даного заставленого майна впублічному порядку з торгів.
Зразками кодифікації іпотечногоправа є проект Вотчинного статуту кінця XIX століття і Положення про порядок справлянняз нерухомих маєтків 1893 Поняття застави (ст. 43 проекту Вотчинного статуту) якзабезпечення грошової вимоги нерухомим майном, яке дає кредитору вразі невиконання боржником основного зобов'язання право на задоволення ззакладеного маєтку, дійсно по теперішній час. Саме проектом Вотчинногостатуту було введено основний принцип переважного права заставодержателя на отриманнязадоволення з вартості заставленого майна перед іншими кредиторами приневиконанні боржником грошової вимоги. До проекту Вотчинного статуту закладенемаєток залишалося у боржника у володінні і користуванні. Однак кредитор-заставодержательбез будь-яких додаткових оформлень вступав у володіння і власність свогонового маєтку при невиконанні боржником забезпеченого зобов'язання.
До революції наша країна була однимзі світових лідерів в області іпотечного кредитування. Перші банки, що видавали довгостроковікредити під заставу нерухомості, з'явилися в Росії в 50-х роках XVIII століття.Отримання іпотечних кредитів було справою обраних (в основному дворян), іпотечнекредитування здійснювали створені державою казенні дворянські банки, якіфункціонували таким чином. Поміщик, потребував в грошах, звертався в банкз проханням надати йому кредит під заставу маєтку. Вартість нерухомості разомз кріпаками душами оцінювалася спеціальними комісіями, і Банк видавав позики на15, 28 років або 33 року. Найчастіше кредит становив 60 - 70% вартості майна.
Більш широкий розвиток іпотекаотримала у другій половині XIX століття після скасування кріпосного права. Урядбуло змушене враховувати важке становище селян, номінально отримали свободуі право викупу земель, але не мали ні власних коштів, ні можливості одержатикредит на ці цілі.
У 1754 році був заснований першийбанк з відділеннями в Петербурзі та Москві. Банк видавав позики в розмірі від 500 до1000 руб. строком до трьох років з 6% річних під заставу поміщицьких маєтків і кам'янихбудов. Селянський поземельний банк і Державний дворянський земельний банккредити видавали на термін, що перевищує 60 років, від 3 до 8% річних. Механізм кредитуваннябудувався на випуску іпотечних облігацій, якими і кредитувалися позичальники. Ціоблігації називалися в Дворянському земельному банку заставними листами, а в Селянськомупоземельном банку - свідоцтвами. Деякі випуски заставних листів, на відмінувід свідчень, мали номінальну вартість, виражену не тільки в рублях, алеі в німецьких марках, французьких франках, голландських гульденах і фунтах стерлінгів.Діяльність Іпотечних банків полягала у видачі кредитів облігаціями, яків свою чергу викуповувалися Державним банком Російської імперії у розмірі 90%їх біржової ціни і потім висилалися для оплати в Іпотечний банк [3].
Другу групу іпотечних кредитнихустанов становили міські кредитні товариства. Вони кредитували городян підзаставу нерухомості. Заставні листи обох банків мали додаткові державнігарантії (гарантувалися усіма що знаходяться в розпорядженні Уряду Російськоїімперії засобами).
Перші кредитні товаристваутворені в 1862 році в Москві та Санкт-Петербурзі.
Третя група - акціонерніі станові земельні банки. У Росії міські громадські банки були найбільшстарими з діяли в XIII - XX століттях кредитних установ.
До початку XX століття в Російськійімперії існував досить врегульований ринок поземельних (іпотечних) кредитів.При його організації була реалізована ідея, що має на перший погляд суто теоретичнезначення. Суть її полягає в тому, що при організації іпотечних кредитів можуть виникатиі існувати правові форми, похідні від застави нерухомості, але втрачають акцесорниххарактер по відношенню до забезпечуваному кредитом. На прикладі іпотечних кредитів,видавалися не в грошах, а у вигляді банківських заставних листів, які булиза своєю суттю представницькими цінними паперами. При такому способі кредитуванняборжник передавав в заставу банку в забезпечення виконання своїх зобов'язань за кредитнимдоговором нерухомість, а банк в рахунок кредитного договору видавав позичальникові не гроші,а заставні листи з купонним доходом. Отримавши кредит у формі закладних листів, позичальникміг розрахуватися ними зі своїми кредиторами, продати їх на біржі за гроші, тобтореально мала місце ситуація, в якій заставні листи виступали засобом розрахунку.
