інший порядок, що отримав назву "кріпосного", який мав переважно фіскальні цілі [8]. Крім того, в цей же період (у січні 1714 р.) в законодавстві Російської імперії з'являються терміни "нерухоме" та "рухоме" майно (Відповідно до Указу Петра I "Про єдиноспадкування") [9]. Тим самим було введено єдине поняття, регулировавшее правове становище земельних ділянок і будов на відміну від рухомих речей.
Катерина II продовжила перетворення в даній сфері виданням "Установи для управління губерній "[10]. Обряд запису акта в книгу був замінений на оприлюднення через публікацію в "Відомостях". Замість Палати кріпаків справ, що виконувала функції державного центру для всіх справ про поземельній власності, вчинення кріпосних актів було покладено на цивільні палати і повітові суди, при яких були організовані установи кріпаків справ. Одночасно діяло правило, відповідно до якого про вчинення актів, що тягнуть перехід нерухомого майна, необхідно було давати оголошення в центральних "Відомостях", а також вимагалося надання копій таких оголошень в губернії і повіти, де знаходилося майно. Разом з тим, ця міра не давала ніяких гарантій, оскільки оголошення друкувалися з великим запізненням.
У 1866 р. стосовно до знов введеному порядку судочинства були видані правила, відповідно з якими окружним судам пропонувалося вести реєстри купчих справ і робити в них відмітки про чиненні введення у володіння [11]. Нові правила мали важливе значення, оскільки ними був визначений момент переходу права. Перехід права був пов'язаний тепер з датою введення, зазначеної в реєстрі. По суті справи, в Росії була введена реєстрація поземельної власності. Однак ніде не було закріплено, що це єдина законна форма передачі.
Таким чином, на основі історичних спостережень можна зробити висновок про те, що надання публічності цивільному обороту нерухомого майна є об'єктивною закономірністю будь правової системи, яка визнає можливість обороту нерухомості. Цілком підтверджує цей висновок і подальший розвиток законодавства в сфері нерухомості в Росії.
Декретом ВЦВК Рад робітничих, солдатських і селянських депутатів від 27 січня 1918 р. була скасована всяка власність на землю і заборонений перехід не тільки земельних ділянок, але і прав користування ними від однієї особи до іншої. Іншими словами, повністю заборонявся цивільний оборот ділянок землі. Саме поняття "нерухоме майно "скасовувалося, в підсумку, поняття" нерухомість "в радянський період розвитку цивільного права не знаходило правового закріплення аж до 1990 р. Сама земля і інші об'єкти, які відносились раніше до нерухомого майну, були оголошені надбанням держави і виключені з "приватного обороту ". Відповідно відсутня необхідність і в існуванні реєстраційної системи. Однак, незважаючи на те, що реєстраційна система в сьогоднішньому її розумінні була відсутня, норми про реєстрацію прав на нерухоме майно існували в тій мірі, в якій оборот нерухомого майна допускався законом.
Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. під страхом недійсності встановлював необхідність нотаріального посвідчення з наступною реєстрацією у комунальному відділі угод купівлі-продажу будівель. В Цивільному кодексі РРФСР 1964 р. (далі - ЦК РРФСР 1964 р.) аналогічний порядок передбачався для договорів купівлі-продажу (ст. 239), міни (ст. 255) і дарування (ст. 257) за умови, що предметом їх були житловий будинок або дача, розташовані в місті, робочому, курортному чи дачному селищі, і, принаймні, однієї стороною виступав громадянин. Аналогічна вимога пред'являла ст. 195 зазначеного кодексу до договору застави житлового будинку, а ст. 201 наказувала реєструвати припинення застави. Статті ж 135 і 197 встановлювали, що право власності та право застави за договорами, підлягають реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
Початок корінного зміни ситуації у даній області поклав Закон СРСР "Про власність в СРСР ". Цей закон вперше в ст. 7 проголосив членів кооперативів, утворених для створення об'єктів нерухомості (житлово-будівельних, дачно-будівельних, гаражно-будівельних) власниками наданих їм у користування об'єктів (квартир, дачних будинків, гаражів) за умови повної виплати ними пайових внесків.
Цю ж норму в ст. 13 продублював Закон РРФСР "Про власність в РРФСР". Частина 1 п. 4 ст. 2 цього закону містила перелік об'єктів права власності, серед яких називалися підприємства, майнові комплекси, будівлі і споруди, земельні ділянки. Власність на земельні ділянки отримала закріплення в п. 2 ст. 6, на будови - в п. 1 ст. 13 закону.
У прийнятих у 1991 р. Основах цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік (далі - Основи цивільного законодавства) вперше після тривалої перерви з'явилися норми, що ділять майно на рухоме і нерухоме [12].
Новим етапом у розширенні кола власників об'єктів нерухомості став Закон РРФСР "Про приватизацію житлового фонду в РРФСР "[13]. Паралельно розвивалося законодавство про приватизацію підприємств втягнуло в сферу ринкових відносин будівлі, споруди, приміщення нежитлового призначення та земельні участкіsub_37.
Таким чином, до кінця 1994 р. в число об'єктів нерухомого майна, на які могла існувати приватна (Недержавна) власність, увійшли практично всі види нерухомого майна - від окремих житлових і нежитлових приміщень до земельних ділянок.
Очевидно, будь-який період реформ відрізняє такий стан законодавства, при якому фактична фіксація глобальних соціально-економічних змін відбувається раніше, ніж виникають норми, покликані "обслуговувати" знову виниклі відносини. Саме так сталося і з нерухомістю. Склалася ситуація, при якій об'єктивно існувала практично нова сфера ринкових відносин не отримала адекватної системи правового регулювання. І негативні наслідки положення, що створилося не забарилися позначитися. Відсутність механізмів гарантій прав власників нерухомості та контролю держави призвели до вельми високому рівню правопорушень в даній області. Ринок нерухомості, за оцінками фахівців правоохоронних органів і кримінологів, став однією з найбільш криміногенних сфер. Відсутність досконалих і дієвих механізмів гарантій прав на нерухомість з боку держави було одним з основних факторів, гальмують інвестиційний процес, залучення російських і іноземних інвестицій в розвиток нерухомості.
Зазначені обставини зробили проблему реєстрації прав на нерухомість однією з найбільш актуальних проблем правового регулювання, яка придбала істотне економічне і політичне значення. Необхідність вирішення даної проблеми знаходила відображення в законодавстві Росії, яке удосконалювалося.
Цивільний кодекс РФ [14] вперше включив не окремі положення про державну реєстрацію прав на деякі об'єкти нерухомості, а систему норм, як у першій, так і в другій частині, покликану визначити обов'язковість і правове значення реєстрації прав на об'єкти нерухомості.
У той же час, незважаючи на те, що законодавець певним чином прореагував на необхідність регулювання відносин, пов'язаних з реєстрацією прав на нерухомість, це регулювання довгий час було вельми далеко від вичерпного і досконалого.
Статтею 131 ЦК України передбачалася необхідність прийняття закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Федеральний закон "Про реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним "(далі - Закон про реєстрації) був прийнятий лише 21 липня 1997 р. і введений в дію з 31 січня 1998 р. [15], тобто через три роки після введення в дію частини першої ГК РФ.
У цих умовах, спираючись на Основи цивільного законодавства, Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики "суб'єкти Російської Федерації стали самі встановлювати порядок здійснення державної реєстрації та визначати органи, на базі яких така реєстрація буде проводитись.
З прийняттям і введенням в дію Закону про реєстрацію настав новий етап у розвитку правового регулювання реєстрації прав на нерухомість. Закон визначив значення і правові наслідки реєстрації, вс...
