тим, що теоретично і практично відчуження майна під виплату ренти може бути здійснено двома способами. Майно, яке відчужується під виплату ренти, може бути передане одержувачем ренти у власність платника ренти за плату або безкоштовно. [8] В силу приписів п.2 ст.585 ГК РФ у випадку, коли договором ренти передбачається передача майна за плату, до відносин сторін щодо передачі і оплаті застосовуються правила про купівлю-продаж, а якщо таке майно передається безкоштовно, діють правила про договір дарування (гл. 32 ГК РФ), оскільки інше не встановлено правилами гл. 33 ЦК РФ і це не суперечить суті договору ренти. Приписи п.2 ст.585 ГК РФ необхідно мати на увазі при вирішенні питання про реальність чи консенсуального договору ренти.
Договір ренти, безсумнівно, є реальним при передачі (відчуженні) рухомого майна під виплату ренти у власність платника ренти безкоштовно, так як в цих випадках до відносин з передачі застосовуються норми гл. 32 ГК РФ про договорі дарування.
Договір ренти є консенсуальним, коли передача рухомого майна у власність платника ренти здійснюється за плату. У цих випадках до відносин по передачі застосовуються норми гл. 30 ГК РФ про договір купівлі-продажу. Саме тому платник ренти, в разі відмови одержувача ренти передати в власність під виплату ренти обумовлений у договорі рухоме майно вправі вимагати від одержувача ренти виконання обов'язку з передачі цього майна [9] , А при передачі під виплату ренти майна неналежної якості - вимагати застосування наслідків, передбачених в ст.475 ГК РФ, і т.п.
Договір ренти є оплатним. Це проявляється в необхідності надання платником ренти її одержувачу рентних платежів (ренти, рентного доходу) натомість майна, отриманого у власність. Право отримання рентних платежів (Ренти, рентного доходу) виникає в одержувача ренти тільки після передачі майна під виплату ренти. Відповідно з цього ж моменту виникає обов'язок по виплаті рентних платежів у платника ренти. Рентні платежі можуть здійснюватися у формі грошових виплат [10] , а також у формі надання утримання, що включає в себе забезпечення потреб у житлі, харчуванні, одязі і т.п. [11] У законі може встановлюватися мінімальний розмір довічної ренти [12] і мінімальної вартості загального обсягу утримання з коштом [13] . Метою подібних приписів закону є захист інтересів рентного кредитора і встановлення об'єктивних критеріїв відмежування удаваних угод ренти, що прикривають інші угоди. Незалежно від форми все рентні платежі повинні мати еквівалентну грошову оцінку.
Зобов'язання з виплати рентних платежів є триваючим довгий час і підлягає систематичного виконання. У зв'язку з цим законодавство встановлює ряд правил про форму і способи забезпечення виконання зобов'язання з виплати ренти.
Істотними умовами договору ренти є [14] :
а) або надати забезпечення виконання його зобов'язань щодо виплати ренти (Маються на увазі будь-які передбачені законом або договором способи забезпечення виконання зобов'язань - застава, утримання майна боржника, поручительство, банківська гарантія, завдаток та ін;
б) або застрахувати за правилами ст.932 ГК РФ на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання або неналежне виконання платником ренти зобов'язань по її виплаті. При невиконанні платником ренти зазначених обов'язків, а також у разі втрати забезпечення або погіршення його умов за обставинами, за які одержувач ренти не відповідає, одержувач ренти має право розірвати договір ренти і зажадати відшкодування збитків, спричинених розірванням договір.
Істотним умовою, що визначає різновид договору ренти, є його термін. Він підрозділяє ренту на окремі види. [15]
Зі випадками передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна закон пов'язує інші важливі форми і способи забезпечення виконання зобов'язань з виплати рентних платежів.
При передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язань платника ренти набуває право застави на це майно. [16] Звідси випливає, що відчуження обтяженого рентою нерухомого майна новому набувачу можливо тільки за згодою одержувача рентних платежів як заставодержателя.
Рента обтяжує земельну ділянку, підприємство, будівля, споруда або інше нерухоме майно, передане під її виплату. [17] У разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять до набувача майна. З цього випливає, що право одержувача на отримання рентних платежів слід за нерухомим майном. У більшості правових систем закон на захист інтересів рентного кредитора обмежується встановленням лише права слідування рентного обтяження за нерухомим майном, від якого платник ренти може звільнитися за допомогою відчуження нерухомого майна, придбаного ним під виплату ренти.
Російський законодавець, захищаючи інтереси одержувачів ренти, цим не обмежився. Він сформулював норму, згідно з яким рентна обтяження пов'язує не тільки нерухоме майно, але і всіх осіб, у власності яких побувало це майно, будучи обтяженим рентою. Особу, яка передала обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, несе субсидіарну з ним відповідальність за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти, якщо законом або договором не передбачена солідарна відповідальність за цим зобов'язанням. [18] Слід мати на увазі, що закон, говорячи про особу, яка передала обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, має на увазі особа, яка було зобов'язано до передачі цього майна виплачувати пов'язані з ним рентні платежі.
В Як особлива заходи, що захищає інтереси одержувача ренти, закон передбачив відповідальність платника ренти за прострочення виплати ренти. [19] Вона встановлена ​​у вигляді обов'язку платника ренти сплачувати одержувачеві ренти за прострочення виплат ренти відсотки.
Договір ренти може бути розірваний (визнаний недійсним) як з загальних підставах (Визнання угод недійсними), так і за спеціальними підставами застосовуваним тільки до договору ренти. [20] Загальними підставами розірвання договору ренти, наприклад, може служити оспоримость угоди. Оспорімая угода - угода недійсна за підставами, встановленими ГК РФ, в силу визнання такою судом. Прикладом таких угод можуть служити, угода юридичної особи, що виходить за межі його правоздатності [21] , Угода укладена під впливом омани [22] , Угода укладена під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї зі сторін з іншою стороною або збігу тяжких обставин [23] .
Розірвання договору ренти, за спеціальним підставах проводиться у відповідності з главою 33 ЦК РФ. Тут слід зазначити, що законодавчо передбачені різні види ренти, це постійна рента, довічна рента, довічне утримання з утриманням. В залежності від того, який конкретно укладено договір ренти, будуть застосовуватися і різні підстави для розірвання договору ренти.
1.2 Елементи договору ренти
З вищевказаного визначення договору ренти випливає, що сторонами договору ренти є:
Одержувач ренти [24] (Рентний кредитор) - особа, яка передає своє майно у власність іншій особі з метою отримання від останнього в протягом тривалого періоду часу доходу (ренти).
Платник ренти [25] (Рентний боржник) - особа, яка зобов'язана в обмін на отримане у власність майно виплачувати передавшему його особі протягом тривалого періоду часу дохід (ренту).
На питання про те, хто може бути одержувачем та хто - платником ренти, у законі немає прямої відповіді. Тому коло осіб, які вправі стати сторонами такого договору, слід визначати виходячи з системного аналізу норм загальної частини цивільного законодавства і безпосередньо норм гл. 33 ЦК РФ.
Одержувач ренти.
Коло можливих одержувачів ренти (рентних кредиторів) визначається законодавцем двома способами. Називаючи ренту довічної або встановленої на умовах довічного утримання г...