Поняття про іпотеку як про правона чужу річ повністю увійшло до складу заставного законодавства, що діявдо жовтня 1917 року. На основі такого розуміння іпотеки регулювалися відносинизаставодавця та заставодержателя, якому не надавалося права володіти, а тимбільш розпоряджатися закладеним маєтком.
Революція 1917 року змінила державнийлад Росії. Цивільний кодекс 1922 року скасував поділ майна на рухомеі нерухоме, і іпотека припинила своє існування майже на 80 років. Іпотека початкувідроджуватися в середині століття, викликана необхідністю відновлення зруйнованихвійною будівель.
Таким чином, навіть короткий історичнийаналіз дозволяє зробити висновок про загальну тенденцію розвитку застави в європейськомуі російському праві. З стовпа, вкопаний у землю боржника для позначення того, щодана земля є забезпеченням прав кредитора, інститут іпотеки перетворивсяв систему, здатну брати участь у вирішенні глобальних державних завдань будькраїни.
Поняття і місце інститутуіпотеки в системі відносин по заставі
Іпотека - це застава нерухомості для забезпечення зобов'язаньперед кредитором.
На погляд автора, ключовими в понятті В«іпотекаВ» єтерміни В«нерухомістьВ» та В«заставуВ», оскільки перший з них визначає предмет, адругий - характер іпотечних відносин. Отже, розгляд даних понятьв контексті досліджуваної автором теми є необхідним для найбільш повного розкриттятеми.
Нерухомість - це особливий об'єкт цивільно-правовихугод. Вона володіє підвищеною економічною цінністю, оскільки призначенадля тривалого користування, і, як правило, володіє конструктивною складністю,вимагає великих витрат на підтримання в належному стані. Все це вимагаєспеціальної регламентації участі нерухомості в цивільному обороті. У чинномузаконодавстві Російської Федерації поняття В«нерухомістьВ» не розшифровується,воно обмежується лише перерахуванням деяких об'єктів нерухомого майна,але встановлює різні правові режими для речей рухомих і нерухомих. У визначеннінерухомості в чинному цивільному законодавстві використовуються критерії -зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначеннямоб'єкта (нерухомість за природою) і віднесення до нерухомості законом (нерухомістьв силу закону) [4].
У цілому на підставі чинногоцивільного законодавства РФ і наявних теоретичних досліджень можна зробити висновок,що до нерухомості належать В«матеріально реалізовані, істотні за обсягомі вартості об'єкти, більшість з яких пов'язані з землею і залежні від неї.Цивільний оборот таких об'єктів - в силу їх особливої вЂ‹вЂ‹суспільної значимості - пов'язанийз системою державної реєстрації прав та їх переходу спеціально уповноваженимина те державними органами В»[5]. Дане визначення, безумовно, не може бути визнанонауковим, однак саме воно фактично застосовується на практиці.
Окремийпитання - про предмет іпотеки. Згідно зі ст. 5 Федерального закону від 16 липня 1998р. N 102-ФЗ В«Про іпотеку (заставі нерухомості)В» (далі - Закон В«Про іпотекуВ»), можебути закладено нерухоме майно, вказане в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на якезареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав нанерухоме майно та угод з ним. Перелік майна, яке може бути закладеноза договором іпотеки, законодавчо обмежений. При цьому слід мати на увазі, щоданий перелік є закритим і розширювальному тлумаченню не підлягає. Цеозначає, що інші речові права на об'єкти нерухомості в іпотеку не можуть бутиздані. Таке роз'яснення дано Вищим Арбітражним Судом РФ [6].
Тепер звернемося ...
