нерухомість виступає і єдиним (або основним) джерелом доходу, вона може бути предметом оренди, об'єктом застави при отриманні кредиту і т.д. В умовах, коли доходи значної частини населення нижче офіційно встановленого прожиткового мінімуму, держава зобов'язана вживати всіх необхідних заходів до захисту того, що є єдиною цінністю та умовою існування для багатьох громадян.
Разом з тим не можна плутати цілі системи державної реєстрації з цілями правового регулювання відносин, пов'язаних з обігом нерухомого майна взагалі. Реєстрація прав на нерухоме майно є складовою частиною правового режиму нерухомості, виступаючи одночасно його основною особливістю і одним з найбільш істотних елементів. У той же час відносини, пов'язані з обігом нерухомості, обслуговуванням ринку нерухомого майна, безумовно, виходять за рамки правового регулювання порядку виникнення, переходу і припинення прав на нерухоме майно. У зв'язку з цим рядом дослідників справедливо зазначалося, що державна реєстрація прав входить в певне протиріччя з об'єктивно існуючими потребами обороту, такими як завдання його спрощення, здешевлення і прискорення.
Таким чином, мета захисту майнових прав учасників обороту нерухомості виступає не тільки головною метою реєстрації прав на нерухомість, але і всього правового регулювання обороту нерухомості.
Нерухомість - земля, будівлі, споруди, житловий фонд - являє собою одну з головних складових державного майна і один з істотних джерел державних доходів. Звідси випливає друга вельми важлива мета системи реєстрації нерухомості - забезпечення управління нерухомістю, що знаходиться в державної власності. На жаль, саме цей аспект державної реєстрації є на сьогодні найбільш складним і проблемним. Не маючи спочатку ні на загальнодержавному, ні на місцевому рівнях реєстру державного майна і приступивши до його відчуженню в процесі приватизації, держава опинилася в ситуації, коли воно не мало достовірної інформації про що знаходиться в його власності нерухомості.
Ще однією метою системи реєстрації повинно стати попередження і припинення правопорушень і злочинів у сфері відносин, пов'язаних з нерухомістю. В даному випадку йдеться і про форму соціальної профілактики правопорушень, і про конкретну діяльності по припиненню розпочатих і розкриттю вже скоєних злочинів. При цьому не випадково говориться про попередження не тільки злочинів, але й інших правопорушень, і, в першу чергу, порушень цивільного права. В області нерухомості як ніде дуже тонка грань між несумлінним або неправильною поведінкою учасника цивільного обороту, за яке передбачена цивільно-правова відповідальність, і умисним злочином, склад якого міститься в кримінальному законодавстві. Система ж реєстрації, будучи орієнтованої на припинення цивільних правопорушень, не може одночасно не чинити профілактичний вплив на кримінальну ситуацію, оскільки можна сказати, що при вчиненні будь-якого злочину, предметом якого є нерухомість, у складі цього злочину обов'язково "Міститься" і порушення цивільного законодавства. Тому, аналізуючи зміст правовстановлюючих документів з точки зору їх відповідності цивільному законодавству, реєструючий орган здатний виявити і попередити кримінальне правопорушення.
Останнім часом вельми широко поширилися неправомірні захоплення нерухомого майна так званими "рейдерами". У системі заходів, які розробляються для боротьби з даним явищем, роль реєструючих органів вельми висока. Одним з засобів захисту майна від захоплення стає звернення в реєструючі органи з проханням встановити особливий контроль за відчуженням належного даній особі нерухомого майна.
Діюча сьогодні система державної реєстрації повинна бути орієнтована не тільки на більш-менш сумлінних учасників ринку, але й на боротьбу із злочинними проявами в даній сфері. Це має знайти відображення як в нормах, що встановлюють порядок реєстрації, так і в організації взаємодії між реєструючими і правоохоронними органами.
Такі основні цілі, з яких потрібно виходити при розгляді даної теми.
1.2. Поняття системи державної реєстрації прав на нерухомість. Характеристика системи реєстрації прав на нерухомість в Російській Федерації.
Історичний аналіз розвитку законодавства про обіг нерухомого майна дозволив виявити в Як одну з основних об'єктивних закономірностей встановлення і розвиток почав публічності.
Аналізуючи цілі встановлення реєстрації прав на нерухомість як логічного завершення розвитку публічності, я спробував обгрунтувати точку зору, згідно з якою основною метою введення та існування реєстрації прав на нерухоме майно є мета захисту майнових прав учасників цивільного обороту нерухомого майна.
У той же час вивчення стану справ з реєстрацією прав на нерухомість в різних країнах дає далеко не однакову картину. При загальному дії двох вищенаведених положень правові системи різних держав мають дуже серйозні відмінності в способах їх реалізації. Таке положення вже давно поставило перед ученими завдання класифікації різних систем державної реєстрації прав на нерухомість.
Поняття системи державної реєстрації прав на нерухоме майно, хоча і вживається в науковій літературі досить часто, однак не має чіткого визначення. Аналіз же джерел, де цей термін використовується, свідчить про те, що різні автори, говорячи про систему реєстрації, мають на увазі далеко не одне й те ж. Між тим, на думку автора, дане поняття є одним з ключових при теоретичної розробки питань, пов'язаних з реєстрацією прав на нерухоме майно, що вимагає його чіткого визначення.
"Система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, - пише Т.Д. Аппак, - може розглядатися як комплекс врегульованих правом суспільних відносин, одні з яких є майновими відносинами (між учасниками обороту з приводу виникнення, зміни, переходу і припинення прав на нерухомість), інші - управлінськими відносинами (між учасниками обороту і реєструючими органами з приводу державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним) "[30].
Таке визначення, звичайно, має право на існування. Однак воно не розкриває сутність описуваного явища, зводячи його характеристику до виділення двох видів правовідносин, що складаються в даній сфері. При такому визначенні всі правовідносини і всі правові норми, їх регулюючі, однаковою мірою характеризують систему державної реєстрації, в той час як для характеристики системи мають значення тільки деякі з них, що визначають сутнісні відмінності однієї системи від іншої.
Таким чином, під системою реєстрації прав на нерухомість пропонується розуміти сукупність основних, закріплених у законі принципів правового регулювання відносин у сфері обігу нерухомого майна, що характеризують об'єкт реєстрації, правове значення акту реєстрації для володаря права та інших осіб, повноваження та відповідальність реєстратора, а також порядок відшкодування шкоди, заподіяної реєстрацією недійсних прав.
Саме ці принципи характеризують реєстрацію прав на нерухомість як систему. Вони і будуть розглянуті в справжньому розділі.
Отже, безумовно, першим принципом системи реєстрації прав на нерухомість є принцип гласності [31]. С.А. Бабкін пише: "Гласність обороту нерухомості - це така його організація, при якій будь-яка особа може безперешкодно отримати відомості, що володіють абсолютною достовірністю, про будь правах на будь-яку нерухомість або про їх відсутності на поточний момент "[32].
Однак початок гласності притаманне будь-якій системі реєстрації, оскільки сама реєстрація і є спосіб досягнення гласності. Зрозуміло, цей принцип реалізується в різних формах і з різним ступенем повноти. Однак слід, мабуть, визнати, що з точки зору критеріїв системи реєстрації більш важливою є не принципова доступність реєстру, а та інформація, яка в цьому реєстрі міститься, і ті висновки, які вправі зробити особа, ознайомитися з реєстром на підставі отриманої інформації. Ось чому прин...
